建设部长希望更严格地监管租房市场

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德国许多人对不断上涨的房租感到担忧。建设部长 Verena Hubertz希望通过调整多项措施来调控租房市场。

德国租金管制法已经延长了四年，至2029年底。联邦建设部长Verena Hubert（社民党）在接受Funk传媒集团的采访时表示“但这还不够。”她希望采取更有力的措施来应对过高的租金。鉴于住房成本高得惊人，她呼吁制定“公平的规则”。



Hubertz主张对带家具出租的公寓实行更严格的监管。她说：“如果有人把一张旧沙发放在角落里，然后收取每平方米35欧元而不是每平方米8欧元——这种情况在大城市很常见——那么这就根本不是什么合理的附加费。” 租房合同需要明确哪些费用属于基本租金，哪些费用属于家具费用。


这位部长还打算对与通货膨胀率挂钩的租金采取行动。她说，“与通货膨胀率挂钩的租金是个问题。” 这些问题将会提交联邦司法部任命的专门负责制定监管建议的专家委员会进行商讨并给出对策。

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中文评论（简要要点）
- 政策要点：联邦层面已将“租金刹车”延长至2029年，但建设部长Verena Hubertz认为仍不足，聚焦两处“漏洞”：一是带家具出租的额外收费，二是与通胀挂钩的指数租金（Indexmiete）。目标是把“冷租”（基本租金）与“家具费”分清，并对指数租金设限或改造。相关议题将送交联邦司法部委托的专家委员会提出方案。
- 为什么现在：通胀后遗症叠加住房供给不足，指数租金在高通胀期导致租金跃升；带家具出租在大城市被用来绕开租金刹车，出现不成比例的“家具溢价”。
- 可能的路线：更严格的“家具附加费”计算规则（物品清单+折旧逻辑+上限），签约时强制分项标注；指数租金保留但加“年增幅盖帽”（如每年最高X%）或在高通胀时自动暂停/降档；对“阶梯租金”与现代化改造转嫁也可能联动校准。
- 影响评估：
  - 对租客：短期在大城市（柏林、慕尼黑、法兰克福等）有望遏制“假家具、真涨租”，高通胀时期的租金冲击缓和；维权成本下降。
  - 对房东/投资：收益确定性下降，带家具长租商业模式被压缩；若无供给侧激励并行（加速审批、税收折旧、社会住房补贴），可能抑制新增投资、转向短租或商租。
- 法律与执行：大概率需修改民法典相关租赁条款与配套条例；关键在于可操作的家具估值与折旧规则，以及便捷的证明与纠纷处理机制。法院既有判例倾向要求“合理、可证明”的家具溢价，新规会把这套标准法定化。
- 政治前景：社民党与绿党整体支持更严格监管，自民党侧重“投资与供给”，在指数租金上可能寻求折中。专家委员会方案出台后，还需在内阁与联邦议院层面博弈，短期以“温和限速+明确计价”为最可行路径。
- 给当事人的实用建议：
  - 租客：签约时要求冷租、杂费与家具费分项；索要家具清单与折旧说明；对异常“家具溢价”保留书面异议并咨询租客协会。
  - 房东：准备标准化的家具清单、购置凭证与折旧表；将家具费与冷租分离列示，避免把一般维护或小家电“打包”抬价；评估指数租金向“有盖帽”的合同条款过渡。

Deutsch (Kurzkommentar)
- Kern der Initiative: Die Mietpreisbremse läuft bis Ende 2029, dennoch will Bauministerin Verena Hubertz zwei zentrale Schlupflöcher schließen: überhöhte Möblierungszuschläge und ungebremste Indexmieten. Ziel: klare Trennung von Kaltmiete und Möblierungsentgelt sowie eine Begrenzung/Neuausrichtung der Indexmiete. Das BMJ lässt dazu eine Expertenkommission Optionen erarbeiten.
- Ökonomischer Kontext: Hohe Inflation und knapper Wohnraum haben Indexmieten spürbar verteuert; möbliertes Wohnen dient in Metropolen oft der Umgehung der Bremse.
- Wahrscheinliche Instrumente: Pflicht zur Aufschlüsselung im Vertrag, standardisierte Bewertungs- und Abschreibungsregeln für Möbel mit Obergrenzen; bei Indexmieten ein jährlicher Kappungsrahmen oder ein „Inflationsschalter“, der ab bestimmten Teuerungsraten dämpft.
- Auswirkungen:
  - Mieter: mehr Transparenz, weniger Missbrauch bei Möblierungszuschlägen, besserer Schutz in Inflationsphasen.
  - Vermieter/Investoren: geringere Planrenditen, Anpassung von Geschäftsmodellen; ohne gleichzeitige Angebotsimpulse (schnellere Genehmigungen, steuerliche AfA, Förderprogramme) droht Investitionszurückhaltung.
- Recht/Umsetzung: Gesetzesänderungen im BGB plus Verordnungen; die Rechtsprechung verlangt schon heute Plausibilität bei Möblierungszuschlägen – künftig wohl gesetzlich kodifiziert.
- Politik: SPD/Grüne tendenziell pro, FDP drängt auf Angebotsorientierung; am Ende ist ein Kompromiss aus „gedeckelten Indexmieten + klaren Möblierungsregeln“ am realistischsten.
- Praxistipps:
  - Mieter: auf klare Aufschlüsselung bestehen, Möbelliste/Abschreibung einfordern, bei Zweifeln Mieterverein einschalten.
  - Vermieter: saubere Dokumentation der Möbelwerte und -nutzung, getrennte Ausweisung von Kaltmiete und Zuschlag, Prüfung alternativer Vertragsmodelle mit moderaten Kappungen.

总的来看，这是一套“堵漏洞、稳预期”的消费端保护组合拳。如果政府能同步端出“增供给”的税收与审批改革，市场副作用可控；否则，中长期供应紧张仍是根本挑战。
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