研究显示：德国住宅房价自2022年以来首次大幅上涨，租金持续攀升

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根据德国科隆经济研究所（IW）的一项最新研究，2025年第一季度德国住宅房地产价格出现多年未见的显著上涨。1月至3月期间，公寓售价较上一季度平均上涨1.2%，为2022年春以来最大涨幅。独栋和双拼住宅的价格更是上涨了2.3%，创下三年来的最高纪录。与去年同期相比，涨幅甚至达到2.9%。



科隆经济研究所的经济学家佩卡·萨格纳（Pekka Sagner）和米夏埃尔·福伊特兰德（Michael Voigtländer）在报告中指出：“这一趋势显示出市场的某种程度稳定。”他们认为，略有下降的融资成本以及对自有住房（特别是现房）的持续需求是推动价格回升的关键因素。

涨幅最明显的城市包括埃森（上涨6.3%）和莱比锡（上涨5.8%）。科隆则是个例外，房价下跌0.3%。而杜塞尔多夫、多特蒙德、柏林和斯图加特则呈现温和上涨。

不过，研究人员也提醒：“目前仍难以判断这是否是持久的趋势逆转。”许多市场参与者仍高度关注价格波动，同时整体经济环境依然存在诸多不确定性。当前的房价回升并不代表早年房地产热潮的回归。

租金持续上涨，市场无缓和迹象

在租赁市场方面，研究人员未发现任何降温迹象。2025年第一季度，租金环比上涨1.2%；与去年同期相比上涨4.3%。尽管增幅略低于2024年第四季度的4.7%和第三季度的5.3%，但整体涨势依旧强劲。

研究指出：“增幅下降与工资增长略有放缓有关，后者是经济疲软的结果。”不过，市场基本面并未改变，“住房供应短缺依旧，与此同时需求依旧旺盛，尤其是在都市圈及经济活跃地区。”此外，经济不确定性对租房需求的抑制作用目前也十分有限。

过去一年中，租金涨幅最大的城市是莱比锡（上涨7.7%），其次是埃森和法兰克福（各上涨6.1%）、杜塞尔多夫（上涨5.8%）。汉堡、慕尼黑和斯图加特的涨幅也在4.6%至4.9%之间。相比之下，柏林涨幅仅为3.0%，低于全国平均水平，科隆（3.5%）和多特蒙德（3.7%）也处于中等偏低水平。

特朗普关税政策的外溢影响

研究还指出，美国前总统特朗普的高关税贸易政策也可能对德国房地产市场产生间接影响。IW认为：“外贸不确定性将影响就业市场，并对商业地产需求构成压力。”

特朗普政府新一轮针对关键建筑材料（如钢铁和铝）的关税将推高建筑成本。同时，持续的供应链问题也导致项目延误及额外支出。这些因素进一步恶化新建住房的投资环境，并加大了现有住房市场的价格压力。

此外，金融市场的不确定性促使资金涌入被视为“安全资产”的德国国债。“短期来看，这有利于改善房地产融资条件，”科隆研究人员指出，“因此高品质住宅在国内外投资者中依然需求强劲。”不过，特朗普的强硬贸易政策也推高了通胀压力，可能促使央行采取加息措施。

研究总结称：“从长期看，这将导致融资成本上升，从而对购房与房地产投资构成双重阻力。”

dolcnews

德语翻译：

Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln sind die Immobilienpreise für Wohnraum in Deutschland im ersten Quartal 2025 erstmals seit 2022 erheblich gestiegen. Im Zeitraum von Januar bis März stiegen die Preise für Wohnungen im Durchschnitt um 1,2 % im Vergleich zum Vorquartal, was den größten Preisanstieg seit dem Frühjahr 2022 darstellt. Die Preise für Einfamilien- und Doppelhäuser erhöhten sich sogar um 2,3 % und erreichten damit einen Höchststand von drei Jahren. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum beträgt der Preisanstieg sogar 2,9 %.

Die Ökonomen Pekka Sagner und Michael Voigtländer vom IW betonen in ihrem Bericht: „Dieser Trend zeigt eine gewisse Stabilität auf dem Markt.“ Sie führen die Rückkehr der Preise auf leicht gesunkene Finanzierungskosten und die anhaltende Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere nach bestehenden Immobilien, zurück.

Die sichtbarsten Preissteigerungen gab es in Städten wie Essen (Steigerung um 6,3 %) und Leipzig (Steigerung um 5,8 %). Köln bildet eine Ausnahme mit einem Rückgang der Immobilienpreise um 0,3 %. Düsseldorf, Dortmund, Berlin und Stuttgart verzeichneten moderate Anstiege.

