德国租赁指南：关于带家具住房的权利与义务

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在柏林、慕尼黑或法兰克福等德国大城市，越来越多的公寓以“全配家具”形式出租。德国最大房地产平台 Immoscout 24 的最新统计显示，在德国五大城市中，现已有三分之一的租房广告属于此类。



什么是“带家具住房”？
德国法律对此并无明确定义。通常，租客只需携带衣物、餐具、毛巾等个人物品即可入住，其余主要家具（如床、柜、灯具等）应已配备。家具配置的范围差异很大，因此合同中应明确列出包含的家具。部分房源仅为“部分配备”，例如只布置了卧室。一套带嵌入式厨房的房屋也可被视为带家具住房。

为何此类住房日渐增多？
理论上，任何房屋都可带家具或部分带家具出租，法律并无限制。研究数据显示，2013年至2022年间，全德带家具住房的出租比例增长了45%。这类住房受年轻职场通勤者、数字游牧族及国际专业人士欢迎，因其灵活性更适合短期居住。同时，一些房东也利用此模式绕过租金管制，在紧张的住房市场提高收益。

租金限制与法律漏洞
带家具住房原则上仍受“租金刹车”（Mietpreisbremse）限制，但房东可通过两种方式规避：

将住房仅限于“临时使用”出租（如短期工人宿舍），则租客保护权利（含租金限制）不适用。

采用“家具附加费”（Möblierungszuschlag），将家具成本分摊至月租中。

家具附加费的计算与限制
家具附加费应合理且透明，最好在合同中单独列出。新家具可按购买价每月约2%的比例折旧，折旧期一般为十年；旧家具则按估算剩余价值计算。租客有权要求房东出示家具购买日期及价格凭证，但房东并无强制提供义务。

家具维修责任归属
带家具住房的维修责任与普通租赁相同：因正常使用造成的损耗与更换由房东负责；因租客人为损坏，则由租客赔偿。前提是家具配备已写入租赁合同。

总体而言，带家具住房为租客提供了更高的便利与灵活性，但在租赁前应仔细核对合同条款，尤其是家具清单与租金构成，以避免日后纠纷。

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在德国，特别是在柏林、慕尼黑和法兰克福等大城市，带家具的住房越来越受到租客的欢迎。以下是有关带家具住房权利与义务的一些重要信息：

### 什么是“带家具住房”？
带家具住房一般指租客可以直接入住，仅需携带个人物品（如衣物、餐具、毛巾等）。主要家具（如床、柜子、灯具等）通常已配备。然而，家具的配置范围可能有所不同，因此在租赁合同中应明确列出所有包含的家具。

### 为何带家具住房日渐增多？
1. **灵活性**：许多年轻职场人士、数字游牧族以及国际专业人士选择带家具的住房，因为这种形式更适合短期居住。
2. **经济因素**：一些房东利用带家具住房的方式，能够绕过租金管制并提高收益。

### 租金限制与法律漏洞
尽管带家具住房仍受“租金刹车”（Mietpreisbremse）的约束，但房东可以通过以下方式规避：
1. **临时使用出租**：如果住房被认定为仅供临时使用，租客的保护权利将不适用。
2. **家具附加费**：房东可以在月租中加入家具附加费以分摊家具成本。

### 家具附加费的计算与限制
- 家具附加费应合理且透明，最好在合同中单独列出。
- 新家具可按照购买价的每月约2%进行折旧，折旧期通常为十年；而旧家具则根据估算的剩余价值来计算。
- 租客有权要求房东出示家具购买日期和价格的凭证，但房东没有强制提供的义务。

### 家具维修责任归属
- 一般情况下，因正常使用造成的家具损耗和更换由房东负责。
- 如果家具因租客人为损坏，则租客需承担赔偿责任。
- 这一切前提是相关家具的配备已清晰写入租赁合同。

### 总结
带家具住房提供了高便利性和灵活性，但在签署租赁合同前，租客应仔细核对合同条款，尤其是关于家具清单和租金构成的部分，以避免未来可能出现的纠纷。确保对合同内容有充分了解，有助于保护自身权益。
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