房价会下跌吗？

握紧阳光

看到一些人还在寄希望于房价会下跌，讨论一下吧。

这么贵的房子，到底是谁在买？
这个问题一直是很多举棋不定的买家内心深处最解不开的结，一些人就是一直被这个问题困扰，从而错失了好的时机。
首先是置换房，比如继承遗产后转卖换房，或者早年买房，后期置换。这类人对房价不敏感，只需要承担价值差额部分的价格差，而且有足够的Eigenkapital，贷款也极其容易。
其次是大机构，这个就不用说了。
然后就是私人投资，这些人有的是看中租售比，有的是看中房价涨幅，这两方面只要满足一个，就一直会有市场。
还有就是刚需人口，早年可以买200平，后来只能买140平，现在可能只能买90平。这类人对房价的承压能力很大，以后如果房价继续上涨，可能会继续压缩面积到60平。钱是一样的，只不过面积小了。
总之，只要需求在，市场上从不缺买家。房市就像是金字塔结构，资金不足的会首先进入底端，把原先的底端拱上去，一层一层拱上去。

房价为什么不跌
首先是需求，有完善产业的德国一二三线城市，不管是自住还是出租，需求一直都在，东德农村可能额外给补助也吸引不了多少人。
其次，一直提到房价=地价+建筑成本+盈利区间，对于存在需求的地区，这几个方面哪个能下跌呢？如果有疑虑，可以看一下分别的chart。在绿党主导环境的趋势下，地价只会越来越贵。
再次，和上面提到过的类似，就是人们的承压能力。一旦需求被唤醒，承压能力就很大了。疫情开始有人唱跌的时候我说过，德国的房价主流还是掏空一个人的钱包，之后会掏空两个钱包，继续发展到掏空6个钱包不是不可能，当然这还要很久。不要以为不可能，比如中国的50后、60后这一代人，大多数都是一砖一瓦白手起家，但是他们的子女买房成家大多数都是靠着父母的帮衬。
另外需要考虑的，通货膨胀，特别是近几年的高通膨。高通膨背景下所有东西都在上涨，房价下跌就是梦里的事情了。高通膨也反映出人们的承压能力其实还有很大的空间，油价、汽价、电费等等。

疫情和战争的影响
疫情其实不用多说了，疫情初期还有很多人预测房价要跌，但是不跌反涨。最简单的就是对照价格组成部分，如果没有一个部分可以下跌，那么疫情就不会造成房价下跌。相反，疫情反而刺激了需求，让本来涨幅不大的城市周边地区的房价迎来了一波大涨。随着疫情管控成为过去式，人们回到市区，市区的房价恐怕还将迎来上涨。
战争造成了供应链更加紧张，建筑成本继续飞涨，难民涌入德国，也需要地方住，可以看到现在进入德国的难民很多人还住在教堂里。这波难民潮的影响可能大于默尔克时期，东欧难民和德国有着更加类似的生活习惯和观念，在德国会有认同感，更容易作为劳动力留下来。长期下去，由于难民潮所带来的房市需求会逐步显现出来。

银行贷款
一些人相信银行贷款和房价呈一涨一跌的规律，其实被巧合的表象蒙蔽了，实际这两个并没有绝对的联系。贷款利率从去年开始上涨，但是房价并没有跟随下跌。银行虽然提高了放贷条件的审核要求，但是绝大多数人不会受影响。由于高通膨和战争的影响，可能利率的上浮不会如预计的那么大，想买刚需房或许还有机会，否则等利率再上涨，机会就会从手中溜走，到时候房价和利率双高，又有刚需，只能大哭一场。

EndOfTheNight

房价本质是和资源绑定的。房子本身是会折旧贬值的，增值的是那块地。这块地值不值钱，就要看它周围的资源。包括生活资源，教育资源，工作资源，医疗资源，娱乐资源等等。想降低房价，最简单的办法就是摧毁这些资源，底特律就是个例子，中国东北和东德的某些城市其实也差不多。那个时候房价是降下来了，但也没什么资源了，你还会买吗？很多年前房价之所以平缓，本质也是资源匮乏（和现在相比），哪有那么多科技公司高薪工作？哪有那么多人想读大学？哪有那么多娱乐场所？还有一个就是哪有那么多人（其实人也是资源的一种）？疫情只是大幅度推高了房价，事实上房价一直在涨。
如果你问未来房价会跌吗，我说肯定会，但绝不会是近几年，有可能是20或30年，也可能是100或200年。房价降低的原因也是因为资源减少或者说人们不再需要那些资源了，比如大家都上网络公开课，所有商品全部网购，远程办公，医疗技术得到提高和普及（比如基因诊断），元宇宙得到实现等等。如果你想等，那就等吧。。。不过那个时候肯定会有其它东西出现来代替现在房子的地位。就像四五十年前国内结婚还不讲究买房买车，讲究的是买彩电洗衣机。

