看中一房子，请大家给参谋参谋

zhigi

房子在慕尼黑，是一个73年的wohnung，我们本来租的，然后房主想卖掉，我们才住进来三个月，住进来前房主就说可能考虑要卖掉了，听说10年前重新装修过暖气，觉得窗户不是特别好，有的时候水蒸气多了，会滴水下来，窗根下面的木墙线有点开胶了。别的还没发现啥问题，朝向不错，房子不是顶层，正好在中间，即使现在很冷了，屋里还是很暖和，没开暖气都20度。物业公司说近几年房子外观什么的没有大的翻修计划，所以不会有特别大的这方面的开支。屋里铺的是木地板，小块小块的那种，我趴在暖气管子那里看过了，应该是木头的，不是压缩板子。这样的地板，还能用多少年就必须换新的呢？
想问问高人们，房主找了个公司做了本gutachten，估了价格，所以价格应该不是太离谱吧？
这样的房子今后还有什么大的开销呢？
这样的房子使用寿命一般多久呢？
我应该还要仔细看看哪里呢？毕竟30多年的老房子了，唉
价格我们还没开始谈呢，到底多少钱算合适呢？
30年的老房子，今后的趋势怎样呢？会不会跌很多阿？
我现在的计划是，就算买下来，也就住个10年到15年就一定要换大的了，因为才两室，将来要是有孩子，孩子大了，肯定住不下阿。

kaiser0825

价格可参照www.immobilienscout24.de的同类型房子的价格，
不过慕尼黑城里的WOHNUNG的价格很少低于2300EURO一平方。
如果是城里，一般还要买车库，价格在一万左右。

房子的费用主要有Hausgeld, Grundsteuer。
这个费用的高低房主应该会告诉你。

两间的WOHNUNG确实小了点。如果不打算今后当房东出租房子，
不建议买这个。否则买房，卖房，再买房的费用和精力都挺高的。

zhigi

房子是两间，差不多一室一厅。
4圈，慕尼黑西面，就在s-Bahn旁边（稍微有一点点距离，不吵，但是离车站很近），房主本身没有车库，gutachten上的估价算下来，不到2000块钱一平，因为种种原因（原因根房子本身没啥关系，是房主的问题，叙述起来太复杂，以后有空一定详细讲）估计会以比这个还低的价格出售。所以本着机会难得，捡便宜的心理才想要的。而且觉得也是一种投资吧，将来就算自己不住，还可以考虑寻个好买家，或者租出去。
很快就必须要决定下来了，所以想问问高人们，就房子本身而言多久以后可能就必须大修了？或者可能会有什么大的开销？Hausgeld什么的我们已经考虑过了，那个不是问题。
问题在于，我该注意观察一下房子的什么情况呢？毕竟30年的老房子了。还能住多久呢？将来会不会跌的很多？

wintertears

原帖由 zhigi 于 2007-12-7 09:33 发表
房子是两间，差不多一室一厅。
4圈，慕尼黑西面，就在s-Bahn旁边（稍微有一点点距离，不吵，但是离车站很近），房主本身没有车库，gutachten上的估价算下来，不到2000块钱一平，因为种种原因（原因根房子本身没 ...

如果有了孩子，就很紧张了。看你们计划什么时候要孩子吧。买房要收至少5%的公证和税的费用的。

Blüte

MS太小，楼主上几张PP吧，否则空对空的说。

Benzin

如果打算一次性付清，不贷款，将来打算作为Geldanlage出租，可以考虑，但如果要贷款，而且将来打算换房子，建议就别买了，首先折腾，如果在另买房子时贷款没还清，会很吃力的。而且现在Wohnung不好出手，将来也不是很容易出手，越老的越不容易。

