德国联邦法院审理因转租引发的解约诉讼：租客被指利用租房困境

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分租客支付了962欧元，而主租金仅为460欧元。



在转租住房时，租客必须注意一些规定。一名柏林租客向分租客收取的租金是自己所付金额的两倍多。房东因此解约，该案目前由德国联邦最高法院（BGH）审理，核心涉及一项驱逐诉讼。

柏林这名租客在转租过程中收取的费用几乎是原本租金的两倍，而且他在整个期间并未始终获得房东的许可，房东也未从中获益。联邦法院现需裁定，房东是否有权在租客通过转租获利时按期解约。是否会在庭审当日直接宣判尚不明确。

德国租客协会指出，在住房市场紧张的背景下，很多人并非自愿选择转租，而是因为根本无法直接租到住房。“这种租房困境被所谓‘盈利性转租’模式所利用。”

租客否认谋利意图
涉案租客阿卜杜尔-拉赫曼·艾尔-哈德拉表示，问题在于没有明确的标准来衡量高档室内装修的价值。“缺乏合理的参照来评估家具。”他在庭审前表示。他强调：“我并非有意从中赚钱。”这位42岁的工程师与伴侣仍居住在柏林的这套两居室中，并希望继续留下。

他在2009年入住时，65平方米的住房月净冷租为460欧元。出国期间，他最初在房东许可下转租。新冠疫情导致他更久滞留中美洲，他也通知房东将继续转租。根据柏林地方法院的判决，房东最初对此未有回应，直到两年后突然解约。

转租期间，分租客支付了962欧元。他解释说，附加费用主要源于住房“设施完善”，包括高档部分自制家具、电视、音响系统、洗碗机、洗衣机，还提供两辆自行车。

柏林地方法院的判决指出：“被告未能合理证明，这样大幅度的附加费用在所提供的家具条件下是合理的，其他地方也无迹象表明如此。”艾尔-哈德拉称，如何界定家具附加费亟需立法明确，“目前缺乏合理的法律框架。”

缺乏明确规定的灰色地带
德国租客协会律师萨宾娜·舒尔曼证实，目前法律既没有规定家具附加费的标准，也未规定分租金不得高于主租金。“房东也没有义务在租约中单独列出家具附加费。”因此，这一灰色地带常被用来规避租金刹车（Mietpreisbremse）。

“当租客进行转租时，他们本身也成为了房东，必须遵守适用于房东的同样法律规则。”她解释说，这其中包括遵守租金刹车规定。租客不得要求超过当地参考租金10%以上的分租金。根据联邦法院的计算，本案中最高允许的租金为748欧元。

房东诉因违反租金刹车
与查理滕堡地方法院此前的判决不同，柏林地方法院支持了房东的驱逐诉讼。理由是，房东无须容忍租客在不与其分享收益的情况下通过转租获利。此外，租客也无权要求房东同意一项与租金刹车法规不符的转租行为。

这两个方面单独来看，都足以成为房东拒绝允许转租的理由。房东代理律师雷茨表示，其当事人并不在意是否分成，关键在于违反了租金刹车规定。

艾尔-哈德拉对此提出上诉，认为地方法院根本没有仔细审查住房配置。他辩称：“我们当时参考了市场上类似的转租房源，在对比中我们的价格是最低的。而且不像有些转租，屋里只有桌子、椅子和床垫。”

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这个案件涉及德国租房市场中的转租问题，主要集中在租客阿卜杜尔-拉赫曼·艾尔-哈德拉通过转租获得的租金是否合理。根据报道，他向分租客收取962欧元，而其主租金仅为460欧元，房东因此解约并提起诉讼。

### 主要问题
1. **转租金额的问题**：艾尔-哈德拉认为他收取的额外费用是由于家具和设施的增值，但法庭认为他未能合理证明这一点。
   
2. **法律规定缺失**：目前德国法律对此类转租行为并没有明确的标准，导致许多租客在转租时可能违反租金法规。

3. **驱逐权利**：法院需要裁定房东在租客通过转租获利时是否有权解约，这将影响未来类似案件的处理。

### 租客与房东的立场
- **租客立场**：艾尔-哈德拉坚称自己没有攫取利润的意图，并希望继续居住在该物业中。
  
- **房东立场**：房东则认为租客的行为违反了租金刹车规定，且不应通过转租从中获益。

该案件的结果可能会对德国的租房市场产生重要影响，尤其是在当前住房紧张的背景下。
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