在德国房产赠予的相关注意事项

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获赠房产可能是许多人的梦想。但是，新的房产所有者需要处理许多事情，以确保他们能持久地享受这份房产的乐趣。



与购买和新建房产相比，接受赠予的房产让人更容易成为房产所有者。然后呢？搬进去，出售，出租，改造？所有这些都是可能的：接受赠予的人作为新的所有者拥有与他们的前任相同的权利和义务。

基本上，新所有者可以用他们赠与的房产做任何他们想做的事。只有法律和可能在赠与合同中的协议才能限制他们。在这份由公证员认证的文件中，原所有者通常会给自己留下终生居住权或使用权，这样他们就可以留在自己的家中，即使房产不再属于他们。

这些条款限制了新所有者的行动空间，因为它们具有约束力，并且赠予者通常会将它们与回收保留权结合在一起。所以，如果受赠者不遵守协议，赠予者可以取消赠予。

赠予物品需要交税

然后还有财务问题：在许多情况下，税务局会要求受赠者支付赠予税。这笔税的金额取决于房产的价值和适用的个人免税额。

这个免税额和遗产税一样，取决于亲属关系。据联邦税务顾问委员会(BSTBK)的数据，配偶享有500,000欧元的免税额，子女（每个父母400,000欧元）比孙子女（200,000欧元）、远亲和朋友更有优势。需要交税的是免税额和房产市场价值之间的差额。

受赠者承担所有义务

另一个财务问题：对于负债的房屋和公寓，受赠者需要偿还贷款。"受赠者基本上会接受原所有者的合同，"德国遗产法和财产传承协会(DVEV)的Jan Bittler说。同样的规则也适用于与房产有关的保险合同，如住宅保险或特定的房产和土地所有者责任险。

对于租赁合同，这个规定是核心。因为，据Bittler表示，谁如果得到了出租的房产，那么他就会自动成为租赁合同的一部分。"出售、继承、赠予并不能终止租赁关系"，这是法律专家的解释。新房产所有者就这样变成了房东。

他们不仅接收了租客，还有权每月从他们那里收取租金。他们也有可能自己搬进这个已经出租出去的房产。这通常需要提前以自住为由终止租约。有租客或无租客的房产都可以出售 - 只要赠予合同不禁止。

在公寓业主协会（WEG）中，自由受到限制

通过转让在公寓业主协会（WEG）中拥有一份或多份份额的人，会自动成为其成员并受到其规则约束。这些规则主要来自公寓业主法。有关业主权利和职责的具体细节则在分割声明和各自WEG的社区规章中。

通常，与独立房屋所有者不同，公寓业主不能随心所欲地处理他们的私有空间。即使是看似简单的事情，比如在阳台和露台上安装遮阳设施或放置花箱，业主协会也可能保留一项表决权。这种情况也可能适用于计划出售的房产。

WEG成员有义务支付房屋费用。用每月汇款的方式，社区会负担其运营费用并为可能的维修工作储备资金。业主的权利包括决定房屋费用的金额。这由业主大会决定。每个业主都有权参加年度活动。接受赠予的业主应尽快联系物业管理部门，以获取所有相关信息。

保暖、交通安全、翻新

新房屋所有者与此相反，如果他们想安装遮阳篷，他们不需要向任何人请求同意。但他们也必须履行一些义务，单个公寓所有者可能不需要这么做，因为这是WEG的职责。

其中一个问题是交通安全责任。例如，Warentest基金会提醒说，房产不应对他人构成危险，例如需要清理积雪，提供足够的照明，确保瓦片牢固。虽然房屋所有者可以将这些任务交给服务商，但他们并不能因此免除自身的责任。

新业主应检查他们的房子是否需要进行能源改造，并评估这将多么繁复。这主要取决于房屋的状态和设施。

此外，无论是独立房屋还是公寓业主协会，通常都会存在翻修的积压，这可能最终导致高昂的修理成本。在这种情况下，那份赠予的房产可能并不像一开始看起来那么便宜。

总的来说，接受房产赠予意味着接受了所有者的权利和责任，这包括管理财务、支付税款，以及如果房产是出租的，就自动成为房东。新业主也需要了解任何与赠予合同有关的限制，以及他们可能需要面临的潜在翻修需求。

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同时，新业主还需要了解公寓业主协会的规则和义务。接受房产赠予可能是一个令人兴奋的机会，但是了解所有相关的法律和财务问题是必要的，以避免未来出现任何麻烦或不必要的费用。最好咨询专业人士，例如律师、税务顾问和房地产经纪人，以获取有关房产赠予和管理方面的建议和支持。
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