联邦财政法院驳回了针对新房产税的诉讼，但还没完

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新的房产税改革自2025年1月起生效。然而科隆、柏林和萨克森州的三位房产所有者就此提起诉讼。联邦财政法院现已裁定他们的诉讼缺乏依据。然而，这场法律纠纷可能还没有终结。


联邦宪法法院2018年裁决，此前基于完全过时的标准值的计算方法被认为与平等原则相悖，勒令对房产税实施改革。

一审已经败诉

德国16个联邦州中的11个州采用的房产税改革的联邦模式。其他5个州出台了有所调整的法律。这个税种改革不仅关乎业主利益，对租户也会产生影响，因为业主可以将房产税转嫁给租户。



来自科隆、柏林和萨克森的业主分别对11个联邦州在年初生效的对房产税联邦改革政策提起了诉讼。他们认为这项法律违反了平等原则，因为它允许税务机关根据净租金和土地价值的统一平均值来评估房产税。这种统一税率的方法会导致不切实际的估值，从而造成过高的税收。这影响到这11个州中约2000万套公寓和房屋。


财政法院以没有违宪为由驳回上诉

新的房产税自年初开始征收，是德国各州最重要的财政收入来源之一。

德国联邦财政法院（BFH）周三裁定，新的房产税并不违宪。法官们以诉讼缺乏依据为由，驳回了三起针对该税种的诉讼。

法院裁定，对出租公寓和房屋的价值采用统一税率来计算房产税并不违反德国宪法。主审法官Francesca Werth表示，16个联邦州中11个州适用的联邦房产税改革法案符合宪法。“并未违反宪法所载的平等原则。立法机关有权制定概括性、全面性和代表性的法规。”



业主协会宣布向宪法法院提起上诉

业主协会 Haus und Grund 在裁决之前就已经宣布，如果联邦财政法院败诉，它将向卡尔斯鲁厄的联邦宪法法院提起上诉。

据奥格斯堡大学法学学者Gregor Kirchhof称，全德已有280万房主对税务机关出具的房产税评估结果提出异议。其中超过2000名房主已向18家税务法院提起一审诉讼。但这些诉讼中许多已被驳回。

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要点速览
- 联邦财政法院（BFH）裁定：11个州采用的联邦房产税模型不违宪，原告败诉，但业主方将把案子带到联邦宪法法院（BVerfG）。
- 争议核心：用“统一平均净租金+地价”的方法进行典型化估值是否违反平等原则；BFH认为立法者在税制中享有概括与平均化的空间。
- 实际影响：各城市可通过调整税率（Hebesatz）实现总体收入中性，但个体间“重新分配”难以避免；租户因房产税可转嫁，账单可能随2025年起变化。
- 法律战未完：宪法诉愿的关键将是“典型化的界限”是否被越过，以及是否存在系统性、显著且不可合理化的失衡。

Kurzfazit
- Der Bundesfinanzhof hält das Bundesmodell der Grundsteuer in 11 Ländern für verfassungsgemäß; die Klagen wurden abgewiesen. Eigentümerverbände wollen nach Karlsruhe zum Bundesverfassungsgericht.
- Streitpunkt: Verstößt die typisierte Bewertung mit Nettokaltmiete und Bodenrichtwert gegen den Gleichheitssatz? Der BFH bejaht die Typisierungsbefugnis des Gesetzgebers.
- Wirkung: Kommunen steuern über Hebesätze auf Einnahmeneutralität zu, doch es kommt zu Umverteilungen. Grundsteuer ist umlagefähig – Mieter könnten ab 2025 Änderungen in den Betriebskosten sehen.
- Nächste Runde vor dem BVerfG: Entscheidend sind Grenzen der Typisierung und mögliche systemische Fehlbewertungen.

背景与争议焦点
- 2018年，联邦宪法法院认定沿用“过时标准值”的老房产税违宪，要求重做。11州采用联邦模型，另有5州采用本州变体。
- 原告称：平均化的净租金与地价模型与实际偏离大，导致同类物业税负不公。BFH则强调：税法允许“概括性、代表性”的估值，只要不出现明显系统性失衡。
- 实务层面：房产税最终=（评估值×联邦税率系数）×市镇税率（Hebesatz）。真正决定钱包感受的，往往是你所在城市的Hebesatz调整。

Hintergrund und Streitpunkte
- Nach dem BVerfG-Urteil 2018 musste die Grundsteuer neu geordnet werden. 11 Länder nutzen das Bundesmodell, 5 Länder haben eigene Varianten.
- Kläger monierten eine realitätsferne Pauschalierung. Der BFH hält die Gleichheitsgrundsätze für gewahrt: Typisierung ist zulässig, solange sie verhältnismäßig und systemgerecht bleibt.
- Zentral ist die Rolle der kommunalen Hebesätze: Sie dämpfen oder verstärken die Belastungsverschiebungen.

BFH判决要旨
- 不存在明显违反平等原则：用统一租金与地价推导价值，属“允许的典型化”与“行政可行性”的折中。
- 未见需转交宪法法院的“明显违宪”点：因此三案均以“缺乏依据”驳回。

Kernaussagen des BFH
- Kein Verstoß gegen Art. 3 GG: Die gleichmäßige Bewertung über Nettokaltmieten und Bodenrichtwerte ist als zulässige Typisierung akzeptiert.
- Keine Vorlage an das BVerfG: Offenkundige Verfassungswidrigkeit sah der BFH nicht.

