建筑许可回暖持续，但住房建设真正走出低谷仍需等待

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尽管住房建设危机尚未完全解除，但积极信号正在延续：德国每月新发放的建筑许可数量再次上升，整体形势有所改善。不过，专家预计，真正体现在已建成住房数量上的“触底反弹”，最早也要到2027年才会出现。



在缓解住房短缺和房租上涨压力方面，德国迎来了一丝曙光。联邦统计局数据显示，今年10月德国共批准建设1.99万套住房，比去年同期增加1300套，增幅达6.8%。这表明，过去几个月出现的复苏趋势仍在持续。

从今年1月至10月的累计数据来看，建筑许可数量明显回升。前十个月内，新建和既有建筑共获批建设19.54万套住房，比去年同期增加1.96万套，增幅为11.2%。其中，新建住宅获批数量为15.92万套。分类型来看，独栋住宅增长尤为明显，许可数量上升超过16%，达到3.7万套；双拼住宅略有下降，降至1.06万套；而数量占比最高的多户住宅楼，建筑许可增长约13%，达到10.41万套。

这些数据被视为住房建设的重要先行指标。在利率上升和建筑成本高企的背景下，德国住房建设正处于危机之中——未获批准的项目，未来自然无法开工。去年，德国共竣工25.19万套住房，为2015年以来的最低水平。随着政府计划在基础设施领域投入数千亿欧元，建筑行业对2026年的形势重新燃起希望。

不过，专家普遍认为，住房建设在短期内仍将面临下行压力，因为此前几年建筑许可大幅下滑的影响尚未完全反映在竣工数据中。德国建筑工业联合会（HDB）总经理蒂姆-奥利弗·米勒表示：“预计要到2027年，建筑许可的企稳和趋势反转，才会在实际竣工数量中真正显现出来。”

德国建筑业联合会（ZDB）总经理费利克斯·帕克莱帕也指出，与实际住房需求相比，当前的供给缺口依然巨大。不过，联邦政府重新推出针对 EH 55 能效标准住宅的补贴政策，方向是正确的。尤其在大城市和人口密集地区，可负担住房依旧严重短缺。为此，德国联邦政府计划通过所谓的“建筑加速器”，以简化和加快审批流程，推动住房建设尽快提速。

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下面是对你提供的德国住房建设数据与趋势的简明解读，以及对不同主体的含义与后续关注点：

核心结论
- 建筑许可在回升：10月许可同比+6.8%，今年前10个月累计+11.2%。独栋住宅反弹最明显，多户住宅许可也同比增长约13%。
- 但竣工仍将走弱：许可是先行指标，向竣工的传导通常滞后约18–30个月。过去两年许可的大幅下滑仍在“穿透”竣工端，竣工数量真正触底回升，业内预计最早在2027年才会出现。
- 供需缺口仍大：特别是大城市和人口稠密地区，可负担住房稀缺，租金压力仍难以快速缓解。
- 政策在加码：联邦层面重启EH55能效住宅补贴、推动“建筑加速器”（Bau-Turbo）以简化和加快审批，方向上有助于修复供给端。

为什么“许可回暖≠竣工回升（立刻）”
- 时间滞后：许可→开工→竣工通常跨2年左右；此前的许可低谷仍将主导2025–2026年的竣工。
- 融资与成本掣肘：利率上行后融资成本高、施工成本和人工短缺叠加，导致部分项目延期、缩规甚至搁置，即使拿到许可也不一定马上开工。
- 结构性矛盾：需求更集中在多户、可负担与能效友好型住房，而开发的盈利性在高成本环境下受压。

对不同主体意味着什么
- 租户
  - 租金压力短期内仍偏大，尤其在大城市。可关注所在州/市的租金刹车（Mietpreisbremse）、租金指数（Mietspiegel）与住房补贴（Wohngeld）资格。
  - 新建房源增量要到2027年后才可能明显改善供需。
- 开发商/投资者
  - 尽调要更重视融资锁定、成本控制与预租进度；多户住宅、可负担与能效优化产品更匹配政策支持与需求侧。
  - 关注联邦与州层面的补贴、担保与税收工具（例如针对EH55类别的补贴）以及审批加速带来的周期缩短。
- 地方政府与政策制定者
  - 加速规划审批、标准化与数字化（例如类型认证/批量化、BIM）、释放建设用地，叠加能效补贴与社会住房建设，才能更快把许可转化为实物供给。

如何跟踪后续拐点
- 先看许可是否连续季度性增长，并向“开工”（Baubeginne）传导。
- 关注取消/推迟项目比例、建筑业订单簿与施工企业倒闭率变化。
- 观察融资条件与建造成本的边际变化，以及“建筑加速器”在各州落地的审批时间缩短情况。

基于你给出的节奏，基准情景是：2025–2026年竣工仍偏弱，2027年起在许可企稳与政策提速下，才可能在竣工端看到更清晰的“触底反弹”。对租房市场而言，这意味着短期内供需仍紧、租金高位运行；对开发端而言，这是“先修复许可与融资，再修复开工与竣工”的两阶段修复过程。
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