紧俏的德国住房市场租金限制：可以向房东追回款项吗？

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目前德国的住房市场很紧张，在寻找住房的过程中，租户经常签署违反租金限制的租赁合同。租户可以追回支付过多的租金。立法者保护他们得很好 - 但他们必须采取行动。



自2019年以来，租金限制已被法律确定，但仍然在许多人中未知。它旨在保护租户免受在住房市场紧张的城市和市镇支付过高租金的影响。但根据我们的经验，仍然有大量违规行为发生 - 尽管不是在所有地方。

因为确定住房市场是否紧张是各州的事情。16个州中有13个利用了这一可能性，只有什莱斯威格-霍尔斯坦州、萨克森-安哈尔特州和萨尔州被排除在外。总共有超过400个城市和市镇被确定为住房市场紧张地区，其中几乎包括所有大城市，以及许多中等和小型市镇。

最多比租赁指南高出十个百分点
在这些地方，以下规定适用：如果房东出租一间公寓，他最多只能要求比当地租金高出十个百分点。租金的高低取决于公寓的位置和装修情况，并且通常可以在城市网站的租金指南或专门的数据库中查到。

租金限制不适用于2014年10月1日后建造或全面翻新的公寓。 "全面"意味着翻新的费用必须约占新建筑成本的三分之一。这意味着业主必须投入比新窗户或新暖气更多的资金。他必须几乎达到新建筑标准。此外，此种例外仅适用于翻新后的首次出租。之后，该公寓将重新适用租金限制。

旧合同可能保护房东
还有第三种例外，可以保护房东。如果先前的租赁合同规定了同一公寓的更高租金，则房东可以继续要求这笔租金。但是，他必须在签署租赁合同之前告知新租户此事实。否则，他必须退还过去两年的差额。

如果没有这三种例外情况之一，那么房东就受到租金限制的约束。但是，租户必须自己注意规则的遵守。没有中央机构会自动检查租赁合同或提供服务。因此，只有租户采取积极行动并提出所谓的“租金抗议”时，他们才能获得自己的合法权利。这意味着：检查或请人检查租赁合同是否符合规定。如果违反规定，则要求房东调整租金并退还过多支付的租金。

不要擅自减少租金
像IG Widerruf这样的消费者保护者在确定当地租金和检查合同是否违反租金限制方面提供帮助。我们强烈建议，如果怀疑违反了租金限制，应在签署租赁合同并搬入公寓后才与房东联系。如果行动过早，往往会有其他感兴趣的人得到公寓。

决不应擅自减少租金，即使确信租金过高。如果无理地拖欠部分租金，就会面临被解雇的风险。因此，在这方面获得专业支持至关重要。否则，消费者在租金限制范围内行使自己的权利时不必担心。正确的做法可能会使房东感到不快。但是，他们绝对不必担心失去住所。

开心果

在德国，租户如果发现自己签署的租赁合同违反了租金限制规定，是有权向房东追回支付过多的租金的。根据德国法律，在确定的住房市场紧张地区，房东最多只能要求比当地租金高出十个百分点。如果房东没有遵守这一规定，租户可以采取积极行动提出“租金抗议”，要求房东调整租金并退还过多支付的租金。

然而，需要注意的是，如果之前的租赁合同中规定了同一公寓的更高租金且有合法性，房东仍然有权继续要求这笔租金。但在这种情况下，房东必须在签署新租赁合同之前告知新租户相关事实，否则他就需要退还过去两年的差额。

为了确保自身权益，租户在怀疑违反了租金限制时，最好在签署租赁合同并搬入公寓后与房东联系，并可以寻求消费者保护组织或专业机构的帮助。此外，绝对不应该擅自减少租金，因为这可能会导致解雇风险。正确的做法是依法要求房东调整租金并退还超出规定范围的部分。在行使自己的权利时，租户不必担心失去住所，但可能会使房东感到不快。
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