新预测引发争议：德国缺房数量远低于预期吗？

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根据一项新的预测，德国每年的新建住房需求远低于政府、行业组织和行业代表设定的目标。研究报告的作者们受到了批评。然而，他们并没有将住房建设政策的标准设定得太低。



德国急需更多住房，这是共识。多年来，新建住房数量一直不足。但究竟缺少多少住房？是每年40万套，这是联邦政府自己设定的新建目标？还是80万甚至更多，正如一些组织和游说团体声称的那样？在这些大量数字的合唱中，专注于房地产市场的私人研究机构Empirica凭借一项研究引起了轰动。在这项研究中，专家们预测未来几年德国仅需要17万套新住房。然而，这些住房必须建造在真正需要的地方。因为目前，大量新住房“建在错误的地方”，并未减轻住房短缺的问题。

根据Empirica的最新住房市场预测，在2045年之前，根据德国所有县市的人口发展情况，该机构估计需要额外的住房数量。根据人口发展的中等情景，该研究机构假设在这一年和未来三年内，德国每年需要17万套住房，在2028年至2032年间每年仅需要16万套，而从2030年代中期开始，新建需求将稍微增加。如果人口数量增长或减少得更多，那么建筑需求也会相应增加或减少。

这些数字引起了Empirica的严厉批评。德国最大住房公司Vonovia的首席执行官Rolf Buch等人在LinkedIn上发帖表示不解。专家们应该看一看Vonovia公寓看房时的排队情况，以将他们“引人关注的消息与现实相比较”。Buch表示，住房危机是我们这个时代最大的社会问题之一，不应该“小看”。

Empirica首席执行官Reiner Braun在接受ntv.de采访时回应说：“我们绝不会小觑住房短缺。”他们研究机构的预测并不意味着向人们发出解围的信号。关键在于要进行区分，即指出在哪些地区需要新建住房，以及在哪些地区由于预期人口减少而不需要。

“成功与否必须在地方上衡量”

预测显示，未来几年德国西北部和南部以及柏林周边地区特别需要新的单户和双户住宅。对于高层住宅的新建需求几乎完全集中在大城市。在这些城市和县市满足新住房需求是一项挑战，即使每年“仅”有17万套。因为在大城市，住房短缺最为严重，新建的障碍也最高，主要是因为缺乏建地。

因此，Braun表示，重要的是不要将住房建设与全球大量数字挂钩。“住房建设政策的成功必须在地方上衡量。”即使在德国每年实际建造了40万套或更多的住房，这也不能说明是否减轻了大城市的住房困境。因为根据经验，许多新房屋建在已经有足够住房的地方。Braun说，年份的115,000套住房，几乎是该年完成的住房数量的40%，都是在这个意义上“错误的地方”建造的，Empirica的研究报告中如此表示。

Empirica计算出的每年17万套新住房的目标远低于联邦政府设定的每年40万套的目标，然而，在未来几年，即使有很大努力，这个目标也很难实现。因为由于利率上升，当前住房建设出现了大幅下滑。例如，IFO研究所预计今年只有22.5万套住房竣工。之后，这个数字可能会进一步下降。如果假设与过去相同比例的住房建设不会发生在需要的地方，那么“正确的地方”可能会剩下不足以稳定紧张的住房市场。

开心果

这篇报道提到的预测引发了关于德国住房问题的争议，突出了对于住房建设目标的不同看法。尽管专家们提出了每年仅需17万套新住房的预测，但这一观点遭到了批评，特别是来自一些行业代表和组织。

值得注意的是，无论是17万套、40万套还是80万套的建房需求，都表明了德国面临着严重的住房短缺问题。对于住房市场而言，找到平衡点至关重要：既要满足人们的实际居住需求，又要确保住房建设的地点和类型符合市场实际需求。

Empirica研究机构强调了在何处、以何种方式建造住房的重要性。他们指出，即使每年建造数量较少，若建设地点不当，则可能无法有效缓解住房短缺问题。这也提示我们，在制定住房政策时，应该更加注重地方特点和需求，避免将住房建设视为单纯的数字游戏。

最终，解决德国的住房危机需要综合考虑多方因素，包括人口变动、地域特点、建设成本等。只有在全面审视这些因素的基础上，以灵活而有针对性的政策措施，才能够有效缓解住房紧张局势，满足广大市民的住房需求。
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rose122333

中国的房地产不是风险也很大吗？