欧盟新版能效证书出台：2026年5月起，德国房产持有人必须了解的重大变化

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从2026年5月起，欧盟范围内新出具的建筑能源证书将采用全新的能效等级标准。对于计划出售、出租、转租或翻修房产的业主来说，这些变化尤为重要。



从5月开始，欧盟将启用统一的新版建筑能源证书制度。最直观的变化体现在能效等级的调整上：今后能源效率将采用从 a 到 g 的等级划分，取代此前的 a+ 到 h。巴登-符腾堡州环境部资助的信息项目“zukunft altbau”对此作出了提示。

欧盟要求所有成员国最迟在 2026 年 5 月 29 日前将相关规定转化为本国法律。由于能源证书的有效期为十年，旧版 a+ 至 h 的等级体系在过渡期内仍会继续存在一段时间。但自此日期之后新签发的能源证书，将统一使用新的等级划分：

• a 级：仅适用于零排放建筑
• g 级：代表一个国家中能效最差的 15% 建筑
• b 至 f 级：其余建筑将大致平均分布在这些等级中
  

具体的能效阈值由各成员国根据欧盟框架自行制定，因此不同国家之间可能存在差异。不过，等级对应的颜色标识保持不变：绿色代表能效状况良好，红色则表示建筑在能源方面表现较差。

哪些情况下必须出示能源证书？

除了评级体系变化之外，能源证书的适用范围也有所扩大。此前，凡是计划出售、出租或转租房产的业主，都必须在首次看房时出示有效的能源证书，这一规定仍然继续适用。同时，在报纸或付费房产网站上发布广告时，也需要提前展示能源证书的部分信息。

从 2026 年 5 月起，以下情况同样必须提供能源证书：

• 续签租赁合同
• 进行较大规模的翻修工程，例如：
  - 建筑围护结构超过四分之一的面积被翻新
  - 翻修费用超过建筑价值的四分之一
  

如果未能提供能源证书，或证书信息不实，或未能及时、完整出示原件或复印件，可能面临最高 1 万欧元的罚款。这一处罚依据《建筑能源法》执行。

需要注意的是：自住房屋的业主无需出示能源证书。

使用型证书与需求型证书有何区别？

上述新规适用于所有新出具的能源证书，包括使用型（verbrauchsausweis）和需求型（bedarfsausweis）证书。两种证书都会通过能效等级展示建筑的能源效率，并提供改造建议，但计算方式不同。

需求型能源证书基于建筑结构和供暖技术，计算理论上的能源需求。为此，专业人员需要对建筑进行现场评估。该证书可以反映建筑本身的能源状况，并推算未来可能产生的能耗和费用，不受住户使用习惯的影响。

使用型能源证书则以实际使用为基础，统计供暖系统在连续三年内的平均能源消耗，因此与居住者的使用行为密切相关。

相比之下，需求型能源证书价格略高，但信息更具参考价值，尤其是在新住户取暖习惯可能不同的情况下。根据建筑规模和复杂程度，其费用通常为几百欧元。

提升能源效率：不仅省钱，也提升居住品质

具备资质的建筑能源顾问及相关专业人员均可出具能源证书。在大多数情况下，尤其是独栋和双拼住宅，需求型能源证书是强制性的；但在部分情形下，业主也可以自行选择证书类型。

实用建议：如果对建筑能源状况进行全面咨询，业主可以更合理地规划翻修步骤和长期投资。需求型能源证书还可作为制定个性化节能改造路线图（iSFP）的数据基础，有助于系统性推进建筑节能改造。

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从2026年5月起，欧盟即将实施一项重大的建筑能效证书改革，这对于德国的房产持有人来说，具有重要的影响。这次改革带来了新的能效等级标准，从原有的a+至h等级体系调整为新的a至g等级。这意味着业主们在出售、出租或翻修房产时，必须更加关注建筑的能效表现。

### 德语评论：

Ab Mai 2026 wird die EU ein neues, einheitliches System für Gebäudeenergieausweise einführen. Die Änderungen sind besonders relevant für Eigentümer, die beabsichtigen, ihre Immobilien zu verkaufen oder zu vermieten. Das neue Bewertungssystem umfasst Energieeffizienzklassen von a bis g, wobei die Klasse a nur für emissionsfreie Gebäude gilt und g die schlechtesten 15 % der Gebäude in einem Land repräsentiert.

Die Anforderungen an den Energieausweis werden zudem ausgeweitet. Ab Mai müssen Eigentümer nicht nur bei Verkauf oder Vermietung, sondern auch bei Vertragsverlängerungen und größeren Renovierungen einen gültigen Energieausweis vorlegen. Wer dies versäumt, kann mit einer Geldstrafe von bis zu 10.000 Euro bestraft werden.

### 中文评论：

在新规下，除了出售和出租外，续签租赁合同和进行大规模翻修时，也必须提供能源证书。这种证书分为两种类型：需求型证书和使用型证书，前者基于建筑结构评估理论上的能源需求，后者则基于实际使用情况。虽然需求型证书的费用可能略高，但其信息更具参考价值，特别是在新住户可能改变使用习惯的情况下。

此外，提升能源效率不仅能够节省成本，还有助于提高居住的品质。具备资质的建筑能源顾问可以为业主提供咨询服务，帮助他们制定更合理的翻修计划和长期投资策略。

### 总结：

这个新的能效证书制度，将会对德国房地产市场产生深远的影响。业主们需要提前做好准备，以适应这一变化，确保合法合规，避免不必要的罚款。同时，提高能效也是提升物业价值的一部分，值得大家重视。
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