另外你得问问房子的Ruecklage有多少，还有每月Hausgeld交多少，这个很重要。

zhigi

原帖由 wintertears 于 2007-12-7 10:25 发表

如果有了孩子，就很紧张了。看你们计划什么时候要孩子吧。买房要收至少5%的公证和税的费用的。

谢谢指教，买房子的手续和费用我们已经咨询过律师了，这些费用都考虑进去了。我们现在唯一不清楚的，就是这个房子将来会不会跌很多？会不会需要很多大修的花费？
房子将来肯定要换得，现在还没有孩子，孩子要是小的话也没关系，大了就不行了。可是我们又没有钱一部到位，而且就算一部到位了，好几个房间空着也不经济，所以打算先买这个住个10年或者15年，然后等将来有一定经济基础了，再换大的。如果将来条件好，就把这个房子租出去，条件不是那么好的话，就把它卖了再添点钱换新的。
其实也主要是贪便宜，价格又低，房主着急出售，而且我们又住着，总比那些只看过房的有数。
主要是想当初买过一辆二手车，被它吓怕了，没开几年花了好几千块钱修。房子是更大一笔数额，所以想考察清楚，一般这样的房子多久就必须大修了，或者有什么特别的额外的开销？

zhigi

原帖由 Benzin 于 2007-12-7 16:13 发表
如果打算一次性付清，不贷款，将来打算作为Geldanlage出租，可以考虑，但如果要贷款，而且将来打算换房子，建议就别买了，首先折腾，如果在另买房子时贷款没还清，会很吃力的。而且现在Wohnung不好出手，将来也 ...

是打算一笔付清的，Hausgeld，180，其中包括水费和暖气费，多退少补的。
Ruecklage是啥？是不是那个类似于小金库累积起来用来大修的？那个费用已经在Hausgeld里面了。

kaiser0825

原帖由 zhigi 于 2007-12-7 16:25 发表



谢谢指教，买房子的手续和费用我们已经咨询过律师了，这些费用都考虑进去了。我们现在唯一不清楚的，就是这个房子将来会不会跌很多？会不会需要很多大修的花费？
房子将来肯定要换得，现在还没有孩子，孩 ...

如果是低于2000EURO一平方，在慕尼黑不贵。只是这个房型不太合适，将来肯定还是要卖的。

如果纯粹因为价格的原因而打算买房子，那么我知道同样在慕尼黑西边四圈有一个很大的
公司正在卖房子的，两间，三间，四间的WOHNUNG都有，房型要好的多，
价格在1950EURO到2000EURO之间，
如果你们感兴趣，我可以给你们联系方式。

zhigi

原帖由 kaiser0825 于 2007-12-7 18:16 发表


如果是低于2000EURO一平方，在慕尼黑不贵。只是这个房型不太合适，将来肯定还是要卖的。

如果纯粹因为价格的原因而打算买房子，那么我知道同样在慕尼黑西边四圈有一个很大的
公司正在卖房子的，两间，三 ...

是那个在pasing旁边的吗？再大的房子，我们没有那么多钱啊！主要是这个听说还有的谈1800一平都是有希望的，应该还可以更便宜（便宜的原因根房子没关系，纯粹是房主的个人原因）。为啥要推荐这个给我呢？不是同样两间吗？有什么特别的优势吗？为啥说我的房型不好，人家的更好呢？

[ 本帖最后由 zhigi 于 2007-12-7 23:54 编辑 ]

kaiser0825

原帖由 zhigi 于 2007-12-7 23:51 发表



是那个在pasing旁边的吗？再大的房子，我们没有那么多钱啊！主要是这个听说还有的谈1800一平都是有希望的，应该还可以更便宜（便宜的原因根房子没关系，纯粹是房主的个人原因）。为啥要推荐这个给我呢？不 ...

