德国房产专家怎么看目前房地产？8点总结

Sherpa_Dus

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最近阅读了德国商业周刊Handelsblatt对德国独立第三方房地产咨询调研公司的董事Sven Carstensen先生的采访，觉得对于考虑买房的朋友很有价值，我们特此总结成8点和大家分享。

• 虽然利率上涨，房价的调整要分情况。商业地产目前价格的确已经下降20-25%；而二手房地产的价格因为供应的短缺和需求的上涨并没有下降很多，价格下降更多是那些能源等级差，需要很好维修费用的老房子。新房价格更不可能有下降空间。
• 目前市场情况买新房尤其要挑选有信誉，有经验的大开发商，避免小的开发商破产的风险。
• 德国未来几年房租会快速上涨。对于老房子来说，因为房租规定严格，上涨幅度较慢；而对于新房来说，因其出租不受严格监管，新房的房租会迅猛增加。（这也是买新房投资的一个有力根据）
• 住房短缺基本无解。德国外来人口一直在快速增加，仅去年外来移民就增加了100万，而于此相对应的是新房建筑的停滞。可以肯定，未来德国的德国住房市场会更加短缺，租金会对于租客更加昂贵。
• 想要改变这种态势很难。一方面对于开发商来说，建房子越来越昂贵，收益和付出不成正比；另一方面政府提出越来越多节能环保的要求，这不仅对开发商意味着额外的成本，也对于私人投资者和业主产生很大的压力，尤其是公寓业主，因为不是所有的公寓业主都有钱，或者有意愿一起去维修改造。（这对于想买能源等级差的二手房的买家是个警示，买之前要考虑其他业主真的愿意一起去维护房子吗？）
• 买房一定要小心Stranded Assets 。什么是Stranded Assets？字面上就是搁浅的资产，是指那些维修改造成本比房子本身价值还高的房子。
• 买新房还是买二手房没有一个统一的回答。如果买家不想要太多麻烦，同时想在出租市场上更有竞争力，更不受租房法规的限制，同时想充分利用开发商的5年保修期，推荐买新房。
• 要买没有维修的能源等级差的老公寓。因为不像独栋，翻不翻新业主可以自己做主，公寓的维修翻新也需要其他业主的同意。你无法确定其他业主是否有钱有意愿和你一起维修整个公寓楼。
  

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