购房日渐成为德国的(上层)阶级特权

dolc

现在买房子比以往任何时候都更加昂贵。对于中产阶级来说，如果不靠继承，很难承受贷款。只有社会上层的十分之一才能买得起房。其他所有人都越来越注定要租房。

目前一切看起来是对买房者不利。 2022 年买房必须综合考虑的所有因素都变贵了，部分甚至非常昂贵。与此同时，德国的收入已经跟不上物价普遍上涨的步伐。换句话说，买房越来越贵，而收入越来越少。尚无房产的中产阶级现在可能会幻灭最后购房的希望。



法兰克福(美因河畔)独立金融咨询公司 FMH 的 Max Herbst 表示：“问题在于，未来如何为大部分人口提供资金支持不断上涨的价格。” FMH 与分析机构 SWI Finance 一起评估了 20000 条数据记录，以评估德国的“实地”情况如何发展。研究结果是：“与往年相比，发生了根本性的变化。”



最明显的变化：任何获得房地产贷款的人在 2022 年中期支付的利息(大约3%的十年期贷款)将是2021年底的三倍左右。这使得融资成本大大增加，也增加了每月的利息和还款额。
为了弥补较高的利息成本，许多买家已经开始减少持续偿还贷款的还款比例。 “还款比例从平均最高 4.2% 已经下降了近四分之一，”FMH 研究称。还款额已经大幅下降，但仍略高于建议的最低还款额 2% 至 3%。

购房者必须做出更多妥协

根据信贷经纪人Dr. Klein的分析，超过30万欧元的十年期标准贷款现在每月花费1190欧元。一年前，每月的费用仅为793 欧元。Dr. Klein的建筑融资专家 Andreas Brendel 说， “购房者必须做出更多妥协：例如，将目光投向较小的房产，或者提高每月还款金额。只有在高收入和首付比例很高的情况下，才能免受目前的市场的影响。”

他建议为每月分期付款计划不超过家庭净收入的三分之一：“我认为超出此范围的任何事情都是有风险的。”这意味着前面提到的标准贷款金额只能提供给每月净收入超过 3600 欧元的家庭。

满足不了房产首付要求

购房贷款的利率上涨并非中产阶级家庭面临的唯一问题。对于许多潜在买家来说，必要的首付资金也是一个不可逾越的财政障碍。



近年来，德国的房地产价格上涨速度远快于收入。 FMH 的 Herbst 认为自 2016 年以来的价格上涨了62% 左右。然而，与此同时，可支配收入平均增长了不到 14%。

很少有买家可以零首付为房产融资。大多数银行通常要求首付比例为 10% 到 20%。然而住宅和公寓的价格上涨幅度如此之大，2022 年上半年的平均首付资金已经接近19万欧元，是六年前平均 9万欧元的两倍多。银行要求的首付资金的增长甚至超过了房产价格增长。银行预计现在的要求是34%，而不是 2016 年的26%。



现在要求的平均首付接近20万欧元，因此现在只有一小部分德国人仍然可以在房地产市场上发挥作用。即使在财富金字塔的前五分之一的许多人也不容易筹集购房的首付金额。

他们将不得不将几乎所有的资产都投资于购房。根据赫布斯特的计算，只有德国人口中最富有的十分之一才能筹集到必要的资金。而2016 年初，仍有 30% 至 40% 的德国人符合条件。当时，所需的首付仅为78700 欧元。

购房日渐成为阶级特权

到2022 年，许多中产阶级几乎不可能在其职业生涯中存下足够的钱来购买房产。 因此，许多人只能依靠家庭。 Herbst 在进行研究时发现，三分之一的人会为他们的房产规划计算捐赠或遗产。

但并非每个德国公民都可以依靠丰厚的遗产。 Herbst 表示，“越来越多的迹象表明，对房地产感兴趣的人的处境变得越来越危急。 借款人的压力继续增加。”

目前德国能够负担得起的可靠融资的人越来越少。 “建造或购买房地产正日益成为一个专属市场，只有最富有的十分之一人口才能参与其中。”


德国房屋贷款比较

握紧阳光

这次加息如果不能让房价普降30%以上，实际对购房者就是亏的。

这波危机注定会加剧德国中产阶级内部的贫富差距，很多人真的没意识到。。。

dolc

握紧阳光 发表于 2022-7-14 12:42
这次加息如果不能让房价普降30%以上，实际对购房者就是亏的。

这波危机注定会加剧德国中产阶级内部的贫富 ...

