房价还要涨？核心大城市领涨，德国住宅价格或在2026年继续走高

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德国人心中的“自住房梦想”依然遥不可及：住房供应持续短缺，直接推高了房地产价格。继2024年之后，去年房价的涨幅明显扩大，尤其是在部分地区表现更为突出。



德国房地产市场近期持续复苏。根据德国抵押银行协会（vdp）的判断，这一趋势在2026年仍有望延续。该协会最新发布的房地产价格指数显示，2025年房价同比上涨4.0%，而2024年的涨幅仅为1.8%。2025年全年各个季度房价均呈上涨态势，其中第四季度较第三季度再次上涨1.0%。

vdp首席执行官延斯·托尔克米特（Jens Tolckmitt）表示：“房价在持续上升，但相比低利率时代，涨势已明显趋缓。”他指出，鉴于住房短缺问题仍未缓解，可以预期住宅类房地产在2026年仍将继续涨价。

在七大核心大都市中，2025年第四季度住宅价格的涨幅甚至高于全国平均水平。柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑和斯图加特的住宅价格，较2024年第四季度平均上涨了4.7%。其中，斯图加特涨幅最小，为2.2%；法兰克福则以5.7%的涨幅位居首位，成为房价增长最快的城市。

托尔克米特强调：“在2026年，创造可负担的住房供应，必须成为政治层面的优先任务之一。”他认为，联邦政府推出的“建筑加速计划（Bau-Turbo）”释放了积极信号，但仍需地方政府真正落实，并辅以更多配套措施。

在此背景下，托尔克米特再次呼吁引入国家层面的住房建设融资担保机制，以促进住宅新建项目的发展。这一举措有助于降低融资成本，打破当前“资金主要流向存量房”的局面，从而让新建住宅在经济上重新具备吸引力。

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房价继续上涨的趋势似乎在德国的核心大城市中愈发明显，许多人对“自住房梦想”的追求依旧显得遥不可及。这一现象主要源于住宅供应持续短缺，从而推高了房地产价格。根据德国抵押银行协会（vdp）的最新预测，到2026年，德国的住宅价格还有可能维持上涨势头。

德语部分分析认为，vdp首席执行官延斯·托尔克米特（Jens Tolckmitt）提到，尽管房价仍在上升，但相比于低利率时代，涨幅的速度已经减缓。由于住房短缺的问题尚未得到有效解决，预计住宅类房地产的价格在未来几年内仍将继续走高。

在七大核心大都市中，2025年第四季度的住宅价格涨幅超过了全国平均水平，其中柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑和斯图加特的住宅价格较2024年第四季度上涨了4.7%。特别是法兰克福，以5.7%的涨幅成为房价增长最快的城市，而斯图加特的涨幅相对较小，为2.2%。

从政策层面来看，托尔克米特强调，创造可负担的住房供应应成为政治优先任务之一。他指出，政府推出的“建筑加速计划（Bau-Turbo）”虽然释放了积极信号，但需要地方政府切实落实，并配合更多支持措施。此外，他还呼吁国家层面引入住房建设融资担保机制，以促进新建住宅项目的发展。这种措施将有助于降低融资成本，从而使新建住宅在经济上重新具备吸引力。

总体来看，随着住宅供给的持续紧张以及核心城市的需求旺盛，德国的房地产市场在未来几年仍有可能保持上涨趋势。 مسئولین باید به این مسئله توجه بیشتری داشته باشند و تلاش کنند تا تولید مسکن جدید را تسهیل کنند، در غیر این صورت مشکل کمبود مسکن و افزایش قیمت‌ها همچنان باقی خواهد ماند。
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