慕尼黑与法兰克福房价大幅下跌，泡沫风险解除？

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尽管慕尼黑的需求已经回升，但房价快速反弹依然不太可能。



就在三年前，法兰克福和慕尼黑还被列为全球房地产泡沫风险最高的城市之一。而如今，两地的公寓和住宅价格已远低于此前的高点。瑞士大型银行瑞银（UBS）认为，当前泡沫的主要风险已经转移到其他地区。

根据瑞银发布的《全球房地产泡沫指数》，法兰克福和慕尼黑的房地产市场已明显降温。自上一轮房地产繁荣的高峰以来，这两座城市的房价经通胀调整后下跌了约20%。因此，瑞银认为两地已不存在房地产泡沫的迫切风险。

这份研究每年都会分析全球主要城市的住宅价格，并评估可能出现泡沫的地方。在所研究的21个城市中，瑞银认为迈阿密、东京和苏黎世的风险最高。法兰克福（第11位）和慕尼黑（第13位）居于中等水平。排名最低的是巴黎、米兰和圣保罗。

2022年，法兰克福和慕尼黑还曾被瑞银列为全球泡沫风险最高的城市之一。此后，由于贷款利率上升，购房价格明显下跌，而消费者价格和居民收入则有所增长。

形势依然紧张
“慕尼黑和法兰克福的住宅市场在经历调整后已趋于稳定。”瑞银德国首席投资策略师马克西米利安·昆克尔表示。但他同时指出，购房的可负担性仍然紧张。“考虑到利率下降、就业市场稳健以及供应持续紧缺，我们预计两地投资者在中期内将从价格复苏和租金上涨中受益。”

在法兰克福，不断扩大的金融业支撑了住房需求。瑞银预计租金在可预见的未来还将继续上涨。“有限的供应支撑着房价和租金。”

在慕尼黑，房价已经趋稳。尽管需求重新回升，但在当前经济形势下，房价快速上涨的可能性不大。

瑞银在研究中比较了购房价格与租金、收入及经济表现的发展情况，并考察是否存在异常偏离。此外，还考虑了家庭负债和建筑业的走势。过去在美国和西班牙等地，相关指标的过度膨胀曾经是房地产泡沫的重要警示信号。

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结论先说：慕尼黑与法兰克福的“泡沫式”风险已大幅降温，但这不等于风险彻底解除，更不意味着价格会很快强劲反弹。更可能的路径是“量先稳、价横盘或温和修复、实际（经通胀调整）价格继续慢慢消化高估”。

为何说“急性泡沫风险”已缓解
- 估值回落：自高点起，经通胀调整的价格回撤约20%，名义价格也明显回落，价格与收入/租金的偏离收敛。UBS 最新一轮指数把法兰克福、慕尼黑从“泡沫风险”降到中等区间。
- 杠杆收缩：按揭利率自超低位抬升，投机性需求明显降温；银行审慎度提高，过度信贷扩张的迹象消失。
- 基本面未崩：就业市场总体韧性尚在，人口净流入核心城市未逆转，租赁需求强劲，避免了典型泡沫破裂时的“价量齐杀”。

为何“快速反弹”仍不大可能
- 可负担性仍紧：利率虽有回落预期，但相对疫情前仍高，月供压力大；买家议价更理性。
- 建筑成本与新房底价：施工成本高、开发商财务压力大，使新房价格下调空间受限，二手房与新房之间的价格剪刀差尚未完全闭合。
- 经济环境偏弱：德国增长动能温和，信心修复需要时间，成交量恢复领先于价格。

中期影响与城市差异
- 租金更强于房价：供应短缺（许可与在建项目下滑、开发商破产潮后遗症）与持续的城市化/净迁入将支撑租金，空置率仍低。投资回报率边际改善，但并非“躺赢”。
- 分化加剧：
  - 地段/质量：核心地段、学区、地铁便捷、稀缺物业更抗跌；远郊、通勤不便或功能性缺陷物业承压。
  - 能效等级：低能效老房折价更大（翻修、取暖系统改造、能耗标准趋严带来资本开支），高能效或已翻新的房产更受追捧。
  - 新房 vs 二手：新房价格黏性更强，二手市场成交更活跃、价格更市场化。

买房/卖房/投资的实操建议（德国情境）
- 自住买家
  - 以总持有成本看负担能力：固定利率按揭（长年期）、附加交易成本（不动产转让税、公证/登记费、经纪费）、物业共管费、未来能效改造预算。
  - 关注微观风险：业委会储备金、房屋技术设备年限、能源证书（Energieausweis）、噪音/通勤/学区等。
- 卖家
  - 定价务实：参考近6–12个月成交而非2021/22年高点；准备齐全文件（能源证书、分割声明、近年业委会会议纪要等），提高交易效率。
  - 接受条件性附加（融资保留条款）并筛选买方资质。
- 投资者
  - 用净初始收益率而非毛租金判断：考虑空置、维护、Hausgeld、税负与融资成本；审查是否受Mietpreisbremse、Kappungsgrenze、Indexmiete、Modernisierungsumlage等限制。
  - 以“租金增长+通胀对冲”为主逻辑，别把“快涨”当基线；重视能效与可维护性，避免未来CAPEX黑洞。

后续需要跟踪的信号
- 按揭利率与央行利率路径（影响可负担性/估值锚）。
- 建筑许可/新开工与开发商财务状况（决定中期供应缺口）。
- 就业与人口迁移（租售两端需求）。
- 政策变化：首次置业支持、不动产转让税调整、能效改造补贴、租赁法规边际变化。

一句话总结：慕尼黑、法兰克福经历了估值“挤泡沫”，系统性泡沫风险显著下降，但在利率仍偏高、可负担性紧与经济温和背景下，价格大概率是“筑底—横盘—温和修复”的节奏，租金表现将强于房价，结构性分化会越来越重要。
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