millionboy

房子永远是贵的，对于一般老百姓来讲

长汀烧大块

我有个疑问，刚需为什么只会压缩面积，难道不能换个地方？90平对于一个普通带娃家庭已经算小了，请问60平要怎么住？这时候正常家庭的选择不是买个60平，而是搬到乡下买140平。
我们前两年通过产前培训认识的6个家庭，原来都在城里住Wohnung，现在已经有三个家庭都搬到乡下买Haus去了

握紧阳光

长汀烧大块 发表于 2022-3-8 13:05
我有个疑问，刚需为什么只会压缩面积，难道不能换个地方？90平对于一个普通带娃家庭已经算小了，请问60平要 ...

对，可以换地方。压缩到60平不能接受，去乡下买140平，但是不代表乡下140平的不涨，乡下140平的也涨过了。而且还有一点需要注意，大多数人纯粹因为房价的原因换地方，并不能换到特别远，因为有工作的牵绊。60平给带娃家庭嫌小，会有其他人买，买方会有各种情况。何况，慕尼黑很多带娃家庭有60平都算大的了

一串数字

长汀烧大块 发表于 2022-3-8 13:05
我有个疑问，刚需为什么只会压缩面积，难道不能换个地方？90平对于一个普通带娃家庭已经算小了，请问60平要 ...

这个就看个人选择了，有的人会乐意长时间通勤，换取更大的空间。但是，现在还有个正在上涨的油价，通勤的时间和金钱成本都上升的情况下，也不是没有人会换一种选择。
另外，人在特殊情况下也不是不会改变选择，牺牲一部分舒适度。日本也属于乡下房子大的那种，东京不依然一堆人挤爆在小房子里。

长汀烧大块

握紧阳光 发表于 2022-3-8 13:18
对，可以换地方。压缩到60平不能接受，去乡下买140平，但是不代表乡下140平的不涨，乡下140平的也涨过了 ...

我认识的两个家庭就搬得特别远（超过150km），而且专门为此换了工作，他们主要是迁到上一辈附近，方便爷爷奶奶外公外婆照看孩子，可能算特例吧。我倒觉得疫情让很多人可以Homeoffice，所以通勤的范围会比原来加大很多。我们家也是拜Homeoffice所赐，才从城里搬到了近郊

长汀烧大块

一串数字 发表于 2022-3-8 13:22
这个就看个人选择了，有的人会乐意长时间通勤，换取更大的空间。但是，现在还有个正在上涨的油价，通勤的 ...

日本那人工密度，德国有什么好比的。油价不会一直那么高的，就算高了Pendlerpauschal估计也会相应涨，更别提疫情过后不少公司还会继续Homeoffice

洞天

房价跌不跌第一要看随着东欧俄罗斯那边供应链阻断, 原材料价格上涨, 同时海外市场缩小, 是否会导致企业纷纷缩小生产规模, 造成大批失业, 要是失业率高到了经济危机的程度, 那再刚需也没用, 买不起就是买不起啊...

第二如果俄国打到波兰, 那德国估计不会有人会在这时候买房了, 跑路还来不及了, 当然这种可能性很小

第三个看美国这波操作搞得欧元贬值美元升值, 能让多少资本从欧洲流回美国, 不过在德国炒房的美国资本也不见得有多大比例, 所以这个影响可能也不大

总之就是别出现大规模失业就好

Erteilung

如果不发生三战，德国还会是欧洲经济火车头，大城市和西边德国，个人看还是看涨。
- 宏观：疫情尾期，开始大量公司逐渐恢复Office上班，最近招聘市场还是不错。
- 通胀：通胀加剧觉得资金避险还是会下注房地产
- 国际：大量难民涌入催生的住宅需求