收益低、风险高：消费者协会建议不要投资开放式房地产基金

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想要投资建筑项目的人，可以把资金投入开放式房地产基金。但这类基金如今依然承受巨大压力。



昔日“稳健投资”，如今不再  
开放式房地产基金曾被视为安全的理财方式，也让小额投资者有机会参与“砖头黄金”。然而，近年来这些基金明显承压。德国消费者机构 Stiftung Warentest（产品检测基金会）警告储户不要投资开放式房地产基金。这类基金并非安全的投资工具，风险远高于活期或定期存款，同时预期收益却有限。

基金运作与现状  
开放式房地产基金通过购买、管理和出售房地产来运作。多数基金专注于办公楼，部分投资于住宅楼。普通投资者也能购买基金份额，其价值由所含房地产的估值决定，每季度由评估机构计算一次。

Stiftung Warentest称，他们调查了至少经营五年以上的19只基金。结果显示，基金公司即使在乐观情境下，也仅预期微弱增值，而在悲观情境下则可能出现明显亏损。调查显示，这些基金的平均五年回报率在-4,5%至+2,7%之间。

流动性差，交易不灵活  
对投资者而言，另一大缺点是交易灵活性低。自2013年7月起购买的基金份额，必须至少持有24个月，并且只能在提前12个月解约或在交易所出售（通常要打折）。

估值异常与大幅贬值  
Stiftung Warentest还发现，多只基金在估值表现上存在严重问题，损害投资者利益。多年来，这些基金份额价值几乎不波动，导致其被划入7级风险等级中的1级或2级，即便市场已出现疲软。直到2023年底和2024年夏天，市场才迎来“估值崩塌”：Union Investment的UniImmo Wohnen ZBI在2024年夏季贬值近17%，Kanam的Leading Cities基金自2023年11月起分几步累计贬值约28%。

给投资者的建议  
Stiftung Warentest提醒，若投资者已持有开放式房地产基金，应确保这类基金不超过整体资产的10%。若占比过高，建议减持。

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这篇文章指出开放式房地产基金的投资风险日益增大，收益预期也大幅降低。虽然这种基金曾被视为稳定的投资方式，但根据德国消费者机构Stiftung Warentest的调查，很多基金的表现不尽如人意，甚至可能出现亏损。

### 主要内容总结：

1. **投资风险**：开放式房地产基金的风险高于传统存款，且收益有限。
2. **流动性差**：投资者在资金流动性方面受到限制，无法灵活交易。
3. **估值问题**：一些基金在市场疲软时价值几乎不变，导致此前估值的崩塌。
4. **建议**：消费者应控制这类基金在整体资产中的比例，建议不超过10%。

总体来看，投资者在考虑开放式房地产基金时需格外小心，并考虑分散投资以降低风险。
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