样本仓储运营企业业绩普遍承压,“一带一路”为园区赋能

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作者：微信文章
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选择放缓脚步、稳修“内功”，同样能实现高质量发展。

观点指数 8月13日观点指数研究院发布《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“物流园区暨基础设施：稳中求进”篇中指出，样本企业营业收入大部分有所下降，租金方面同样承压。

业绩承压，“一带一路”为园区赋能

报告期内，样本企业发布2024年度业绩，除宝湾物流以外，营业收入均有所下降。



观点指数了解到，2024 年宝湾物流实现营业收入 19.43亿元，同比增长 6%，实现经营净现金流 12.02亿元，同比基本持平，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。

据ESR 2024年业绩披露，期内其录得净亏损7.623亿美元，而去年同期录得净利润2.681亿美元。利润减少主要是资产公允价值负向变动（包括产生自非核心及近期资产出售的非现金重估）；以及由于ESR持续在波动及不确定的环境下经营，2024财政年度的奖励费及交易费下降。

收益方面，ESR由2023财政年度的8.713亿美元大幅减少至2024财政年度的6.39亿美元，降幅为26.7%。据了解，主要由于管理费较低所致，该科目由2023财政年度的7.367亿美元减少32.4%至2024财政年度的4.978亿美元。

租金方面同样承压。主要是出售资产导致租金收入减少，租金收入由2023财政年度的7200万美元减少7.1%至2024财政年度的6690万美元。 7月2日，ESR发布公告宣布，公司私有化进程取得重要进展，于7月3日下午四时正（香港时间）撤销其在联交所的上市地位预计将生效。

此外，据深国际年报披露，2024年其本年度实现物流业务收入约港币18.37亿元，与去年同期相若。股东应占盈利较去年同期下跌3%至约港币5.16亿元，主要是若干物流港项目资产减值损失及公允价值损失所致。

报告期内，典型园区有普洛斯临港国际物流园、深国际佛山顺德智慧物流产业园、中交冷链（重庆）智慧产业园项目、玉湖冷链长沙项目、阿里巴巴全球速卖通（大连）跨境电商产业园、深圳平湖南综合物流枢纽项目二期。

2024年，市场新增供应量同比下降10%，但仍突破1600万平方米，短期租金水平持续承压。然而，市场整体供应增速已逐步放缓，主要市场参与者的拿地规模同比下降近80%，不过普洛斯的运营情况发展较好，且与园区租户进行扩容升级。

据普洛斯2024年年报披露，其资产组合包含价值达人民币2270亿元的已竣工且稳定运营的物业，占总资产组合的85%以上，出租率为87%。2024年，普洛斯中国共签约物流及工业设施新租和续租面积达2900万平方米，同比增长12%。

普洛斯临港国际物流园洋山特殊综保区，依托洋山保税港，紧靠浦东国际航空港，是集合海、陆、空等交通设施为一体的现代化保税物流园区，占地面积4.65万平米，建筑面积2.32万平米。

观点指数了解到，项目依托洋山特殊综保区的优惠政策，先后开展了保税出口集拼、整车保税进口等业务。

6月4日，深国际佛山顺德智慧物流产业园已于近日正式投入运营。据悉，该项目落子顺德区乐从镇，地处广佛同城核心区，由中建三局一公司承建，总投资30亿元。项目总建筑面积33.66万平方米，集电商云仓、智慧冷链、供应链金融等多元功能于一体。

5月7日，香港玉湖集团旗下玉湖冷链（长沙）交易中心项目地块一的4栋冷库顺利封顶，较原定计划提前近2个月。玉湖冷链（长沙）交易中心是湖南省十大产业项目、省外商投资标志性项目，也是长沙市“平急两用”公共基础设施项目。项目总投资34亿元，占地约400亩，总建筑面积约36.6万平方米，库容超28万吨。

观点指数了解到，“平急两用”公共基础设施是集公共卫生、应急医疗和物资保障为一体的重大工程设施，主要在有条件的大城市布局，“平时”可用作旅游、康养、休闲、仓储物流等，“急时”可转换为人员临时安置、物资应急中转场所，满足公共卫生防控救治、临时安置、物资保障等需求。

5月30日，阿里巴巴全球速卖通（大连）跨境电商产业园日前在大连高新区正式落成。项目整体规划面积达1万平方米，其中一期启动区面积为2000平方米。产业园规划了数字展厅、产品展示区、培训教室、直播基地、现代化办公区等多元功能空间，一期将于今年7月投入运营。

5月25日，由中国铁建承建的全国首例铁路上盖智慧物流园——深圳平湖南综合物流枢纽项目二期工程钢结构主体正式完工。该工程将于年内竣工建成，投入运营后，深圳将形成公铁海多式联运与城市配送“无缝衔接”的智慧物流运输新格局。

据悉，深圳平湖南综合物流枢纽项目建成后，将成为全国最大的单体铁路物流中心和亚洲单体规模最大的“公、铁、海”多式联运中心，进一步发挥“一带一路”建设辐射带动作用，助力深圳打造全球物流枢纽城市具有重要意义。

值得注意的是，平湖南项目作为深圳中欧班列核心枢纽，已开通18条国际线路，覆盖德国、波兰、中亚五国及东南亚，成为“一带一路”亚欧物流链的关键节点。

本文节选自《物流园区暨基础设施：稳中求进》

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