买房还是租房合算

大花猫

[quote]原帖由 水星 于 2007-5-7 14:02 发表



先不算投资, 就拿你还贷款和付房租两相比较, 看看哪个亏哪个赚. 计算的时候要把该算的都算上: 房子大修的钱要算, 60年代的老房子, 未来20年不可能不大修. 从家里借的钱也是成本, 一样算复利, 就算你不用还利息, 吃亏的还是你父母, 不能不算. 算一算你就知道了.

算利息的话5万欧10年能有2万欧就非常好了


你要是再懂一点投资呢, 那计算结果完全又是另一个样子.

投资我倒懂一点点，但是为人妻为人母的角色注定要我不敢担太大风险


另外, 你只能拿在德国买房和在德国租房比, 拿在德国买房和在北京买房当然也有得一比, 但那比较的是另一件事.

还是因为出于自住而非投资的考虑，我北京已经有两处住房，绝对不会再花上百万人民币买个北京远郊的70年住房。


问你一下: 不看报纸, 不听银行和中介的情况介绍, 你住那里几年了? 这几年来你的房租费增长幅度到底如何?

住了5年了，因为搬过两次家，很难说房租实际增长多少。第一处住了2年，继任的房客需要比我们多交4.4%的租金，第2处不知道，现住的房子要比前任多交3.4%的房租。


从经济上看, 反正不是为房东打工就是为银行打工, 看给谁打工更划算罢了. 当然有人置产是要那份感觉, 那就不好只按照价钱算了. 一副油画的价钱当然不能用画布加油画染料的价钱来算. 评估房产投资不是在这里几句话说得清楚. 能给你建议, 当然是自己心里有数. 不过只是建议, 你觉得合理就听, 觉得怎么合理就怎么做吧. 我没时间给你详细分析计算. 你那么认定买房划算, 我就不说反对意见了.

真的谢谢你的热心。我买房的念头并非是钱多要投资，而是有感于老公提起所里某同事一处房子租住了9年（从UNI开始到博士后2年），算起来交的房租和买下房子的钱也差不很多了云云。

feifeitimo

原帖由 大花猫 于 2007-5-8 15:41 发表
谢谢大家帮我理清了思路。
房子我还是想买，正在做老公的工作。
我们两边都是独子，双方父母可各借一半钱给我们凑齐50%首付。就买我们现住的小区类似的房子，大概算上税和公证需10万挂零，贷款10年，每月因房 ...

$支持$ 三思而后行,LZ是个很真诚的人,才会引来水星,FCB等等诸位高人的意见,

可以说说你LG的顾虑吗.

feifeitimo

原帖由 水星 于 2007-5-8 16:08 发表


等几天到了晚上我们去商务版聊好不好? 今天在办公时间摸鱼的说. 有空就上来放一炮走人. $害羞$

好啊,我也报名!$送花$

水星

原帖由 Aquaspirit 于 2007-5-8 16:14 发表



忙里偷闲, 乐趣十足哟;)  记得有时间就上来开帖哟$握手$ , 不过还是在婚版好些, 因为主要是给我这样不专业的家庭妇女看的. 你发在商务版, 如果我问些幼稚问题, 肯定让那些专业人士烦了$害羞$ $送花$

好吧, 不过晚上或周末才能比较有时间, 可能得等几天.

我先花点时间帮楼主算算帐, 一会儿算好了贴上去.

大花猫

他是不想拿家里钱。自己是当爹的人了，过几年也而立之年了，怎么能向自己老父母伸手要钱呢。
还说我脸皮厚$怒吼$

kakalein

原帖由 水星 于 2007-5-8 16:29 发表


好吧, 不过晚上或周末才能比较有时间, 可能得等几天.

我先花点时间帮楼主算算帐, 一会儿算好了贴上去.

