德国新建住房危机至少会延续到2025年，房租只能继续上涨

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经济适用的居住空间在德国，尤其是大都市地区成为一种稀缺商品。通货膨胀和上升的利率正在加剧这一问题。建设新房对于房地产公司来说越来越不划算。

住房，特别是经济适用房仍然稀缺。联邦政府原本计划每年竣工40万套新公寓的目标遥不可及。Vonovia 也认为政府定出每年建造 40 万套新公寓的政治目标在未来也不现实。Vonovia 发言人Marc Friedrich指出“这需要投资约 1000 亿欧元”。此外，建筑物的节能改造也会产生额外成本。大约 37% 的成本是由政府造成的，例如房地产转让税、销售税、其他收费，额外还有通货膨胀导致的建筑利息驱动成本飙升。



位于科隆的德国经济研究所 (IW) 的 Michael Voigtländer 在评估开发情况时表示：“鉴于审批数量下降以及住房建设中的问题，我们正朝着竣工20 万套公寓的目标迈进。” 近年来，特别是在大城市和大都市地区，竣工公寓仅为实际需求的 75% 左右。

Vonovia解释建设萎缩的现状

鉴于通货膨胀和利率上升，德国最大的住房公司Vonovia对建设项目非常谨慎。2023 年前三季度，Vonovia仅竣工了 1799 套住宅单元。他们最早还曾提出竣工6万套的目标。

Vonovia 发言人Marc Friedrich表示，如果市场形势显著改善，我们将“能够迅速重新启动更多建设项目”。他解释称，几年前一平方米的建筑成本约为 3000 欧元。今天大约是 5000 欧元。为了弥补成本，租户必须支付每平方米 20 欧元的费用。几乎没有人能支付得起这一费用。这也不是我们的目标。” 目前 Vonovia 的平均租金为每平方米 7.60 欧元。这个价格的公寓需求量很大。

Vonovia 拥有49万套公寓。空置率约为2%，考虑到部分公寓处于装修等阶段，业内将这样的空置率称为“满租”。Marc Friedrich表示，“就是空置公寓不会空置很久。我们列出的每套公寓都会在很短的时间内收到数百个询问。柏林的需求特别高。”

在建设成本高昂的同时，Vonovia在房地产市场进行了大举收购，为此必须偿还通过贷款融资的大量欠债。他们本财年的房地产和股票的出售额约为 37 亿欧元。Vonovia 老板Rolf Buch 表示，他们希望在明年再出售30亿欧元的疗养院和商业设施房产，同时尽可能多地保留可以赚钱的公寓，成为现房的长期持有者。而2022年Vonovia销售额高达54亿欧元，最终实现了18 亿欧元的利润。

房源紧张，租金继续上涨

利息太高，银行融不了资，整个房地产行业都受到影响。在这种情况下，以盈利为目的的大型房地产公司就会搁置手头的建设项目，而那些找公寓的人则只能面对本来房源就紧张的情况下的租金继续上涨。

Vonovia 老板Buch认为，现在鲜有公司还在建房，但对居住空间的需求不断增加，市场后果就是租金也会上涨。他对彭博社表示，新建建筑的危机至少到 2025 年还会变得更加严重。

IW 专家 Voigtländer称，受欢迎的经济适用房通常更可能存在于现房中。其需求不断增长。“城市里住着很多小户家庭，小户型住房需求特别大。”但为了防止更多的家庭离开城市，大户型公寓也非常需要。然而现在即使大公司也认为对建设项目的投资不值得。他预计租金将会上涨。他说，“在当前形势下支持住房建设是正确的做法。”仅对投资者而言，应该也是6%的特别贬值。他主张在短期内免除新建建筑的财产转让税。但考虑到预算危机，这种想法也不现实。

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根据文章中提到的信息，德国目前正面临住房危机和房租上涨问题。以下是对这些问题的回答：

1. 为什么德国新建住房危机会延续至少到2025年？
   德国面临住房危机的原因有几个方面：审批数量下降、建设成本上升、通货膨胀和利率上升等。政府原本计划每年竣工40万套新公寓的目标可能不可实现，而近年来竣工公寓仅为实际需求的75%左右。由于建设成本的增加和利息驱动的成本飙升，建设新房对房地产公司来说越来越不划算。因此，新建住房危机可能会延续到2025年甚至更久。

2. 房租为什么会继续上涨？
   由于住房供应紧张和需求增加，租户将面临房租继续上涨的情况。大型房地产公司取消了部分建设项目，导致房源紧张，而需求却不断增加。这导致市场后果是租金上涨。德国最大的住房公司Vonovia的CEO表示，新建建筑的危机至少会持续到2025年，并认为房租会进一步上涨。

3. 德国政府对解决住房危机采取了哪些措施？
   文章中没有提到具体的政府措施。然而，根据德国政府的政策倡导，解决住房危机的方法包括增加住房供应、提高住房质量和可负担性，以及改革住房政策等。政府可能会鼓励住房建设和改造，并采取措施鼓励投资者参与经济适用房建设。

总的来说，德国面临着新建住房危机和房租上涨的问题，这是由于住房供应紧张、建设成本上升和利率上升等因素所致。政府可能需要采取措施鼓励住房建设和改造，以缓解住房危机并减缓房租上涨的趋势。
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