法律知识普及：房地产经纪人行为准则之七大要点

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无论是买卖、租赁还是拥有：房地产经纪人经常参与房地产交易。他们了解市场、有人际关系并且知道什么是重要的。然而，任何通过房地产经纪人进行交易的人往往不知道哪些合同条款是常见的，也是合法的。本文列举最重要的几点：



1. 经纪合同必须为文本形式

“有效的调解合同的先决条件是经纪人受委托，合同以文本形式订立，”Haus & Grund 德国业主协会首席法律官 Inka-Marie Storm 说。如果没有此类文件，则合同无效。

结果：德国律师协会建筑和房地产法工作组的律师 Manuela Reibold-Rolinger 说，即使调解成功，经纪人也不能要求佣金。然而，如果出现不正确的建议或不正确的信息，相关方通常无权要求任何损害赔偿。

2. 经纪和费用分摊

如果房地产经纪人成功代理了一套公寓，通常需要支付一笔中介费。谁支付这笔费用以及支付金额的高低取决于谁指定了经纪人以及是购买交易还是租赁交易。

Storm 说，在购买房地产时，佣金没有法定上限。然而，通常应支付购买价格的 7.14%。原则上，佣金由委托经纪人的人支付。然而，根据 Storm 的说法，多达一半的成本可以转移给另一个合同伙伴。

自 2015 年以来，所谓的订购者原则已应用于出租公寓的成功经纪。“在那之后，无论谁委托经纪人，都必须支付经纪费，”Storm 说。如果这是租户，中介费不得超过两个月的租金加上销售税。如果房东委托中介，中介费是可以协商的。按照惯例，按照Storm的说法，这里也估计一个月半到两个月的租金。

“但是，如果现有租约只是继续、延长或续签，经纪人无权收取费用，”Haus & Grund Germany 的首席法律官说。如果经纪人或经纪公司是公寓的所有者、管理人、租户或房东，则同样适用。

3.成功才付款

德国房地产协会 (IVD) 的斯蒂芬·保罗 (Stephen Paul) 表示：“消费者只需在购买或租赁合同成功签订时向经纪人支付佣金。” 如果尽管经纪人尽了一切努力仍未达成交易，则经纪人无权要求报酬。禁止在未达成购买或租赁协议的情况下规定此类佣金义务的条款。

根据 Storm 的说法，经纪人只有在能够具体证明的情况下，才应在这种情况下要求旅行和邮寄费用作为赔偿。“不透明的统一费率是不允许的。” 为准备销售价格分析以及印刷和发送展览而进行的成本开票也是不允许的。

4.最好不要收取预订费

巴登-符腾堡州消费者咨询中心的马蒂亚斯鲍尔表示，一般不允许收取中介费以外的费用。至少如果双方之间没有具体的书面协议，则不会。

因此，Manuela Reibold-Rolinger 律师建议不要签订单独的预订合同，最好不要签署包含预订费的经纪合同。如果这包含在经纪合同中，则必须从经纪费中抵消。但要小心：根据 Reibold-Rolinger 的说法，预订协议不会为感兴趣的各方提供任何显着优势。业主通常仍可以将房产出售或出租给其他相关方。

5. 撤回权、终止权和期限

消费者权益倡导者鲍尔说，如果经纪合同是通过邮寄、电话、电子邮件、互联网或作为上门交易的一部分签订的，消费者有 14 天的撤销权。合同签订时，经纪人必须通知您。“如果他不这样做，合同仍然可以在合同结束后长达一年零 14 天的时间内被撤销，”鲍尔说。

原则上，经纪合同可以有期限或无期限地签订。Matthias Bauer 建议签订三到六个月的期限协议。这给了经纪人足够的时间来寻找合适的财产或相关的前景。

据鲍尔说，合同通常包含定期终止条款。否则，在无限期的情况下，客户可以在不遵守通知期且不说明理由的情况下终止合同。如果经纪人违反其合同义务，客户也有权享有特别的终止权。

6.排他性合同合法

为了独家获得经纪交易，经纪人可以与客户达成所谓的独家合同。在合同期限内，客户不得委托任何其他经纪人出售或出租其财产，该期限不能是无限的。

联邦法院于 2020 年裁定（Az.：I ZR 40/19）六个月的时限是合适的。此外，如果客户未能终止合同，三个月自动延期也有效。

7. 公开信息不正确是大忌

Storm 说，客户可能对经纪人披露的错误信息承担连带责任。因此，经纪人不应在概要中提供任何歪曲财产性质的信息。根据 Storm 的说法，中介还有责任为潜在买家提供建议。例如，如果他美化了物品的状况，他就违反了他的义务并使自己承担损害赔偿责任。

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总之，房地产经纪人需要谨慎行事，遵守法律和道德准则。客户也应该了解自己的权利和责任，以便在与经纪人交易时做出明智的决策。
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