德国联邦财政法院开庭：新房地产税是否违宪？

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这场审判可能带来深远影响。德国最高财政法院——联邦财政法院（Bundesfinanzhof）正在慕尼黑审理关于房地产税改革的案件，核心问题是：公寓业主是否被征收了过高的房地产税？



自新税制通过四年后，联邦财政法院首次就此进行听证。法院正在审理来自柏林、萨克森和北莱茵-威斯特法伦三地的三起诉讼。焦点在于：根据新算法对公寓收益进行的统一评估是否过高，导致业主被多征税款。在此前的三起初审判决中，各地财政法院均认定新规并不违反宪法。

几乎所有人都受影响
房地产税法与所有居民息息相关。虽然只有业主需要直接缴纳该税，但房东可将其作为运营成本转嫁给租户。目前，全国已有超过2000名房产所有者提起诉讼。

按政府设想，新房地产税应实现“税收总量中性”，即总体税收收入不增不减。但这并不意味着每位业主的税负保持不变——有人受益，也有人税负上升。业主协会“房屋与土地”（Haus und Grund）及纳税人联盟对此提出强烈批评，尤其反对财政部门采用的“租金估算值”，这些估算值往往高于实际租金水平。

改革缘起：旧制度被判违宪
这场大规模的诉讼浪潮源于2018年德国联邦宪法法院的裁定。当时法院认为旧版房地产税评估制度违反宪法，因为其依据的地价数据严重过时——西德地区自1964年以来未更新，东德地区甚至沿用了1935年的数值。

复杂的“联邦模型”
此次庭审聚焦的正是所谓“联邦模型”（Bundesmodell）。在该计算模式中，地价基准值与净冷租金（即不含供暖等杂费的租金）是决定税额的核心因素。此外，土地面积、用途及建筑年份等数据也纳入计算。

值得注意的是，五个联邦州——巴登-符腾堡州、巴伐利亚州、汉堡、黑森州和下萨克森州——已决定采用各自的评估方案，而非联邦统一模型。

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德国联邦财政法院正在审理新房地产税的合法性，这一案件可能对许多公寓业主产生深远影响。核心问题是，依据新算法进行的住宅评估是否过高，是否导致业主多缴税。

自2018年旧税制被判违宪后，新税制实施已四年。虽然新税制旨在保持税收总体中性，但不同业主的税负差异明显，部分人受益而另一些人负担加重。全国范围内已有超过2000名业主提起诉讼，反对财政部门的高租金估算值。

此次审理关注“联邦模型”，该模型的核心因素包括地价基准值和净冷租金。值得注意的是，部分联邦州选择采用自己独立的评估方案，而非统一的联邦模型。
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