接下来会怎样（宪法法院这一关）
- 业主方可在用尽法律救济后向BVerfG提起宪法诉愿。时间上常需1–3年。
- 审查重点可能包括：
  1) 典型化是否越界：是否出现大范围、可统计验证的系统性高估/低估；
  2) 地价/租金数据与模型参数是否存在结构性偏差，且无法通过Hebesatz调节合理化；
  3) 过渡与更新频率（目前计划7年一评）是否足以避免“重新走向过时”。
- 成功几率谨慎评估：宪法法院历来给予税制相当大的立法裁量。若无“明显、广泛且不可合理化的失衡”，推翻几率有限。

Wie geht es vor dem BVerfG weiter?
- Nach Ausschöpfung des Rechtswegs ist die Verfassungsbeschwerde möglich; Entscheidungen dauern oft mehrere Jahre.
- Maßstab:
  1) Grenzen der Typisierung (systematische, erhebliche Fehlbewertungen?),
  2) Daten- und Modellgüte versus Verwaltungsvereinfachung,
  3) Turnus der Hauptfeststellung (aktuell alle sieben Jahre) als Schutz vor Veraltung.
- Prognose: Eingriffe des BVerfG sind selten, wenn das System kohärent und justierbar (über Hebesätze) bleibt.

谁可能多付，谁可能少付
- 热点城市中心地段、地价高区域：税基上升概率高，若本地Hebesatz未充分下调，业主税单上行。
- 边缘与低地价区域：相对受益，哪怕Hebesatz小幅上调也可能总体持平或下降。
- 自住 vs 出租：联邦模型对自住也用“统计租金”，部分自住业主主观感到“不贴近实际”，但在宪法上未被认定为歧视。
- 租户：房产税可作为运营成本转嫁，2025年起可能体现在物业费/暖租账单中；幅度取决于你所在城市的Hebesatz与小区评估值变化。

Wer zahlt künftig mehr oder weniger?
- Teure Lagen/Großstädte: tendenziell höhere Bemessungsgrundlagen; Effekt hängt von Hebesatzsenkungen der Kommune ab.
- Günstigere Lagen: oft Entlastung oder geringere Mehrbelastung.
- Selbstnutzer vs. Vermieter: Auch Eigennutzer werden über typisierte Mieten bewertet – gefühlt “unpassend”, verfassungsrechtlich aber nicht per se unzulässig.
- Mieter: Umlage bleibt zulässig; Auswirkungen ab 2025 in der Betriebskostenabrechnung sichtbar.

给业主与租户的务实建议
- 业主：
  - 逐条核对评估通知中的“事实数据”（面积、建造年份、地块界定、地价引用点）。事实性错误可更正，胜算远高于“违宪总攻”。
  - 关注所在城市2025年Hebesatz决定。很多城市宣示“总量中性”，但分配效应真实存在。
  - 若此前“跟随样本诉讼”而搁置的异议被税务局重新处理，留意期限并保留证据。
- 租户：
  - 关注2025年起的物业/运营成本结算单。若涨幅异常，要求房东出具分摊明细并核对是否合规计入。
  - 与租赁咨询机构沟通，了解各地对异常涨幅的调解与救济渠道。

Praktische Hinweise
- Eigentümer:
  - Bescheide auf Sachfehler prüfen (Flächen, Baujahr, Bodenrichtwert-Zuordnung). Korrekturen sind erfolgversprechender als Grundsatzangriffe.
  - Hebesatzbeschlüsse Ihrer Kommune für 2025 beobachten.
  - Fristen im Blick behalten, falls ruhend gestellte Einsprüche wieder aufgenommen werden.
- Mieter:
  - Ab 2025 Betriebskosten prüfen; bei Auffälligkeiten Belegeinsicht verlangen.
  - Beratungsstellen nutzen, falls die Umlage zweifelhaft erscheint.

政治与财政维度
- 市镇对房产税依赖度高，改革的“技术正确性”与“财政稳定性”并重。Hebesatz成为缓冲器，但也承载政治压力。
- Grundsteuer C（针对空置可建地）的工具在部分城市将启用，用于抑制囤地与促进供给，但总体财政贡献有限，更偏向“规划信号”。

Politische und fiskalische Einordnung
- Kommunale Einnahmensicherung steht neben Verfassungsdogmatik im Zentrum; Hebesätze sind das zentrale Steuerungsinstrument.
- Die Grundsteuer C dürfte punktuell städtebauliche Anreize setzen, fiskalisch aber nur begrenzte Effekte haben.

结语
- BFH此判为联邦模型“正名”，但并未终局。卡尔斯鲁厄的尺度将围绕“典型化的边界”和“系统性失衡”展开。
- 在此期间，个体负担的关键变量仍是：你所在城市的Hebesatz、你自家不动产的事实数据是否准确，以及你所处地段的相对价值变化。

Schluss
- Das BFH-Urteil stabilisiert die Reform, aber das letzte Wort hat Karlsruhe. Bis dahin entscheiden vorrangig kommunale Hebesätze und korrekte Bewertungsdaten über die individuelle Belastung.
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