居住空间紧缺：部分城市严重缺乏新建筑

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德国许多城市新批准和竣工的公寓数量正在下降。 不断上升的利率和建筑成本正在破坏新建筑目标。 一个地区尤其落后。

德国住房工业总协会主席 Axel Gedaschko 几天前对图片报给出了清晰的结论：“如果政府宣布无法实现其住房目标，就会有崩溃的风险。”在联合政府协议中，执政党为自己设定了每年建造 40万套新房的目标，然而过去的这一年没有达成这一目标，低了四分之一以上。



整体缺乏新建筑

经纪公司von Poll Immobilien 的一项新分析发现部分城市将会严重缺乏新建楼盘。 参与分析的21个城市中，有 11 个城市在 2021 年完工的公寓数量少于上一年。 这种趋势可能会持续下去。 因为在接受调查的城市中，超过三分之二的城市去年发放的建筑许可证有所减少。

房地产市场的新现实可能会给联邦政府的新建设目标带来更多压力。 框架条件在多个层面已经恶化。 自今年年初以来，十年期建筑贷款的抵押贷款利率已从 1% 上升至 3.6%。 建设成本大大增加。 根据联邦统计局的数据，8月份的数据比去年同期高出16.5%。 此外，建筑还有新能源的要求，同时市场上的工匠严重短缺。



所有的困扰似乎来得不是时候。 住房继续成为稀缺商品。分析公司 Empirica 的一项新研究表明，德国住房的空置率两年来首次再次下降，下降 2.8% 至 607000 套公寓。 在慕尼黑或法兰克福等一些大城市，分别只有0.2% 和 0.3%，市场上几乎没有空置房屋。

von Poll Immobilien 管理合伙人 Daniel Ritter 表示：“政客们最终必须采取行动并采取反制措施，加快审批程序、指定建筑用地和建筑补贴。这是缩小人口增长与住房需求之间差距的唯一途径。”

鲁尔区问题尤其严重

他们的调查显示，即使在大城市，新建的公寓也太少了。 为了能够比较不同城市的情况，von Poll Immobilien将新公寓的许可数量和竣工数量与居民数量进行了关联分析。德国的鲁尔区，尤其是在杜伊斯堡在新建筑规划中特别缺乏。 在2017 年至 2021 年期间，那里每 1000 名居民仅建成 7.7 套新公寓。 埃森（10.4）和波鸿（13.9）的情况也好不到哪里去。

虽然人口学家多年来一直预计鲁尔区的人口将会减少。 鲁尔区协会预计，居民人数到2050 年将下降 3.9%。然而，鲁尔区最近的城市人口数量还是出现了增长。 尽管如此，在埃森等一些城市，2021 年批准的新公寓数量明显少于上一年。



在法兰克福、慕尼黑或汉堡等大都市，每1000名居民新建和审批的新公寓数量更多。法兰克福每 1000 名居民拥有 29.2 套新公寓。 预测那儿到2030年，人口将增加5万多，达到81.3万多人。 法兰克福绝对需要更多的居住空间。

新建筑停滞的程度也反映在新建筑在住房存量中的比例上。 法兰克福在这方面占据领先地位：所有公寓中有 5.9% 建于 2017 年至2021 年之间。 而鲁尔区的杜伊斯堡排在最后。 那儿同期新建的近25万套住宅单元仅占所有公寓数量的 1.2%。

无论如何，联邦政府打算坚持其每年建造40万套公寓的目标。 专家认为他们定下的这个宏伟蓝图不切实际，并认为未来几年建成的公寓会越来越少。 因此，鲁尔区等城市中的新建筑将成为稀有建筑。

德国房屋贷款比较

lotalota

Stuttgart和Essen几乎没有投机者，发多少许可建多少。
就连法兰和慕尼黑都没有能建满那些许可，倒是汉堡挺现实。
建筑商最投机的就是东德了。