不动现金流投资房产

握紧阳光

东启fcj 发表于 2022-11-20 01:33
你有没有考虑过一个问题，目前欧洲的经济状况实际上是处于滞涨状态。内生性的经济成长处于接近0增长甚至 ...

目前是否真是滞涨，或者之后是否会进入滞涨，这个还不好说。但是之后房价可能的下降我已经计算在内了，所以目前并不是什么房子都可以买的，需要考虑到购房总支出、利率上浮最大空间、租金行情、房价继续下降之后对现金流是否产生影响、后期应对利率回调的灵活性，等等因素，这些都是当前投资房产的考虑因素，而不是去年之前的闭眼入了。

握紧阳光

6855698 发表于 2022-11-20 12:11
我柏林的一个德国朋友，40几岁了，在一中等医学器公司材做团队领导，上班15年有了吧，至今不买房，估计存款 ...

和我一个同事太像了，工作也是十几年了，一直租房，钱全部在存款里。我和另一个同事一直劝他买点定投，给老婆买个私人养老，这些都是起码跑赢通胀的，我之前还劝他买房，我把我准备买的房子都给他看了，让他去买，教他各种东西，他还是犹豫不决，觉得钱在Konto里才是最稳妥了。去年开始他才意识到通胀对他的影响，今年直接就暴走了，想买房但是买不了了，整天抱怨通胀。。。

德国人里面也有精明的，我老婆一个好朋友的男友，看他不起眼是个厨师，人家承包了好几个食堂，在撒丁岛买带破楼的地皮，开发酒店公寓。平时不显山不露水，知道我去撒丁岛，才和我说那里有产业，给我享受一回。之后我们才知道互相的业务爱好，互相交流各种信息

moony

请教专家：
就算利息10年保持平稳， 也就是租金一直有正现金流，打个比方，正现金流300一个月，前两年因为购买成本可能不怎么样交税，但之后平稳了之后每个月除去交税可能200现金流。 一年2400，十年24000. 因为没有付本金，10年后的贷款是不变的。也就是还欠银行40万，如果到那个时候跟现在同龄的房价涨了20%， 但因为这个房子本身老了10年，应该要打些折扣，算涨幅10%， 也就是37000. 如果那个时候卖房收益就是63000. 这中间还要考虑10年的房屋维修成本，和你自己的管理成本，租金空挡，利息的负面影响，房价下跌的风险，实际收益并不是很大的感觉。 是我哪里理解有问题？

moony

moony 发表于 2022-11-21 09:17
请教专家：
就算利息10年保持平稳， 也就是租金一直有正现金流，打个比方，正现金流300一个月，前两年因为 ...

中间还要刨去Nebenkosten的支出

握紧阳光

moony 发表于 2022-11-21 09:17
请教专家：
就算利息10年保持平稳， 也就是租金一直有正现金流，打个比方，正现金流300一个月，前两年因为 ...

1、这套房子目前的银行估价是40W，不是我的买价36W5，而且银行的估价已经是非常保守的，所以目前市价至少43W，这套房子如果不是我下手买了，他还是会一直挂下去，46W9的价格是市场均值。所以计算售价收益的时候，不能把最终成交价36W5作为市价，否则就没有捡漏一说了。

2、10年涨幅10%的情况我默认是不可能的，半年时间利率从1%涨到4%，这么大的利率冲击，房价也仅仅是维持不动，部分地区统计数据显示成交价格下降2%就已经可以扣上暴跌的标题了。熬过这波高通胀之后，房价稳步回升是大概率事件，毕竟德国的住房资源紧缺，人口净流入。

3、管理成本我默认是时间成本，但是时间闲着也是闲着，我投资房产就是看透了打工没出路，把时间花在自己身上，所以管理成本就不是什么问题了。至今为止我所有的房子没有租金空挡，投资房如果出现一次性超过一个月的租金空挡，说明这个房子的选择就是有问题的。

4、房价短期震荡下跌是有可能的，但是只要不出售，就不会造成损失，租金覆盖了持有成本，房价总有回调的一天。这也是我一直遵循的原则，房子的涨幅是次要的，一定要有高租售比，稳定压倒一切。

Galenos

握紧阳光 发表于 2022-11-21 09:46
1、这套房子目前的银行估价是40W，不是我的买价36W5，而且银行的估价已经是非常保守的，所以目前市价至少 ...

4、房价短期震荡下跌是有可能的，但是只要不出售，就不会造成损失，租金覆盖了持有成本，房价总有回调的一天。这也是我一直遵循的原则，房子的涨幅是次要的，一定要有高租售比，稳定压倒一切。

所以房地产市长线投资，有的熬到头，有的熬半截

eleven1011

握紧阳光 发表于 2022-11-21 09:46
1、这套房子目前的银行估价是40W，不是我的买价36W5，而且银行的估价已经是非常保守的，所以目前市价至少 ...

关于2，所以你的意思是涨幅会远超10%？

握紧阳光

eleven1011 发表于 2022-11-28 15:54
关于2，所以你的意思是涨幅会远超10%？

必须的，德国的总体房价水平10年的总涨幅绝对超过20%

闲月2021

握紧阳光 发表于 2022-11-28 16:06
必须的，德国的总体房价水平10年的总涨幅绝对超过20%

楼主好厉害！ 学习了！

但还是有一点点没有理解，请问"银行顺利贷出40W，拿了浮动利率，在浮动利率期间不还本金，只还利息。"是指楼主贷款的10年期间完全不还银行本金吗？那需要准备首付吗？首付比例大概是多少呢？

谢谢 ^^

握紧阳光

闲月2021 发表于 2022-12-12 14:49
楼主好厉害！ 学习了！

但还是有一点点没有理解，请问"银行顺利贷出40W，拿了浮动利率，在浮动利率期间 ...

这种情况没有10年的限制，是给我很大的自由度，利息是必须每月还的，本金不必须，可还可不还。目前是相对高利率，所以选择只还利息，不影响现金流。如果之后利率下降，可以在不产生负现金流的情况下带着还一点本金。如果利率继续下降，比如下降到一点几，可以考虑把浮动利率改成比如10年绑定利率，本金利息一起还。

我没有首付，售价36.5W，我贷款40W，差不多是110%的贷款比例，还多贷出来了3.5W