请教：出租房的 KM和NK比例是不是有门道？

mimine

大家好，想请教一下投资房订租金时，到底应该按怎样的比例来定KM和NK？
我们在19年买了个小的投资房，当时是之前的出租合同和租客一起带过来的。房子27平，冷租260+NK275，WM一共535。租客外国人单身，开个小的imbiss，人还是挺不错的。在我们买房前两年开始租起，一直到现在，没有拖欠过房租，信誉人品我们都觉得不错。
现在问题来了，这两年房价不是涨的很厉害嘛，租金也跟着上涨，通货膨胀也厉害。我这两天查了下，和我们同一栋楼，当然楼层不同，有面积相似也有面积稍大点的房子，租金都比我们高。
我是这样算的，用冷租价格除以房屋面积，因为我觉得NK是不定的，属于多退少补的部分，不够会让房客加，多了会退还，所以实际的租金收入应该是冷租价格再除以面积。不知道这样算对不对？
然后我发现，有几套我们这栋楼的房子，冷租租金定的都比我们的高，比如同样面积的冷租300多，或者42平的冷租租金450欧，NK就有的比我们稍微便宜一些。我觉得这样的定价就很精明，因为如果NK不够，之后可以让租客补交。请问大家，确实应该这样来定比较划算吗？现在我们想每个月提高冷租租金20-25欧，可以直接书面通知租户吗？用什么理由比较合适呀，我有些怕租客不同意，到时候也不知道怎么办。谢谢大家

michaelvalor

仅以我个人的经历，Kaltmiete和Nebenkosten没有很大的相关性。Nebenkosten/Betriebkosten主要是根据住所的面积和住所里的常住人数定的。住过的几个2-Zimmer-Wohnung（大概50平米的，单人anmelden），房主收NK是要150欧+，且不计Internet、Strom、Rundfunk。
你要的NK确实有点高了，调整一下KM和NK没啥问题。

mimine

michaelvalor 发表于 2022-1-3 08:59
仅以我个人的经历，Kaltmiete和Nebenkosten没有很大的相关性。Nebenkosten/Betriebkosten主要是根据住所的 ...

这个比例是上个房主的合同里定的，我们一直没有改。我这几天仔细研究了下，NK定的高，不太好，因为每年我们大楼的verwaltung都会出一份betriebskosten的明细，写的很清楚该租户付的费用有多少，该房主付的费用有多少。这份明细一般都会发给租户，也就是说过租户明确知道自己每月确确实实需要支付多少nk，然后根据自己已经付过的，要求多退少补。现在我们按之前的合同，就意味着每年都需要退还租客一定的NK，但KM又定的太低，最后相当于我们在租金收入上吃了亏。你说的对，我们准备在总额不变的情况改下比例，提高KM，把NK降下来