德国房市在2023年的跌幅触目惊心

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房屋和公寓的价格下跌幅度比以往任何时候都要大。尤其是一类房产价格被强力修正。但价格下跌可能很快就会结束。这也为有购房意愿的人带来了新的机会。

欧洲央行（ECB）为了对抗通胀而收紧利率，房地产市场的压力越来越大。基尔经济研究所 (IfW) 在其 Greix 房地产价格指数中收集的数据研究中得出结论，随着利率的上升，很多愿意买房的人被迫退出市场。购房需求下降后，房价跌幅比以往任何时候都大。

Greix房地产价格指数囊括了自 1960 年以来各个城市和地区的价格发展和当地专家委员会的数据。房地产门户网站的数据通常仅反映交易广告要价，而Greix价格指数包含实际销售价格，因此是房地产市场状况的更可靠指标。


下跌最厉害的房产

IfW 评估2023年第四季度和全年各个细分市场的房地产价格发展情况，得出激烈的结论：“德国房地产价格当前下跌的速度和幅度在历史中仅发生过一次。”20 世纪 90 年代曾出现了类似的房价大幅下跌。当时的价格下跌持续了整整十年！

与去年相比，私人公寓和单户住宅的价格分别下降了 8.9% 和 11.3%，而多户住宅的价格则下跌了五分之一（-20.1%）。整体利率走势让投资者望而却步，有关《建筑能源法》和建筑节能改造的讨论更让人望而却步。



利率调整以来价格的大幅下跌抹去了近年来大多数业主房产的增值。在2022 年价格下跌之前，独立屋和公寓的价格根据细分市场已经上涨了三到四倍。

基尔国际金融研究所主席Moritz Schularick 并不认为目前的调整有多么糟糕，他说，“鉴于十多年来房价的过度上涨以及新的利率环境，价格出现了一个阶段性的调整，调整当然是适当的，而且对整体经济的影响程度也并不令人担忧。”

房价跌势触底？

Greix 数据还显示，目前的跌势似乎再次有所缓和。虽然科隆和斯图加特的房价在去年同一季度各下跌了3.6%，但柏林、法兰克福和汉堡的房价却出现了横盘走势，那里的价格上涨了-0.4%到+0.2%。

从全国范围来看，价格跌幅也较上一季度明显温和。公寓价格相比2023 年第三季度仅小幅下跌 0.6%，而单户住宅价格则下跌 1.2%。公寓楼价格甚至再次上涨4.7%。然而，根据 IfW 的说法，由于目前交易数量较低，该细分市场非常不稳定：数据中价格上涨的波动相对较快地变得明显。



IfW主席Schularick乐观解读了这些数据：“房地产价格有可能刚刚开始触底。”然而，情况是否真的如此，只有在未来几个季度才能清楚。 他表示，“至少在可预见的未来欧洲央行不会进一步加息和降息。”

房地产市场新机遇

目前通胀压力正在下降，很多人预期今年货币政策可能会放松。实际上目前欧洲央行具体何时降息还不清楚。但市场似乎已经消化了预期的利率变动：自去年秋季以来，建筑资金利率大幅下降，从部分超过 4% 已降至3.5% 左右。这也为买房意愿强烈的人创造了新的机会。

由于利率还是很高，房地产融资还是比之前房地产火爆期更贵。但利率小幅下降，房产价格同时下跌，买房自住将会变得负担得起。一个32万欧元的标准贷款（十年固定利率，2% 的还款率，80%的贷款价值)，现在每月要支付1466 欧元的费用。比几个月前少了200欧元。

此外房价下跌、租金大幅上涨，业主可以再次享受到诱人的租金收益率。租房也变得更具吸引力。投资者的情绪也在转好。

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开心果

德国房市在2023年的跌幅确实令人震惊。房屋和公寓的价格下跌幅度之大是前所未有的，特别是一类房产价格下跌幅度被强烈修正。然而，这种价格下跌可能很快就会结束，为有购房意愿的人带来新的机会。

造成这一情况的原因主要是欧洲央行为了对抗通胀而收紧利率，导致房地产市场的压力越来越大。基尔经济研究所收集的数据研究显示，随着利率的上升，很多愿意购房的人被迫退出市场，购房需求的下降导致房价下跌幅度超过以往任何时候。

Greix房地产价格指数是一个可靠的指标，它包含了自1960年以来各个城市和地区的价格发展和实际销售价格。与房地产门户网站的数据相比，Greix价格指数更能反映房地产市场的真实状况。

据IfW的评估，2023年第四季度和全年各个细分市场的房地产价格出现了激烈下跌，甚至比20世纪90年代的大幅下跌还要严重。与去年相比，私人公寓和单户住宅的价格分别下降了8.9%和11.3%，而多户住宅的价格下跌了20.1%。尽管房地产价格下跌速度之快令人担忧，但IfW主席Schularick对这些数据持乐观态度，认为房地产价格可能刚刚开始触底。

当前通胀压力正在下降，很多人预期今年货币政策可能会放松。这已经在市场上产生了一定的影响，利率下降，建筑资金利率从去年秋季以来大幅下降。虽然房地产融资仍然比之前的火爆时期更昂贵，但利率小幅下降，同时房产价格下跌，使得购买自住房变得更加负担得起。此外，房价下跌和租金上涨，也使得投资房产的租金收益率更具吸引力，投资者情绪也在转好。

综上所述，尽管德国房市在2023年出现了触目惊心的下跌幅度，但这也为有购房意愿的人带来了新的机会。随着利率的预计放松和房价触底的可能性，购房者可以在这个时机下进行谨慎的投资。
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