不错，热心肠！$送花$

诺

原帖由 大花猫 于 2007-5-8 16:29 发表
他是不想拿家里钱。自己是当爹的人了，过几年也而立之年了，怎么能向自己老父母伸手要钱呢。
还说我脸皮厚$怒吼$

偶觉得嫩LG的想法没错啊!$考虑$ $汗$

水星

为了给楼主一个总体印象, 先给楼主算了这么笔帐:

1. 暖租630, 冷租按照500来算. 实际房租年增长率按每年2,25%计算.
2. 房价100000, Notar- und Grundbuchkosten 1,5% = 1500, Grunderwerbssteuer 3,5% = 3500, Maklergebühr = 0, 总花费105000欧. 楼主从双方父母处借款50000欧, 从银行借贷55000欧. 计算时不论借款来源, 只计算总花费. 但贷款利率按照50%贷款的优惠利率计算.
3. 假定30年内房屋的升值和维修费用相等. 两者相互抵消不计.

下面是分10年, 15年, 20年, 25年, 30年还清每月所须的付款:

Darlehensbetrag                105.000         Euro
Zinsbindung                10         Jahre
Zinssatz nominal pro Jahr        4,32         %
Effektiver Jahreszins                4,45         %
Monatliche Rate                1079,75         Euro

Darlehensbetrag                105.000         Euro
Zinsbindung                15         Jahre
Zinssatz nominal pro Jahr        4,49         %
Effektiver Jahreszins                4,61         %
Monatliche Rate                803,25         Euro

Darlehensbetrag                105.000         Euro
Zinsbindung                20         Jahre
Zinssatz nominal pro Jahr        4,78         %
Effektiver Jahreszins                 4,88        %
Monatliche Rate                680,75         Euro

Darlehensbetrag                105.000         Euro
Zinsbindung                25         Jahre
Zinssatz nominal pro Jahr        5,03         %
Effektiver Jahreszins                5,13         %
Monatliche Rate                617,75         Euro

Darlehensbetrag                105.000         Euro
Zinsbindung                30         Jahre
Zinssatz nominal pro Jahr        5,16         %
Effektiver Jahreszins                5,26         %
Monatliche Rate                575,75         Euro

诺

原帖由 斑点狗 于 2007-5-8 18:00 发表
刚才艘了所有关于“买方“的帖子。发现还是“诺“的 mehrfamilienhaus 买得最值，租出其中两套的租金就可以把整个房子的月贷还掉，还剩余400欧。真是划算，羡慕死了！$送花$ $送花$

这400欧用来低偶家的暖气费,排亏费,电费,电话费等类杂费的,所以偶们一分都没赚到的,而且很多人不愿意买这种房子,只想买独立的别墅.$汗$

水星

请楼主注意上面的Effektiver Jahreszins在4,45%到5,26%之间. 也就是说, 如果你有办法投资得到大约税后5%的收益, 租房划算, 否则买房划算. 这是单纯从计算数字上说的. 实际上, 维修费用远远大于房子的增值, 你只要能保证3%的税后利润, 几乎可以保证你买房租房差不多打平. 作为参考: 目前一年定存的利率就有4%, 就算全部扣税也有2,8%. 何况你还有免税额度.

水星

原帖由 斑点狗 于 2007-5-8 18:00 发表
刚才艘了所有关于“买方“的帖子。发现还是“诺“的 mehrfamilienhaus 买得最值，租出其中两套的租金就可以把整个房子的月贷还掉，还剩余400欧。真是划算，羡慕死了！$送花$ $送花$

这个确实很不简单, 非常罕见. 一般租金都打不平还贷的, 以租养贷太不容易了.

诺

原帖由 斑点狗 于 2007-5-8 18:26 发表


你说的nebenkosten买什么房子都要付。我们家的Wohnung一个月nebenkosten七七八八加在一起也要400欧呢。
总的来说，能在德国用出租金还月贷款已经是凤毛麟角了。所以说，你们的买房方针是最正确的，怎么算， ...

