很快就会出现购房的最佳时间，注意这些经验法则

dolc

由于贷款利率上升、高昂的建筑成本和创纪录的通货膨胀，许多人再也买不起房产，还有人甚至退出之前的建设项目。

仅在 2022 年，十年期贷款的利率就翻了三倍。越来越多的德国人开始租房，购房需求正在下降！ 是否有购买房地产的最佳时机？ 最好的机会可能很快就来了。

房地产价格下跌了多少？

• 德国经济研究所 (DIW) 认为，到 2023 年，房地产价格最多可能下跌 10%。
• 德国中央合作银行较为温和：预计下降 4% 至6%。
• 而德意志银行称，房地产市场的价格峰值在 2022 年春季达到。根据金融服务提供商 Hypoport 的数据，之后的住宅价格下降了 5%，而公寓降了 8.5%。德意志银行在新的分析中得出结论：“繁荣已经结束。价格可能会进一步下跌。 他们甚至预测：“投资者的情绪喜忧参半，在某些情况下，预计价格将进一步下跌高达 20%。”因此，住房和公寓的价格可能会暴跌五分之一。
  

但据德意志银行称，这个房价下跌是暂时的。 预计不会出现持续的“价格大幅下跌”。因此，价格最终会再次上涨。 如果买家想从中受益，他们必须适时介入。因为房地产价格在十年内大约翻了一番。 VDP 首席执行官Jens Tolckmitt表示，即使是 20% 左右的急剧下降（业内一些人认为这是可能的）也仅意味着 2020年的水平。

到目前为止，这种趋势仍在继续。  鉴于利率激增，许多人现在正在犹豫购买房产是否值得。那么2023年的房价还会有所下降。


什么时候值得入手？

  “一两年前，房地产价格非常昂贵，但利率非常低，”在德国和美国教授房地产科学并领导德国房地产经济研究所的 Nico Rottke 说。 但现在的情况反过来了。 房价目前正在下跌，利率急剧上升。自2022年初以来，十年期贷款的利率已从1% 上升至 3.5% 左右 (Interhyp)。德意志银行称，到 2023 年底，利率可能会达到 3.6%。  2024 年也会达到这个水平。



柏林房地产投资商Jakob Mähren在《经济周刊》中透露，今年是购买房地产的理想时机。 他提示的时间是2023年第二季度（从 4 月开始）！

他说，在这个时候，项目开发商和卖家会把他们的完工项目和现有房产投放市场，而这些是他们迄今为止一直搁置的。 他们也需要新的资金。 由于巨大的销售压力，价格可能会跌至最低点。此刻出手很重要，因为到年底情况将重新正常化。折扣时代将会结束。

Rottke认为，首付资金大的买家将从所有现状中受益。 “对他们来说，今明两年以调整后的购买价格购买房产都是非常值得的。”

关于德国房地产泡沫破灭的说法让很多专家质疑。 即使在经济危机中，德国的房地产市场仍然强劲，因为房地产的融资通常是保守的和长期的，这在利率上升期更具有优势。 许多买家已经获得了 10 年或 15 年的低利率。

购买房产的经验法则




Rottke 认为，任何因诱人的房地产价格而考虑购买的人都应注意以下要点。
买家应该完全从自有资金中支付额外的购买成本，大约占净购买价格的 11% 到 14%。 额外费用构成如下：

• 大约 2% 用于土地登记和地方法院
• 大约 3% 到 6% 的房地产转让税
• 和 3% 至 6% 的经纪佣金
  

他还建议：“我认为将购买价格的大约 20% 首付资本是安全的。”买家应准备好至少 30% 的资本，那样的话购买才算是安全的。

关于收入：最多应使用家庭净收入的 30% 至 40% 来偿还贷款。
例如，以每月还贷1600 欧元计算，每月的净收入必须至少为4000欧元

56978

大城市房价会下降吗？

ds_berlin

应该不会 新建的太少了，老的一个，萝卜一个坑，之前囤房的人也不会轻易松口，不行就在大城市周边买吧。

lotalota

ds_berlin 发表于 2023-1-11 21:57
应该不会 新建的太少了，老的一个，萝卜一个坑，之前囤房的人也不会轻易松口，不行就在大城市周边买吧。 ...

喊价不会降。
但我觉得这种建筑商完工的房子，尤其最后两三套有缺点的尾房，你去跟他们磨，还是有可能打折的。
我就磨到过4万欧的折扣。只是后来还是觉得那房子不行就没买。

ds_berlin

lotalota 发表于 2023-1-12 10:11
喊价不会降。
但我觉得这种建筑商完工的房子，尤其最后两三套有缺点的尾房，你去跟他们磨，还是有可能打 ...

如果是改善住房，心态最重要。买房子是为了住的更健康，开心，当然房哥房姐们另算。

mfking

通货膨胀这么厉害，估计相对会降，绝对可能都被通货膨胀抹平了，甚至绝对值还会增加，只不过跑不过通货膨胀率罢了。不过应该比前几年，会有好地段的房源出现吧。

6855698

柏林一个15平的房间，租给留学生或者一两年内的短租客，月租都要500-1000了，那些会折腾点的房东，把这些年买的老房，重新翻新下，隔成几个房间，每个房间500欧起。。

ds_berlin

柏林。最近盯的三个WG都降了10%，中介嘴上说以最新价格可以马上出手，烂房子，我看还有降价空间，利率今时不同往日，傻子不够用了。柏林老百姓口袋也没什么钱，根本付不起首付。
其实有在柏林AB区买WG的钱可以在柏林附近买个Reihenhaus了，何必和那些工薪族挤在一起。

ds_berlin

6855698 发表于 2023-1-16 12:56
柏林一个15平的房间，租给留学生或者一两年内的短租客，月租都要500-1000了，那些会折腾点的房东，把这些年 ...

你会发现现在买房子当房东也是给银行打工。除非你全款。