Die Forscher warnen jedoch: „Es ist derzeit schwer zu beurteilen, ob dies eine dauerhafte Trendwende ist.“ Viele Marktteilnehmer sind weiterhin sehr auf die Preisschwankungen fokussiert, während das wirtschaftliche Umfeld insgesamt noch viele Unsicherheiten birgt. Der aktuelle Anstieg der Immobilienpreise bedeutet nicht zwangsläufig die Rückkehr zum Hoch von vor einigen Jahren.

Mieten steigen weiter, keine Anzeichen für eine Abkühlung

Im Mietmarkt fanden die Forscher keine Anzeichen einer Abkühlung. Im ersten Quartal 2025 stiegen die Mieten im Vergleich zum Vorquartal um 1,2 % und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,3 %. Obwohl der Anstieg etwas unter den vierthäufigsten Zuwächsen von 4,7 % im vierten Quartal 2024 und 5,3 % im dritten Quartal liegt, bleibt der Gesamtrtrend weiterhin stark.

Die Studie weist darauf hin: „Der Rückgang der Steigerungsraten hängt mit einer leichten Verlangsamung des Lohnwachstums zusammen, was das Ergebnis einer schwachen Wirtschaft ist.“ Dennoch hat sich die grundsätzliche Marktsituation nicht geändert: „Die Wohnungsversorgung bleibt unzureichend, während die Nachfrage weiterhin stark ist, insbesondere in städtischen Gebieten und wirtschaftlich aktiven Regionen.“ Zudem zeigt die wirtschaftliche Unsicherheit bisher wenig Einfluss auf die Mietnachfrage.

In den vergangenen zwölf Monaten war Leipzig die Stadt mit dem stärksten Anstieg der Mieten (plus 7,7 %), gefolgt von Essen und Frankfurt (jeweils plus 6,1 %) sowie Düsseldorf (plus 5,8 %). Auch in Hamburg, München und Stuttgart lagen die Erhöhungen zwischen 4,6 % und 4,9 %. Im Vergleich dazu lag der Anstieg in Berlin nur bei 3,0 %, was unter dem nationalen Durchschnitt liegt; Köln (3,5 %) und Dortmund (3,7 %) befinden sich ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Die Auswirkungen von Trumps Zollpolitik

Darüber hinaus weist die Studie darauf hin, dass die hohe Zollerhöhungspolitik des ehemaligen US-Präsidenten Trump möglicherweise indirekte Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt hat. Das IW stellt fest: „Die Ungewissheit im Außenhandel wird den Arbeitsmarkt beeinflussen und den Druck auf die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien erhöhen.“

Die neue Runde von Zöllen unter der Trump-Regierung auf wichtige Baumaterialien wie Stahl und Aluminium wird die Baukosten in die Höhe treiben. Gleichzeitig haben anhaltende Probleme in der Lieferkette zu Verzögerungen bei Projekten und zusätzlichen Kosten geführt. Diese Faktoren verschlechtern weiter das Investitionsklima für Neubauten und erhöhen den Preisdruck auf den Bestand.

Zudem führt die Unsicherheit auf den Finanzmärkten dazu, dass Kapital in als „sichere Anlagen“ geltende deutsche Staatsanleihen fließt. „Kurzfristig verbessert dies die Bedingungen für die Immobilienfinanzierung“, merken die Forscher aus Köln an. „Deshalb bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien bei inländischen und ausländischen Investoren stark.“ Allerdings könnte Trumps harte Handelspolitik auch den Inflationsdruck erhöhen, was die Zentralbank zur Anhebung der Zinsen drängen könnte.

Die Studie fasst zusammen: „Langfristig wird dies zu höheren Finanzierungskosten führen, was sowohl für den Kauf von Immobilien als auch für Immobilieninvestitionen eine doppelte Hürde darstellt.“

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评论：

德国的房地产市场在经历了几年的波动后，似乎正在经历一个反弹期。房价尤其是在某些城市如埃森和莱比锡的显著上涨，显示出市场的部分稳定性。但与此同时，报告也提出了警告，表明这种趋势可能并不是持久的。尤其是在经济环境不确定的情况下，未来的价格波动仍然是一个值得关注的焦点。

租金的持续上涨则表明，住房供应的不足依然是市场的主要挑战。这种状况不仅影响了消费者的负担，也给政府在住房政策制定上增加了压力。虽然高通胀和融资成本上升可能会对住房市场造成双重阻碍，但短期内，“安全资产”的特性依旧吸引着投资者的目光。

总的来说，德国房地产市场正在适应不断变化的经济条件，但未来依然存在许多不确定性，尤其是国际贸易政策带来的影响，对本地市场的长期发展将产生深远的影响。
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