德国房地产市场的估值过高？

袖底香

欧盟风险委员会 ESRB 警告德国房地产市场的估值过高，并建议监管机构实施更严格的监管。

总部设在欧洲中央银行 (ECB) 的欧盟风险委员会警告称，欧洲大部分城市和农村地区的房价全面上涨: 德国房价被高估的情况日益严重。

在他们的报告中，欧洲央行的风险监测员谈到了欧洲市场房价的急剧上涨、贷款标准放宽的迹象。委员会特别将德国的风险分类为中等。

欧盟风险委员会的创建目的是什么？

欧洲系统性风险委员会 (ESRB) 是为应对 2007 年至 2009 年的全球金融和经济危机而成立的，是欧洲银行和金融监管重组的一部分。作为一个预警系统，该机构与银行、保险和市场监管机构合作，密切关注欧洲所有金融市场，并及时发出警告和建议。

最近，欧盟风险委员会研究了欧洲住宅房地产市场的中期展望，并对所有欧盟国家以及冰岛、列支敦士登和挪威的房市进行了分析。结果表明，在一些欧哲国家，房地产市场影响金融稳定的风险有所增加：房价大多数上涨并被高估，而同时，这些国家的家庭债务在大幅增加。

风险委员会向保加利亚、克罗地亚、匈牙利、斯洛伐克和列支敦士登发出了警告。奥地利和德国也是如此，这两个国家已经分别在 2016 年和 2019 年收到过警告。欧盟风险委员会认为德国房市在2021 年第一季度的高估率为 19% 至 23%。另外，风险委员会建议重新讨论贷款金额与房价的比率限制。

德国央行长期以来一直警告估值过高

事实上，德国金融监管机构 Bafin 已经为金融机构引入了更严格的规则：它已下令德国银行必须在未来 12 个月内预备额外的资本缓冲，以预防可能出现的冲击，房地产市场就是重点之一。Bafin 还将于 4 月 1 日推出额外的缓冲措施，专门保护住宅房地产贷款。

房地产市场会对金融体系产生强烈影响：当房地产贷款大量违约时，甚至银行的根基可能会被动摇，就像在全球金融危机中一样。

德意志联邦银行长期以来一直警告，德国的住宅房地产已经被高估 10% 至 30%。但是，最近德国公寓和房屋的价格依然加速上涨。根据联邦统计局的数据，与去年同期相比，2021 年第三季度房地产价格平均上涨了 12%。这是自本世纪开始以来的最大价格涨幅。

虽然欧盟风险委员会和德国央行一直警告房市估值过高，但是在通货膨胀越来越高的情况下，房产依然是比较稳固的投资。再加上德国金融监管机构自今年以来对于贷款的发放越来越严格，如原来市场上很多的零首付购房现在越来越难申请到，所以专家预计德国房市出现次贷危机的可能性比较小，而且，对于最住房房主来说，目前德国房价的上涨比例是原高于通胀的，房产依然是抵挡通胀的利器。但对于房产投资者来说，就要考虑投资的回报了，专家认为新房的投资回报率值得商榷，但好地段的二手房依然值得投资。

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