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[其它] 请教:出租房的 KM和NK比例是不是有门道?

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发表于 2022-1-1 20:50 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 mimine 于 2022-1-1 20:58 编辑

大家好,想请教一下投资房订租金时,到底应该按怎样的比例来定KM和NK?
我们在19年买了个小的投资房,当时是之前的出租合同和租客一起带过来的。房子27平,冷租260+NK275,WM一共535。租客外国人单身,开个小的imbiss,人还是挺不错的。在我们买房前两年开始租起,一直到现在,没有拖欠过房租,信誉人品我们都觉得不错。
现在问题来了,这两年房价不是涨的很厉害嘛,租金也跟着上涨,通货膨胀也厉害。我这两天查了下,和我们同一栋楼,当然楼层不同,有面积相似也有面积稍大点的房子,租金都比我们高。
我是这样算的,用冷租价格除以房屋面积,因为我觉得NK是不定的,属于多退少补的部分,不够会让房客加,多了会退还,所以实际的租金收入应该是冷租价格再除以面积。不知道这样算对不对?
然后我发现,有几套我们这栋楼的房子,冷租租金定的都比我们的高,比如同样面积的冷租300多,或者42平的冷租租金450欧,NK就有的比我们稍微便宜一些。我觉得这样的定价就很精明,因为如果NK不够,之后可以让租客补交。请问大家,确实应该这样来定比较划算吗?现在我们想每个月提高冷租租金20-25欧,可以直接书面通知租户吗?用什么理由比较合适呀,我有些怕租客不同意,到时候也不知道怎么办。谢谢大家
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发表于 2022-1-3 08:59 | 显示全部楼层
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仅以我个人的经历,Kaltmiete和Nebenkosten没有很大的相关性。Nebenkosten/Betriebkosten主要是根据住所的面积和住所里的常住人数定的。住过的几个2-Zimmer-Wohnung(大概50平米的,单人anmelden),房主收NK是要150欧+,且不计Internet、Strom、Rundfunk。
你要的NK确实有点高了,调整一下KM和NK没啥问题。
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 楼主| 发表于 2022-1-8 19:58 来自手机 | 显示全部楼层
michaelvalor 发表于 2022-1-3 08:59
仅以我个人的经历,Kaltmiete和Nebenkosten没有很大的相关性。Nebenkosten/Betriebkosten主要是根据住所的 ...

这个比例是上个房主的合同里定的,我们一直没有改。我这几天仔细研究了下,NK定的高,不太好,因为每年我们大楼的verwaltung都会出一份betriebskosten的明细,写的很清楚该租户付的费用有多少,该房主付的费用有多少。这份明细一般都会发给租户,也就是说过租户明确知道自己每月确确实实需要支付多少nk,然后根据自己已经付过的,要求多退少补。现在我们按之前的合同,就意味着每年都需要退还租客一定的NK,但KM又定的太低,最后相当于我们在租金收入上吃了亏。你说的对,我们准备在总额不变的情况改下比例,提高KM,把NK降下来
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