20%—30%折价背后：一文看懂德国房产强制拍卖的流程与风险

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强制拍卖，真的值得参与吗？对于不少购房者而言，这或许是以较低价格入手房产的机会。但前提是——你必须熟悉完整流程，并清楚潜在风险。



利率上升、失业、个人变故……导致部分业主无力偿还房贷，最终银行申请对其房屋或公寓进行强制拍卖。“目前市场上确实存在一定数量的强制拍卖房源，”Tobias Just表示，他是雷根斯堡大学房地产经济学教授。“与此同时，能够拿出足够资本购房的人减少了，这也限制了价格的上涨空间。”

多项研究显示，强制拍卖房产的成交价通常会比市场价低20%至30%。Just认为，这也与强制拍卖带有某种“负面标签”有关：“人们往往会本能地怀疑，既然是通过这种方式出售，是不是房子本身存在问题。”是否真的如此，则取决于房产本身的状况和地段。

对于熟悉强制拍卖流程的专业人士来说，即便评估报告信息有限，他们也更能判断真实价值和房屋状况，甚至懂得如何获取缺失信息。此外，他们对市场行情、买入时机、后续翻修成本更为熟悉——往往还能通过固定合作的工匠团队获得更优惠价格。

若想与专业竞拍者抗衡，你不仅需要在本职工作之外投入大量时间学习，还必须在竞拍现场保持理性。“关键在于清楚自己的预算，并在必要时果断退出，”Gerold Happ指出。然而，由于强制拍卖往往信息不完整，想精准评估风险并不容易。因此，了解完整流程尤为重要。

以下是德国房地产强制拍卖的五个关键步骤：

一、市场价值评估报告（Verkehrswertgutachten）

房地产强制拍卖是由法律严格规范的国家强制执行程序。通常由债权人（多为银行）向地方法院申请启动程序。法院委托独立、认证的建筑评估师出具房产市场价值评估报告，以防止资产被低价出售。

“评估报告会记录所有影响价值的因素，”德国业主协会Haus & Grund房地产与环境法主管Haus & Grund Deutschland代表Gerold Happ表示。内容包括地段、面积、装修、建材、建筑状况及潜在缺陷等，并注明房屋是否空置、自住或出租。

但问题在于：业主并无义务允许评估师入户检查。如果无法进入室内，评估报告的准确性将受影响。汉堡消费者中心的贷款专家Dirk Scobel指出，评估师虽可参考建筑图纸、土地登记册、外部观察等资料，但无法确认暖气是否正常、卫生间是否翻修等细节。

因此，竞拍者必须清楚评估报告的局限性。若报告包含室内检查及照片记录，相对更具参考价值——但也意味着其他竞拍者同样掌握这些信息，可能推高竞价。

评估报告最终给出“市场价值”（Verkehrswert），即评估师认为在自由市场上可实现的价格。该价格在拍卖中具有重要法律意义，不得随意低于某些比例。

二、拍卖公告发布

评估报告完成后，拍卖信息将公开发布。德国大多数地方法院会在官方平台zvg-portal.de公布拍卖日期。此外，官方公报或报纸也会刊登相关信息。

公告内容包括：拍卖时间、评估价值、负责法院、报告查阅方式及房产地址。竞拍者至少可以在拍卖前实地查看房屋外观和周边环境。

但通常无法进入室内，尤其是在房屋仍有人居住时。因此，正如Happ所说：“在强制拍卖中，你多少是在‘盲买’。”Scobel建议，最好向邻居打听房屋情况。如果是公寓，也可观察楼道和公共区域，以获取整体印象。

三、融资确认

若决定参与竞拍，应先与银行确认最高可贷款金额，从而确定自己的最高出价。

Scobel提醒：“必须预留充足自有资金，以应对后续翻修费用——而这往往难以准确预估。”此外，中标后还需支付房地产转让税、土地登记费及拍卖附加费用，通常为数千欧元。

若房屋仍有人居住，即使以自住为由解约，也需遵守法定期限，期间可能还需承担双重居住成本。若房屋状况差、翻修周期长，同样需要同时承担贷款和现有住房支出。

四、竞拍保证金（Bietersicherheit）

参与竞拍前，必须缴纳相当于评估价值10%的保证金。可以提前转账至法院账户，或携带现金、支票到现场。

此举是为了防止无实际购买意图者恶意抬价。若未中标，保证金将全额退还。

五、正式拍卖

原则上，最高出价者中标。但首轮拍卖有特别规定：出价必须超过评估价值的50%；若低于70%，主要债权人可拒绝成交。

从第二次拍卖起，这些限制不再适用，理论上可能出现更低成交价。但Scobel提醒，在等待下一次拍卖的数月期间，房产也可能在自由市场上出售。

此外，建议有兴趣者先以旁听者身份参加几次拍卖，熟悉流程。“在热门地区，你往往会与经验丰富、资金充裕的专业竞拍者竞争，”Scobel指出。

总结：

强制拍卖确实可能带来价格优势，但并非“稳赚不赔”。信息不对称、房屋状况未知、融资与翻修风险，都会影响最终收益。唯有充分准备、理性出价，才能真正把握机会。

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## 20%—30%折价背后：德国房产强制拍卖的流程与风险

强制拍卖，为购房者提供了以较低价格入手房产的机会。然而，这一过程复杂且潜藏风险，了解其中的细节至关重要。

### 强制拍卖的背景
利率上升、失业及个人变故等因素使得一些业主无法偿还房贷，导致银行申请强制拍卖。根据房地产经济学教授Tobias Just的观点，市场上的强制拍卖房源数量有所增加，而可支付足够资本的购房者却在减少，限制了价格上涨的空间。

### 折扣和市场认知
研究显示，强制拍卖成交价通常低于市场价20%至30%。这种折扣与强制拍卖的“负面标签”有关，许多人对房屋的实际状况心存疑虑。是否真的如人们所想，取决于房产的具体情况和地段。

### 专业人士的优势
熟悉强制拍卖流程的专业人士，能够更好地判断真实价值和房屋状况，并有效获取缺失信息。他们对市场行情、买入时机以及翻修成本有深刻理解，因此能在拍卖中占据优势。

### 参与拍卖的准备
为了与专业竞拍者竞争，购房者需投入大量时间学习拍卖流程，并保持理性。设定预算和在必要时果断退出是成功的关键。

### 德国房地产强制拍卖的五个关键步骤

1. **市场价值评估报告（Verkehrswertgutachten）**
   - 由债权人向法院申请，该报告由独立评估师出具，记录影响房产价值的因素，如地段、装修、建筑状况等。然而，业主并无义务让评估师进入室内，可能影响评估准确性。

2. **拍卖公告发布**
   - 拍卖信息将在法院的官方平台和公报上发布，包括拍卖时间、评估价值等。竞拍者只能在拍卖前查看房屋外观，无法进入室内。

3. **融资确认**
   - 参与竞拍前，需与银行确认可贷款金额，确保留有足够自有资金应对后续费用。中标后，还有额外的房地产转让税和其他费用需要支付。

4. **竞拍保证金（Bietersicherheit）**
   - 竞标者需缴纳10%的保证金，以防止恶意抬价。未中标者可全额退还保证金。

5. **正式拍卖**
   - 最高出价者中标，但首轮拍卖要求出价须超过评估价值的50%。第二次拍卖便可出现更低成交价。

### 总结
参与强制拍卖确实可能带来价格优势，但同时也充满风险。充分准备、理性出价，方能把握机会。
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