细节差异明显的四种类型的租赁合同

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无论是指数租赁合同、阶梯式租赁合同还是无限期租赁合同：在签署之前，了解合同内容并仔细检查所有合同条件都非常重要。



签署合同几乎总是搬家前的必经程序。为了让您了解自己在签署什么文件，您应该清楚自己即将签署的是哪一种文件。

无论是阶梯式、指数式、有限期还是无限期租赁合同——搬入新公寓的租户可能会遇到各种类型的租赁合同。尽管对新家感到兴奋，但不应在未经审查的情况下签署任何租赁合同。以下是各种合同模式的具体内容：

1. 无限期租赁合同

这是最常见的租赁合同类型。该合同持续有效，直到一方有效地发出解约通知。合同不会约定结束日期。“租户可以在没有理由的情况下提前三个月解约，”汉堡租户协会的Stefan Schmalfeldt解释说。“相比之下，房东需要一个解约理由，例如自用需要，”Schmalfeldt补充道。根据居住时间的不同，他们的解约期限为三到九个月。

对租户而言，无限期租赁合同是安全的选择。他们可以长期居住在公寓中，但也可以在想要时迅速解除合同。“但有一个问题，”Stefan Schmalfeldt说。“合同中可能包含有限期的解约限制。”最长可达四年。如果租户签署了这一条款，在此期间未经房东同意，他们无法解除合同。

2. 有限期租赁合同，也称为定期租赁合同

在有限期租赁合同中，结束日期在签约时已确定。“如果房东知道他在几年后需要自用该公寓，打算将其作为员工宿舍出租，或者计划进行大规模改造或拆除，他可以限定租赁合同期限，”德国房主协会Haus & Grund的Julia Wagner解释说。

房东必须书面说明限定期限的理由。“如果没有书面理由，限定期限将不成立，租赁合同将作为普通的无限期合同继续执行，”德国律师协会租赁和房地产工作组主席、律师Beate Heilmann说。

“选择有限期租赁合同的租户必须考虑到，在此期间他们无法解约，”Stefan Schmalfeldt说。“这可能会成为问题，如果他们在此期间找到了一处可长期租赁的理想公寓。”

当有限期租赁合同即将结束时，最好向房东咨询限定期限的理由是否仍然存在，或者合同是否可以无限期继续执行，Schmalfeldt建议道。

3. 阶梯式租赁合同

“阶梯式租赁合同通常由那些不希望在出租过程中花费太多精力的房东提供，”Beate Heilmann说。因为在阶梯式租赁合同中，租金增长事先确定并会自动实施。“房东无需对

租户提出租金增加要求。”每次阶梯间隔至少一年。

对租户而言，阶梯式租赁合同的优势在于他们可以确切知道何时会有哪些租金增长。但这可能会变得昂贵。“通常情况下，房东在新出租时就设定较高的租金，然后定期增加。”

问题在于：阶梯式租金通常可以高于当地的常规对比租金和上限限制。如果该地区实施租金限制政策，则租金只能比对比租金高出10%。如果没有限制政策，租金在住房紧缺地区三年内最多只能增加20%。

如果合同中没有明确指出具体的租金增长额或应支付的租金金额，则阶梯式租金无效。例如，合同中仅写明租金每年上涨3%的情况。

在无限期阶梯式租赁合同中，租户可以按法定期限提前三个月解约。不过，阶梯式租赁合同通常与解约限制同时在租赁合同中约定。最长期限为四年。

Beate Heilmann指出阶梯式租赁合同的一个特点：“房东不得进行因现代化改造导致的租金增加。”例外情况：法律和政府规定的现代化改造要求。

4. 指数式租赁合同

在此类型合同中，租金与德国联邦统计局每年确定的消费者价格指数挂钩。“过去几年中，指数非常低，租金增长相应地温和，”Julia Wagner说。“但现在，由于通货膨胀，消费者价格大幅上涨，租金增长也显著增加。”基本上，租金不会随指数自动增长，房东必须明确要求增加租金。

“如果初始租金已经很高，现在可能确实会给租户带来困难，”Beate Heilmann说。尽管指数式租金甚至可能会降低，如果利率水平低于零。但她说：“这在短期内是不可能的。”

至少，持有指数式租赁合同的租户在进行现代化改造后不必担心租金增加。“他们甚至根据修改后的《建筑能源法》被排除在可转嫁供暖现代化成本的租金增加之外，”Beate Heilmann说。

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在德国，有四种细节差异明显的租赁合同类型：无限期租赁合同、有限期租赁合同、阶梯式租赁合同和指数式租赁合同。

1. 无限期租赁合同：这是最常见的租赁合同类型。合同持续有效，直到一方有效地发出解约通知。租户可以在没有理由的情况下提前三个月解约，而房东需要解约理由。根据居住时间的不同，解约期限为三到九个月。

2. 有限期租赁合同：结束日期在签约时已确定。房东必须书面说明限定期限的理由，如果没有书面理由，限定期限将不成立，合同将继续执行为无限期合同。选择有限期租赁合同的租户必须考虑到在此期间无法解约的问题。

3. 阶梯式租赁合同：租金增长事先确定并会自动实施。房东无需提出租金增加要求，每次阶梯间隔至少一年。租户可以按法定期限提前三个月解约，但通常与解约限制同时在租赁合同中约定，最长期限为四年。房东不能因现代化改造导致的租金增加。

4. 指数式租赁合同：租金与德国联邦统计局每年确定的消费者价格指数挂钩。房东必须明确要求增加租金。持有指数式租赁合同的租户在进行现代化改造后不必担心租金增加。

在签署任何租赁合同之前，了解合同内容并仔细检查所有合同条件非常重要。
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