建房买房几种类型，各有利弊(P6补充:验收问题,第十页补充还贷计算方式)

建筑师

小小扫盲一下，建房买房有以下几种类型，各有利弊

１。新房类


１。１。向房地产开发商(Bauträger)购买

优点是最省事的办法。一般是开发商已经打出某小区的广告，地段户型基本确定，多为经济实惠型，买主可做少量改动，可选择装修材料。根据工程进度付款，风险较小。工程质量监督由开发商负责，自己不用总监督着，一般有五年保质期。同时，成规模的新建小区，邻里之间背景相似，尤其适合小孩子互相交朋友。

这里要注意的是一定要仔细读建房任务书 (Baubeschreibung) 和合同。尤其是前者，要耐心仔细看清开发商的任务只有哪些，还有哪些隐形费用。对于不懂行的人，最好请行家咨询一下。

缺点是购房的附加费如地产税 (Grunderwerbsteuer) 绝大多数按整个购房款来计算，而不是按地价计算。同时，户型多为经济型，变动余地较小。偶尔 会有开发商同意为买地和建房签署两份合同，地产税可以只按整个地皮款来计算。但是严格讲，这样做在税法上有一定不严格之处，请另找税务顾问咨询。


１。２。自己买地，请公司建房

优点是地产税可以只按整个地皮款来计算。户型可以按自己心愿来定。不过设计仍须符合当地规划图 (Bebauungsplan) 中的各种规定，才能得到房地局 (Bauamt) 的建房许可 (Baugenehmigung)，建议请建筑师负责设计和审批。

施工部分，有两种承包方式，一是总包给某个施工公司（这里也包括建Fertighaus）, 二是分包给各个专业施工公司，后者省钱，但必须自己负责协调和监督的问题，工作量和责任都很大。如果自己不是专业人士，应该 请建筑师或土木工程师来负责监督。

财政方面要考虑工期较１。１。 长，同时计划预算要包括审批和监工的费用。如果选择分包，设计一定要完善，各个工种间的匹配很重要。


我个人认为，如果是外国人，又不懂专业，这样做的风险比较大。因为你不知道，哪些事你不知道。如果决定这样做，要做好吃苦受累打持久战的准备。


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[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-20 00:57 编辑 ]

建筑师

原帖由 wintertears 于 2007-12-4 22:36 发表

我说的也是自己另外买瓷砖，让建筑公司的人来做，工费都已经包括在里面了。但是自己买瓷砖，就没有5年的保修了吧。那万一有裂的，怎么修补呢？
朋友说他们买的房子，有裂的瓷砖，把裂的取下来，换新的。就那 ...

这样确实没有五年保质期了。只能尽量买好一些的材料。

顺便说一句，好多人觉得开发商那边的东西比 Baumarkt 的贵很多。其实不尽然。开发商一般从专业供货商进货，材料比Baumarkt 的质量还是好。如果使用时间长了，就能看出来质量区别。开发商的进价确实会便宜很多，但买主作为个人一般拿不到那样的价钱，开发商也无非赚个批发和零售的差价。

pfundt

请问，2006年买的房子国家还有没有什莫补贴了啊？刚刚从个朋友那儿听说以前买了房子的人每个月可以拿到几百块的国家补贴，可是我们只是买了个二手的房子，每个月就要交900多的贷款，压得喘不过气来了，:mad: :mad: 后悔死了，早看到你的帖子就好了，那我们死也不买这个房子了，:( :( ，超过60岁的老房子了，现在就是砸钱进去呢。也没有人告诉我们可以有什莫补贴之类的啊，楼主帮帮忙啊！

yimer

原帖由 建筑师 于 2007-11-22 21:51 发表



那就不能了。

恩，今天晚上LBS的人来了，他们说现在不需要提供这个，以后要是我们卖，就要给买家提供了。$汗$
你真是专业啊，连这个都知道$支持$

zhuangyuan

建筑师 发表于 2012-8-2 21:40
这两年德国大城市好地段房子涨得厉害，房源很少。所以如果能找到２０年左右状态还不错的房子的话，应该算 ...

谢谢您的回复。我们现阶段看的还都是独门独院的Haus，但在我们北边这个小城2000年以后的房子都很少，所以只能看90年代初的房子。所以想问问专家这种的Haus90年代初的是不是近10年内需要大修，或者说2000以后的房子就可以再住上个2,30年呢。谢谢了

建筑师

２。二手房类

这里的新旧区分可以划在２０年左右。２０年以内的房子，多数不用大修，如果装修方面基本符合买主的要求，花很少的费用即可入住。

２０年以上的房子，翻修的费用及精力是买方必须考虑的因素。屋顶，暖气，窗户，外墙保暖系统，大约都应在25-30年左右更新。购买时一定要请行家鉴定估算。

另外，德国近年几次提高对保暖系统的要求，旧房的能耗要高得多。

2008年开始引进的 Energiepass，将对买方提供旧房能耗的依据。买方一定要请卖方出示。


23.11.2007 补充
3. 这里再补充一种不太常见的类型，地皮为 Erbpacht.

这种形式新旧房均有可能，以旧房为主。 Erbpacht 是指地皮不完全卖给你，而是租用，每年交几百到上千的租金。多数租期很长，比如１００年。到期后有续约的可能。缺点很明显，地不是你的，未来有变数。优点是，不用开始就交一大笔地皮钱。



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[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-11-23 19:01 编辑 ]

kristian

我是自己买的地盖房子，然后全部交给一个公司来做，但是我如果能够重新选择的话，我宁愿买一个现成的二手房，或者公寓，我老公是德国人，可是还是控制不了很多事情，他们办事拖拖拉拉，而且有很多trick,这点大家一定要小心

celinedeng

好帖，頂！$送花$ $送花$

celinedeng

我的朋友他們是請了一個建築師作爲包工頭，幫他們設計計劃各個程序，他們自己做很多，做不了的包給別的公司做，省了大概幾万塊。她的老公還有父親和一個叔叔一起做的地基，混凝土向公司訂購，自己砌的墻。電工和浴室設備和暖氣包給別人（黑工），房頂(Dachstuhl)也報給別人，房頂的塼也是黑工，Putz和外層隔熱也是包給別人，其他的就自己做，前後才用了半年，很佩服他們！

kaiser0825

LZ很内行. 顶.

建筑师

原帖由 celinedeng 于 2007-11-22 10:13 发表
我的朋友他們是請了一個建築師作爲包工頭，幫他們設計計劃各個程序，他們自己做很多，做不了的包給別的公司做，省了大概幾万塊。她的老公還有父親和一個叔叔一起做的地基，混凝土向公司訂購，自己砌的墻。電工和 ...

德国人自己动手能力强，能调动的社会资源多，而且从小耳儒目染熟悉整个体系。我们外国人这方面还是难办很多。

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建筑师

原帖由 kaiser0825 于 2007-11-22 10:20 发表
LZ很内行. 顶.

呵呵，干这行的，不内行有点说不过去。 其实这里说的还都是些皮毛，真本事得看做设计，写标书，和工地验收。
:)

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-11-29 11:22 编辑 ]

DLIII

$支持$ $支持$ $支持$  好帖!

yimer

好贴，$支持$