2022年房价变化图鉴出炉：三分之二的房价都在下跌

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房地产市场的繁荣似乎已经结束。 邮政银行一项分析表明，全德近的三分之二的房屋和公寓的价格都在下跌，而且跌幅还比较大。 当然也有极少数地区的房价上涨了30%。

如果去除通货膨胀的影响，房产价格过去一年变化完全是另一番景象。汉堡国际经济研究所 (HWWI) 研究员 Dörte Nitt-Driesselmann 说 “例如吕贝克的房地产价格去年下跌了6.25%。但表面的价格还上涨了约0.7%。”因为2022年的通货膨胀率高达6.9%。

HWWI 定期代表邮政银行对德国 400 个地区和市区的房地产价格发展进行评估。 当前大约 63% 的地区的现有公寓的实际购买价格可能低于2021年。这主要意味着价格涨幅低于 6.9% 的通货膨胀率。



全德跌幅最厉害的是巴伐利亚的Amberg-Sulzbach，实际购买价格下降了23.2%。 表面售价只降了16% 左右。图林根州Saalfeld-Rudolstadt区房价实际下降了20.5%，在萨克森-安哈尔特州的Saale下跌了18.4%。

实际房价涨幅最大的是拜罗伊特地区，同样位于巴伐利亚州，那儿房价涨幅高达22.8%，而表面售价涨幅高达 30%。 2022 年的单位面积房价为 2945 欧元。
图林根Ilm的实际价格涨幅也超过 20%。 不过那儿的单位房价相对适中，为 1898.26 欧元/m2。 该地区大约 37% 的房屋实际价格上涨。

与 2021 年相比，所有地区的平均降幅在通货膨胀调整后为-0.7%。 2021 年实际增长率为14.2%，而前一年为 9.6%。HWWI 研究员总结道，“公寓价格攀升至难以想象的高度的时段暂时已经结束。 鉴于利率上升和生活成本上升导致需求略有下降，价格目前停滞不前或下跌。”

目前德国房产处于价格下跌之中，邮政银行预计之后的价格将再次上涨。 如果目前的情况持续下去，通货膨胀率继续高于客户在可预见的未来获得房地产贷款的名义利率，那么实际利率将为负值。


大都市过热效应还在调整

HWWI 制作的2023 房产地图可以看出七个最大城市的平均房价实际下降4.3%。邮政银行负责房地产部门经理Achim Kuhn称，“在过去十年中，大都市地区一直是价格大幅上涨的主要地区之一。 那儿房地产价格最晚从2019年开始过热。 因此也成为目前调整幅度最高的地区。”



慕尼黑现在仍是物价昂贵的地方。 那儿一平方米房价高达9734 欧元。 现有公寓的实际价格下跌了 6.9%，这对购房者来说只是一个小小的安慰。

德国大都市中生活成本第二高的城市是汉堡：2022 年一平方米的成本为 6685 欧元。经价格调整后，比 2021 年下降了 3.9%。美因河畔法兰克福单位面积的房价为6654 欧元。

柏林5904 欧元排名第四。 不过柏林房价的实际降幅很低，仅为0.1%。Kuhn解释，“因为居民不断增加，柏林对居住空间的需求还是很高。 此外柏林作为首都在价格水平方面长期落后于其他大都市，因此仍有一些追赶效应。”

而在杜塞尔多夫和斯图加特，实际价格下降了 5% 以上。

全德房价地区排行

全德所有地区的价格涨幅均为负 0.1%。 但农村地区也存在很大差异，房产供应量很小的地区往往会出现特别大的价格波动。



北海的房产市场并没有放松：包含叙尔特等岛在内的Nordfriesland地区的公寓还是特别昂贵，每平方米平均成本为 9185 欧元。与上一年相比实际增长 8.2%——低于 2021 年的增长 (14.3%)，但高于 2020 年 (4.8%)。

除北海地区外，最昂贵的十个地区完全来自慕尼黑郊区和阿尔卑斯山脚下的度假区。 但除了Garmisch-Partenkirchen和Miesbach的实际购买价格分别上涨 3.4% 和 0.4%外，其他实际价格大多比 2021年下跌。慕尼黑区从前一年的第三位下降到第四位。

另一方面，德国中部大部分地区以及个别西部和东部边境地区的房价普遍较低。 邮政银行称，萨安州、图林根州和萨克森州的许多农村地区的收入特别低。 萨安州的Mansfeld-Südharz 区、萨克森州的 Vogtland 区和图林根州的 Greiz 区，单位房价还不到 1000 欧元的费用。

今年的房价可能还要跌

房地产市场的后续会是什么趋势？ Nitt-Driesselmann 说：“这取决于利率趋势、通货膨胀以及乌克兰战争。” 然而，根据德国最重要的金融机构，德国Pfandbrief 银行的估计，房地产价格将继续下跌。

德国 Pfandbrief 银行协会 (vdp) 主席Georg Reutter一周前表示，“我们目前正在经历期待已久的价格修正阶段。我们预计今年所有房地产类别的价格都将继续下跌。” 甚至可能下跌20%。 但即使如此，房地产市场也只会回到2019 年底或 2020 年初的水平。

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总之，德国房地产市场现正经历一段价格修正期。全德近三分之二的房屋和公寓的实际购买价格都在下跌，尤其是一些地区跌幅较大。然而也有一些地区的房价涨幅较大，但比起通货膨胀调整后的实际涨幅来说并不算太高。大都市的过热效应还在调整之中。房地产市场的后续走向取决于多种因素，如利率趋势、通货膨胀以及全球局势。
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