是啊，看了这篇分析，才意识到几方面的问题，收入降低，房价上涨，利息上涨，首付也涨了。的确浇灭了购房希望了。是否全是战争危机影响，还不好说。

握紧阳光

dolc 发表于 2022-7-14 13:03
是啊，看了这篇分析，才意识到几方面的问题，收入降低，房价上涨，利息上涨，首付也涨了。的确浇灭了购房 ...

很多人对房价有不切实际的想法，或者说账算不明白。

首先，为什么有人会说看到一些房价下降了，因为这些房子是之前在估价基础上再加了上浮空间挂牌的，现在利率升高导致买家抠门了一点，银行也谨慎评估了一点，所以这些房子就要把之前的上浮空间去除掉，以便出售。

其次，按照10年绑定期计算，利率基本上涨了3%，对比售价就要10x3%才能持平总支出，买家可以思考思考，30%跌幅的可能性有多少？房价实际的走势是在利率猛涨期房价维持总体平稳，小幅度涨跌波动，一旦利率有明显回调趋势，房价就会应声而涨。

再次，房子虽然是一种金融产品，但归根到底是实物商品，商品就要遵循成本规律，如果一套房子的完工成本价是50万，在德国目前住房市场的供求关系来看，定价40万的可能性有多少？

最后，即便利率再升高真的导致房价普降了，10%的总体跌幅算是顶天了，考虑到利率上升，买家还是多支出。

很多人从一开始就是错误的思维，低利率低房价的时候觉得不着急买，低利率高房价的时候觉得虚高肯定会降价，高利率高房价的时候觉得房子卖不掉肯定要跌，更高利率低房价的时候又觉得根据金融规律利率肯定会回调。。。

从这波欧美加息潮很容易看出来，账面资产是虚的，有价不动产才是抵御通胀的工具

cgndhx

我来回应第一点，因为第一点是前一段时间我说到的一个现象。不管卖家是主动还是被动降价，只要降价，就是卖家通过减少利润，加快出售，也就是说明卖家先前的定价不被市场认可，如果只是个别几套房屋出现这种现象，说明不了房市的动向，一般就是卖家估高了房价。但从我的观察看，卖家主动降低房价的现象在增多，结合现在市场二手房大量增多的情况，利率情况和经济情况，我的直觉就是，德国的房地产结束了上升周期

schnecker

德国的房地产也已经走过了十年的黄金期，进入下降区间不足为奇，像中国那样持续二十年的增长并不多见

qwycd

实际上就是房子相对其他商品没有涨，甚至跌了。除了一部分非常有钱的人，其他人在面对其他商品涨幅，在房子上的预算是大幅度下降的。如果今年冬天处理不好，经济衰退搞成经济危机（大概率事件），房子大跌也不是不可能的。除非很多人收入翻倍的涨，但又是不太可能的事情。这个需要非常长的时间来消化，这段时候就是节衣缩食的时候，租或买小房子或者地段差一点。

jingnan

大家准备好现金，降价时候买白菜房

东启fcj

隔壁5km外一个小村子，多蒙周边，98年的haus，178平，818平土地，卖家报价从50万直接降到40万。。。。。。

Prony

东启fcj 发表于 2022-7-14 20:53
隔壁5km外一个小村子，多蒙周边，98年的haus，178平，818平土地，卖家报价从50万直接降到40万。。。。。。 ...

这么夸张啊？