德国城市住房空置率下降至22年来最低

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德国的空置公寓越来越少，导致租金大幅上涨。但地区间的差异很大。

德国的住房短缺问题日益严重。 Empirica 研究所此前未发表的一项研究显示，城市本已较低的空置率最近进一步下降。截至 2022 年底，德国约有 554000 套公寓空置，比上一年减少 53000 套。这是22年来的最大跌幅。目前的空置率为2.5%。 Empirica 负责人雷纳·布劳恩 (Reiner Braun) 表示：“如果这种情况继续下去，大城市很快就会没有任何空置住房。”



城市住宅空置率大幅下降的主要原因是乌克兰难民大量涌入。空置率下降情况在全德范围内分布均匀。德国22年来调查历史中，首次出现没有一个地区的空置率上升。布劳恩Braun表示：“这也意味着新合同租金的上涨速度比以往任何时候都快，而买房价格远远没有因为利率上升而预期的那样大幅下降。”

德国东部和西部地区的房屋空置差距还是很大的。不包括柏林的德国东部地区的住房空置率为5.8%，明显高于西部地区的1.9%。不同城市的空置率差距就更大了。到 2022 年底，慕尼黑只有 0.1% 的公寓空置。法兰克福的空置率已从2017年的 0.4% 下降至 0.2%。另一方面，Pirmasens, Frankfurt (Oder)和Dessau-Roßlau的住房选择相对更多：那里的空置率超过8%。

德国目前特别需要新建大量新公寓才能补偿需求，为此， 联邦政府最初为了满足尤其是在达成不断增长的住房需求，设定了每年40万套公寓的目标。然而最近新建的居住空间越来越少：9 月份的数量建筑许可数量较去年同月下降 29.7%，至 19300 个。 1月至9月，公寓数量减少28.3%至195100套。

联邦统计局表示：“高昂的建筑成本和不良的融资条件可能会导致建筑项目继续减少。”

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在德国的前提条件下，由于乌克兰难民大量涌入，导致德国城市的住房空置率大幅下降。根据Empirica研究所的数据，截至2022年底，德国的住房空置率为2.5%，是22年来的最低水平。这意味着大城市很快可能没有任何空置住房可供出租。

然而，德国东部和西部地区的住房空置率差距较大。不包括柏林的德国东部地区的空置率为5.8%，明显高于西部地区的1.9%。不同城市之间的空置率差异更加明显。例如，慕尼黑只有0.1%的公寓空置率，而法兰克福的空置率从2017年的0.4%下降到0.2%。相比之下，Pirmasens、Frankfurt (Oder)和Dessau-Roßlau的住房选择更多，空置率超过8%。

由于需求增加，德国迫切需要建设大量新公寓来弥补供需缺口。尽管联邦政府最初设定了每年40万套公寓的目标，但新建居住空间的数量越来越少。根据联邦统计局的数据，2022年9月的建筑许可数量比去年同期减少了29.7%，总数为19300个。1月至9月，公寓数量减少了28.3%，至195100套。

这种情况可能是由于高昂的建筑成本和不利的融资条件所导致的。因此，德国面临着建造新住房的挑战，并需要采取措施促进住房建设。
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