我是这样觉得的,我们现在是一个年青的家庭,没多少收入,而且我们又不是那种能省钱过日子的人$汗$ ,如果一下子买一间完全自己要负担的房子,那么生活质量肯定下降的,还不如买一间大一点的,然后自住一间,出租一或两间,赚的租金底贷款,等到N年后,贷款还得差不多了,再做打算,是改成自住还是保持原状.$考虑$ 当然,出租房子也要冒见险的,$汗$ 但偶家比较幸运,现在的房客不错.$害羞$

诺

原帖由 水星 于 2007-5-8 18:37 发表


这个确实很不简单, 非常罕见. 一般租金都打不平还贷的, 以租养贷太不容易了.

因为偶家的房子的买入价比市价便宜很多.地段,房型都不错,所以租金还行,而且偶家近展会,有展会的时候还可以出租赚现金.$汗$

水星

原帖由 诺 于 2007-5-8 18:21 发表

这400欧用来低偶家的暖气费,排亏费,电费,电话费等类杂费的,所以偶们一分都没赚到的,而且很多人不愿意买这种房子,只想买独立的别墅.$汗$

暖气费,排亏费,电费,电话费等类杂费都不能含在内的, 是另一回事. 只要算算每平方的售价和每平方的租价就知道以租养贷多么不容易了. 好运气啊! 你什么星座? ;)

水星

原帖由 诺 于 2007-5-8 18:43 发表

因为偶家的房子的买入价比市价便宜很多.地段,房型都不错,所以租金还行,而且偶家近展会,有展会的时候还可以出租赚现金.$汗$

难怪, 我知道有长期出租给公司企业的, 比租给私人贵得多. 还不会发生赖房租不付的情况.

诺

原帖由 水星 于 2007-5-8 18:44 发表


暖气费,排亏费,电费,电话费等类杂费都不能含在内的, 是另一回事. 只要算算每平方的售价和每平方的租价就知道以租养贷多么不容易了. 好运气啊! 你什么星座? ;)

$握手$ 跟嫩一样,是射手.$害羞$

水星

原帖由 斑点狗 于 2007-5-8 18:47 发表


我跟你想法一样，刚开始也是这么打算的。想着将来如果想要孩子了，可以把和房客的合同终止了，内部改造成einfamilienhaus。或者全部出租，自己再买别的住。
可惜弗莱堡这边太贵，买不起。（好像买得起的都 ...

不怕麻烦的话, 买块地, 自己设计找建筑公司来盖.

诺

原帖由 斑点狗 于 2007-5-8 18:47 发表


我跟你想法一样，刚开始也是这么打算的。想着将来如果想要孩子了，可以把和房客的合同终止了，内部改造成einfamilienhaus。或者全部出租，自己再买别的住。
可惜弗莱堡这边太贵，买不起。（好像买得起的都 ...

刚开始的时候,我们是想把现在住这房子完全出租,然后再另买一间独立的,但可惜同地段的房子太贵,怎样算怎样不划算,所以打消这念头.$汗$

水星

原帖由 诺 于 2007-5-8 18:47 发表

$握手$ 跟嫩一样,是射手.$害羞$

:D :D :D

不象不象, 嫩不象, 射手都风风雨雨大大咧咧的. 偶还有坏脾气, 好象嫩都没有, 是好射手.

诺

原帖由 水星 于 2007-5-8 18:47 发表


难怪, 我知道有长期出租给公司企业的, 比租给私人贵得多. 还不会发生赖房租不付的情况.

偶家今年的计划就是把偶家这一层连着地下室的楼梯封掉(偶家这一层还有两间房在地下室里),把地下室(半地下室,所以采光各方面都挺好)改成独立的两房,出租给来参加展会的人和短期到偶家这城市工作的人.

诺

原帖由 水星 于 2007-5-8 18:54 发表


:D :D :D

不象不象, 嫩不象, 射手都风风雨雨大大咧咧的. 偶还有坏脾气, 好象嫩都没有, 是好射手.

偶以前的脾气也很坏,但这几年生活太平淡了,所以都磨淡掉了.$汗$