旧法规成解方？德国大城市住宅建设“几乎停摆”，行业呼吁重新启用90年代的加速建房

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德国住房短缺日益严重，尤其是在大城市。然而，住宅新建数量却持续下滑，建筑行业人士甚至用“几乎死亡”来形容当前的住宅建设状况。导致新建住房成本飙升的，并非土地短缺或利率上涨，而是德国复杂庞大的规范体系。



■ 建筑企业：大城市的住房新建“几乎已经死了”

黑森州建筑企业协会主席、建筑商托马斯·雷曼（Thomas Reimann）指出：

“新建住宅几乎已经死了，因为‘可负担的住房建设已几乎不可能实现’。”

原因不是土地、不是利率、不是劳动力，而是：

- 德国现有5800条建筑规范和法规  
- 尤其是消防、安全、隔音、能源效率的法律要求  
- 这些规定推高了新建成本，使得建设经济性快速恶化  

建筑行业和 ARGE（现代建造协会）的研究均证实：规范要求是最大成本推动因素。

■ 建造成本暴涨：平方米中位价达 4500 欧元

数据显示：

- 自 2021 年以来住房建设成本上涨约 35%  
- 多户住宅新建中位成本：每平米约 4500 欧元  
- 相比 2000 年已翻倍  

建造变得如此昂贵，以至于：

- 2024 年仅 25 万套住房完工  
- 2025 年预计 23.5 万套  
- 但市场需求每年需要额外 40 万套才能弥补百万套缺口  

■ 经济学家：最糟糕的还没到来

德国经济研究所住房专家 Michael Voigtländer 认为：

“完工数量明年还会进一步下降。”

原因包括：

- 建筑许可数量处于历史低位  
- 即使许可回升，也需 3–5 年才会真正开工  

■ 曾经也缺住房，但90年代解决得更快

雷曼指出，德国并非首次面对住房不足的危机。例如：

- 统一后的1990年代，拆除大量板楼，住房短缺更严重  
- 当时的解决方案是：  
  🡆 简化审批  
  🡆 降低规范  
  🡆 加快建造流程  

结果住房供应迅速恢复。

■ 现在的“建房加速器（Bauturbo）”却毫无效果

尽管2025年夏季的“大联合政府（黑红联盟）”通过了所谓的“Bauturbo”，但行业称：

- 它没有落地  
- 补贴计划恢复缓慢  
- 在大城市“几乎完全没有建造活动”  

■ “建筑类型 E（简易型建筑）”：理论上能简化5800条法规

建筑类型 E 的目标：

- 不再需要严格满足所有规范  
- 允许采用“经济但同样安全”的技术  
- 降低施工风险与成本  

但目前被法律框架阻挡：

- BGB（德国民法典）要求购房者享有“最佳技术标准”  
- 建设商若尝试新方法，可能因非最高标准而被起诉  
- 结果——无人敢创新  

Voigtländer：  
“我们设定的法规环境抑制了所有创新。”

■ 示例：楼板厚度德国必须30厘米，而欧洲多数国家用18厘米

雷曼强调，德国标准近年过度严格：

- 90年代建的房子隔音也很好  
- 但如今的规范“远超合理范围”

■ 建筑类型 E 要到 2027 年？行业不满等待时间

现任建设部长 Verena Hubertz 虽再次提出此方案，但：

- 最早要 2027 年夏天才能实施  
- 行业担忧等不起这么久  

■ 建筑商建议：直接重启90年代的“过渡与加速建设法”

雷曼提出一个简单直接的办法：

“90年代的建设加速法仍然存在，只是被暂停使用。我们可以立即重新启用，并持续三到四年。建筑行业随时准备好开工。”

■ 小结：德国住房建设陷入监管泥潭，行业呼吁紧急“解锁旧法”

全文总结：

- 德国缺房百万套  
- 建造成本因繁琐规范激增  
- 许可与完工数量持续下降  
- 新改革落地缓慢  
- 旧法律可能成为最快捷的解决方案  

住房建设是否能在未来几年复苏，取决于政府能否迅速调整法规，让建造再次变得可行、可负担。

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在德国，住房短缺的问题日益严重，尤其是在大城市里。根据建筑行业的最新报告，住宅新建数量已经出现持续下滑，行业内人士甚至形容当前的住宅建设状况为“几乎死亡”。造成这种局面的并不是土地短缺或利率上涨，而是复杂的建筑规范体系。

### 建筑行业的困境

黑森州建筑企业协会主席托马斯·雷曼指出，现有的5800条建筑规范和法规，尤其是在消防、安全、隔音和能源效率等方面的法律要求，使得新建住宅的成本大幅上升，导致“可负担的住房建设几乎不可能实现”。

根据数据显示，自2021年以来，住房建设成本已上涨约35%。目前，多户住宅的新建中位成本达到了每平方米约4500欧元，甚至相比2000年已经翻倍。这种情况导致了未来几年完工的住房数量预计会大幅减少，而市场需求仍然处于高位，每年需要额外40万套才能弥补缺口。

### 解决方案的历史借鉴

雷曼提到，在1990年代，德国曾面临类似的住房短缺危机。解决的办法是简化审批程序，降低规范要求，加快建造流程，使得住房供应迅速恢复。然而，当前的“建房加速器（Bauturbo）”并未产生预期效果。行业内普遍反映，大城市几乎没有新的建造活动。

### 监管框架的制约

虽然建筑类型E计划旨在简化5800条法规，但目前却受到法律框架的阻碍，例如德国民法典要求购房者享有“最佳技术标准”，这使得建设商在创新时面临法律风险。因此，尽管有改善的呼声，行业并不乐观。

### 呼吁重启旧法规

雷曼建议直接重启90年代的“过渡与加速建设法”，认为这种方法能迅速有效地应对当前的住房短缺问题。行业对于政府是否能及时调整法规、让建设变得可行和可负担充满期待。

### 总结

德国的住房建设正陷入监管泥潭，亟需紧急“解锁旧法”。这样才能让住房市场复苏，为面对日益加剧的住房短缺问题提供有效解决方案。未来几年，政府是否能迅速采取行动，将是决定这一局面的关键。

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In summary, Germany faces a severe housing shortage exacerbated by an overly complex regulatory environment. The construction industry is calling for a revival of regulations from the 1990s as a potential solution to quickly address these challenges. Whether the government can effectively streamline these regulations will determine the future of housing construction in the country.
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