到目前为止，买房比租房划算

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买还是租？这个问题困扰着很多人，往往只能根据各自的生活情况来回答。一项新的研究做了详细的分析。

根据德国经济研究所 (IW) 的一项研究，购买公寓或房屋通常比租房便宜得多，尤其是在签订新租房合同的情况下。然而，贷款利率的急剧上升显着降低了收益。根据 IW 的分析，到 2021 年，德国所有地区的房地产买家的情况都好于租户。但随着利率上升，买家的利益正在减少，尤其是在昂贵的城市。
在与房地产公司 Accentro 进行的 IW 研究中，将自住业主的成本与租户的成本进行了比较。因此，购房者需要承担购买价格和辅助购置成本，例如房地产转让税和公证、贷款利息负担和利息损失，房地产买家本可以将这笔钱用于购买更多的房屋面积。
维护和折旧成本也被考虑在内，价值增长的上限为每年 3%。房地产近年来上涨得更快，但不应过分强调繁荣。另一方面，新租房合同和现有租金中有净冷租金。
到目前为止，买家有优势
结论是：如果德国的自住业主在 2021 年平均支付每平方米 4.21 欧元（当时贷款利率非常低，略高于 1%），那么租户必须为可比的新租约支付每平方米 10.30 欧元公寓和现有合同 7.04 欧元。与租户相比，买家有近 60% 的优惠，在现有租金的情况下为 40%。
根据这项研究，即使在昂贵的大都市也有很大的领先优势。IW 房地产专家 Michael Voigtländer 说：“过去一年的利率下降过度补偿了购买价格的上涨。” 经纪佣金划分的改革也让买家松了口气。“但利率上升将显着降低自住业主的成本优势。”
随着高通胀，融资成本迅速上升：根据 FMH-Finanzberatung 的数据，自去年 12 月以来，十年期标准贷款的利率从不到 1% 翻了一番以上，平均约为 2.5%，而且趋势正在上升。
在将建筑利率提高到 2%、2.5% 或 3% 的三种情况下，IW 计算了今年购房者的生活是否仍会比拥有新租房合同的租户更好。2.5% 的利率水平已经使自住业主的成本增加了一倍多（8.55 欧元）。如果考虑到购买价格的上涨，结果是每平方米 8.97 欧元。贷款利息为 3%，自住业主的成本上升至 10.63 欧元。在这种情况下，在德国 401 个行政区和市区中的 86 个区，租房已经比买房便宜。
尤其是在德国七大城市和其他主要城市的周边地区，即使利率较高，买家也有优势。自住房成本与新合同租金相对应的十年期融资“中性利率”在大都市地区为 3.6%，在其他大城市为 3.1%，在其周边地区为 3.5%。如果利率更高，租户就有优势。对于其他地区，IW 得出的中性利率为 3.7%。在包括柏林、慕尼黑和汉堡在内的七个大都市中，租户的收入已经比买家高 2.8%。
拥有自己的房子被认为是很好的养老保障。但是，租房和买房的决定取决于各自的生活条件，例如是否需要频繁的专业搬迁。虽然有些人希望独立于房东生活，但另一些人则指出不负债和不必支付昂贵维修费用的优势。
以上只是一个典型的计算。与过去几年一样，公寓和房屋价值的强劲增长给业主带来的好处比研究中显示的还要多。另一方面，在昂贵的城市拥有廉价旧租房合同的人在购买或租房方面做得很好。《Finanztipp》理财指南的专家还指出，租户也可以拥有巨大的财务机会：任何将资金长期投资于股票等高收益投资的人“也可以作为租户建立长期资产，在某些情况下，甚至比购买房产时还要多。”
对于买家来说，很大程度上取决于利率的发展。IW 专家 Voigtländer 表示：“建筑利率的快速增长难以持续。” 这意味着通货膨胀可以在高水平上趋于平稳。然而，FMH-Finanzberatung 的专家预计，10 年期贷款的抵押贷款利率最早会在夏季月份升至 3%。他们最近写道，上涨趋势的结束还遥遥无期，这给房地产买家带来了痛苦的后果：“今年 4% 的利率并不是悲观的想象，而是完全可能的现实。”

资料来源：ntv.de、Alexander Sturm、dpa

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