请教：有长期租客的公寓值不值得买？

老胡子2016

发帖前在组里搜到一些相关的帖子，基本都是建议 不要买 。
在网上搜也看到一些不同的声音（https://hypofriend.de/en/should-i-buy-a-tenanted-property-for-own-use-in-germany.add) 讨论为啥值得买（主要是 购买价格较低，long-term持有的话升值空间更大，之类的考虑）。

下周二有一个Termin去看这样一个房子，已经知道租客住了很久且有health problem，中介说很难终止合同用来自住。相应地，公寓的售价也比市场价低很多（差不多三分之二）。单算回报率的话，因为低租金和低房价，倒是没有显著地低于相似地段无租客的公寓。

所以来发个贴仔细请教一下潜在的风险有哪些？我能想到的是，租客因为健康问题失去工作能力进而导致无法支付房租，这种。
从投资角度来说，是否值得购入？我的考虑之一是，存款放着anyway会贬值，有合适的affordable的公寓（即使无法自住）也可以买。

此外，中介的邮件中提到一句“Das Hausgeld wurde noch nicht festgelegt, da das Objekt erst kürzlich in Wohneigentum umgewandelt wurde.” “ ， 简单查了一下，似乎是跟房屋的出租性质有关，不知道我理解的是否正确。

先行感谢！！

cgndhx

以前房价便宜，所以当年约定的房租放在现在实在太便宜，譬如有一次看到大概现在市值至少80万的Wohnung，租金才1300，至于说风险，首先就是购房的受众面小，有些购房者就是为了自住，房地产如果遇冷后，这种投资房不好转卖，如果房地产市场不好，很少人会投资房市，所以卖价可能会比买价低，德国毕竟有过长年房价不长的历史，而且房价连续长了十几年，未来五年或十年的房价走势，已经没人知道了。其次租售比太低，这样的房子，租金挣不到钱，再有，如果租客不交房租，太糟心，整个是花一大笔钱，让自己活受罪，所以除非地段绝佳，房子本身没缺陷，否则没必要，还是多贷些款，去买优质资产

rose122333

还是楼主细心，我当初也是遇到这种情况，都没有考虑锅这个问题。直接就买了，当时比市价便宜20%。
房子很结实，地点很好，离地铁站才50米远。

2年后老人家过世，房子我就装修后搬进来了。

这个就是个运气吧，我当时看了2套房子，更倾向于另一套。结果有人在我前面，人家选了那套，我没有选择了就买了这套。但是那套的住家一直都还很健康，而我的房子却空出来了，空出来的房子能比长期带租户的房子贵20%。所以赚了！

lidlmi

我也买了一套带租客的房子，是房子建好就住进去了的，不到60岁，隔壁那套是90+的老人。前面的人选了90+的那套，我只能买剩下的这套。

运气好在，没到半年人家继承了套房子搬家了，隔壁90+的现在还好好的。带租客的房子拼的就是运气，何时租客能退租。

钱不多，又想投资，买带租客的房子不失为一种折中的选择。

xixi00

带租客的房子要看运气，房子什么时候能空出来。在房子空出前房价涨不上去，投资回报低