承担不起？实际上现在买房比20年前还容易！

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德国的房地产价格正在不断攀升。一位金融家的分析令人惊讶：从 1975 年到 2005 年，独栋和公寓的价格实际上比今天要贵得多。即便如此，人们也能买得起房地产。

多年来德国房价一直在上涨。“上升趋势有几个原因，”抵押贷款经纪公司 Hüttig & Rompf 的首席执行官 Ditmar Rompf 说：“需求很高，供应无法满足需求。这尤其适用于顶级大都市。另一方面，由于与新冠疫情相关的交付瓶颈，建筑材料的价格大幅上涨，”Rompf 说。此外，投资者将越来越多地涌入市场并进一步刺激需求。“所有这些都推高了房价。”
涨价不再局限于大都市。根据他的公司的一项长期研究，其中评估了超过 60,000 笔房地产交易，全国平均每平方米价格在 2021 年创下了 3958 欧元的新高。相比之下：2012 年仅为每平方米 2229 欧元。增长了 78%。

根据 Hüttig & Rompf 的计算，涨价导致现在平均 100 平方米的公寓的自住业主成本是平均家庭净收入的 71 倍，而不是十年前的 50 倍。但是涨价对于投资业主的影响并不那么明显。对他们来说，负担从同期平均月净收入的 33 倍增加到 45 倍。这些数字指的是 100 平方米的公寓，因为这大致相当于德国家庭的平均居住水平。根据联邦统计局的数据，2020 年正好是 92 平方米。

然而，相对于他们的收入，买家必须支付越来越多的费用的印象是误导性的。尽管自 2012 年以来成本有所增加，但仍远低于 1970 年代和 1990 年代的水平。因为就他们的可支配收入而言，德国人过去为自己的财产工作的时间比现在要长得多，简而言之就是德国人单位时间赚的钱比以前要多很多。


德国私有住宅负担能力指数图：该指数越高，代表德国人能够负担的住宅越多

德国抵押信贷银行协会（VDP）的信贷负担比率清楚地表明了这一点。该比率描述了偿还贷款的费用与可支配收入的比例。VDP 主席路易斯哈根周一在其协会的年度新闻发布会上表示，他目前的比例为 25%。

这意味着德国业主平均将收入的 25% 用于利息和本金。2012 年，这一比例仅为 23%。“但在 1990 年代，这个比率是 38%。那时，人们支付了更大比例的收入来资助他们的财产，”哈根说。

根据 VDP 的说法，由于住房建设贷款的利率在很长一段时间内一直在下降，因此大部分人口仍然可以负担得起房屋所有权。如今，低收入家庭的信贷负担率相对较高，为 29%，并随着收入的增加而降低。平均而言，来自最高收入群体的借款家庭只需将其净收入的 22% 用于支付利息和本金。

更进一步的分析，可以看看德国私有住宅负担能力指数图，其官网Kreditvergleich.net 一直根据达拉斯联邦储备银行和经合组织的数据计算该指数。 1970 年代中期。解读：指数值越高，德国人的收入就能负担得起的房地产越多。

虽然该指数在 1975 年低于 40，但现在已经达到了 100。它在 2010 年达到顶峰，达到 130 个指数点。在 46 年的时间里，相对于 2010 年的收入，房地产是最便宜的——今天仍然比 1975 年至 2005 年间的任何一年都便宜。

这一现象的原因是收入不断增加，而房地产价格多年来只是横盘整理。但是，这仅适用于全国范围的观点。在大都市地区和人口密集的城市，价格长期以来一直与收入和租金脱钩。

没有房地产泡沫的迹象

展望未来，负担能力指数可能会走坏。VDP 总裁 Hagen 也希望他的信用负荷率能达到这一点。“因为利率会上升。但我们认为现在警告房地产泡沫是错误的，”哈根说。毕竟，没有人警告过 1990 年代的房地产泡沫，当时消费者不得不将近 40% 的收入花在房地产上。

Hagen 也认为房地产市场的稳定性不会受到威胁，因为银行在发放贷款时非常谨慎，例如会要求 20% 的融资。此外，利率仍然很低——许多信贷客户会偿还 2% 或 3% 的贷款。如果在固定利率 10 年或 15 年后到期，客户也可以以较低的还款额吸收更高的利率。哈根：“那么即使利率更高，信贷负担也不会增加。”

房地产泡沫？ 根据贷款比较门户网站的数据，至少在 2011 年之前没有任何迹象。“到那时，相对于净收入，房地产变得越来越负担得起。但即使负担能力指数自 2011 年以来一直呈下降趋势，但仍处于相对较高的水平。”

与此同时，德国央行数月来一直在警告价格泡沫，或者至少是夸大其词。董事会成员 Joachim Wuermeling 在本月初表示，房地产买家的债务正在增加。“这些企业通过贷款为其购置成本提供了越来越多的资金，并带来越来越少的股权。”因此，银行的贷款监管已经收紧，并将进一步收紧。

根据 Ditmar Rompf 的说法，不断下降的房贷利率也是过去几年价格上涨没有对需求产生负面影响的原因。这极大地减轻了建设者的负担。根据德意志联邦银行的数据，在本世纪初，私人住宅房地产贷款的平均实际利率仍为 5%。

利率下降——负担能力上升

2012 年 ，购房者只需支付年均 3.2% 的有效利息即可获得相应的贷款。从那时起，房贷利率继续大幅下降。它们在 2020 年 12 月达到最低点，当时私人家庭十年期住房贷款的平均有效利率仅为 1.1%。

但 VDP 主席哈根知道可预见的利率上升不一定会导致更高的信贷负担的另一个原因：“增加工资。如果通货膨胀导致价格-工资螺旋上升，那么利息和本金收入中的一小部分可能会保持这种状态。”

以下房屋贷款利息由各银行或金融机构提供，有可能因为数据更新问题而和实际真实情况有所出入，以各银行或金融机构官网上的信息为准。
目前最低有效利率为1.65%。

Prony

不管你信不信，反正我信了。