感觉LZ真是有点莫名其妙。没有人想贪图你什么。

从居住角度看，明明房子并不合适自己今后的家庭孩子，却偏偏要贪那个小便宜。
要知道买房，装修，卖房，再买房，再装修，这里要花多少钱和精力。

如果真的是从投资理财角度买房，那么也应该是Lage,Lage,Lage最重要。

本来买房是个人的事情，自己决定。
既然LZ来这里征求别人的意见，你愿意听就听，不愿意听就当耳边风。

[ 本帖最后由 kaiser0825 于 2007-12-8 11:37 编辑 ]

pidi

hehe,语气可以更温和点。
知道你着急，不过既然是来询问，姿态还是需要低点。
少用反问句。

原帖由 zhigi 于 2007-12-7 23:51 发表



是那个在pasing旁边的吗？再大的房子，我们没有那么多钱啊！主要是这个听说还有的谈1800一平都是有希望的，应该还可以更便宜（便宜的原因根房子没关系，纯粹是房主的个人原因）。为啥要推荐这个给我呢？不 ...

zhigi

原帖由 pidi 于 2007-12-8 11:23 发表
hehe,语气可以更温和点。
知道你着急，不过既然是来询问，姿态还是需要低点。
少用反问句。

哦，这样啊，我语文学的不好，原谅我吧:(
我是真的想知道，不是反问啊！$m9$

[ 本帖最后由 zhigi 于 2007-12-8 13:09 编辑 ]

zhigi

原帖由 kaiser0825 于 2007-12-8 10:49 发表



感觉LZ真是有点莫名其妙。没有人想贪图你什么。

从居住角度看，明明房子并不合适自己今后的家庭孩子，却偏偏要贪那个小便宜。
要知道买房，装修，卖房，再买房，再装修，这里要花多少钱和精力。

如 ...

抱歉抱歉我语文学得不好，话说得不好，原谅我吧:(

其实我原来也想攒个5年到10年的钱，然后一步到位，买个大的，可是我妈妈总说，结婚了总要有个自己的房子，也是一种投资。我们也是算过的，比如我们现在一直租不买，就算不涨价，基本上10年以后都至少够房子总价值的一半了，所以觉得还是买下来比较合算，当然如果有大修的费用那就另说了，所以想问阿，多久需要大修呢？大概要花费多少呢？
你说最重要的是地理位置，其实我也不是很懂，啥叫地理位置好呢？我家的地理位置情况是这样的，s-bahn车站附近，很安静的一个小角落，到车站也就3分钟，2分钟就有超市，我看见过大概半站到一站（bus）的位置有小学和托儿所，还需要注意些啥呢？这房子如果买下来，我们打算至少要住10年，装修是不用了，我们都已经在里面住了，不想再折腾了。哦，还有人口结构问题，我家邻居现在是个阿拉伯女人（挺nett的），再过去是一对德国老夫妻，基本上附近的人感觉，一半是德国人，其他的大部分都是东欧的，看上去已经在这里很多很多年长期定居的，土耳其人很少，中国人基本上也没怎么见到。这样算好还是不好呢？

wintertears

想住时间长的话,建议你最好去幼儿园和学校考察考察,学校的升学率是多少,外国人的比例是多少。
没有孩子的时候想的都比较简单，有了孩子考虑的问题就多了很多。我现在住的地方，搬近来的时候自己也花了不少钱装修的，原本打算住上至少十年的，可现在为了孩子的教育，也就两年，我们就要搬家了。凡事还是考虑周详比较好。
还有听说的，为了孩子上中学买了房子的，搬家之后才知道，周围的小学不好，为了上好的小学，每天接送孩子，路上就耗费1个多小时。

zhigi

原帖由 wintertears 于 2007-12-8 17:48 发表
想住时间长的话,建议你最好去幼儿园和学校考察考察,学校的升学率是多少,外国人的比例是多少。
没有孩子的时候想的都比较简单，有了孩子考虑的问题就多了很多。我现在住的地方，搬近来的时候自己也花了不少钱装 ...

谢谢谢谢，回头就去考察考察的说。

mixmas

我就那么一说啊，先不说孩子，就算是2口子住一房一厅都挺挤的，各人除了吃饭看电视睡觉以外，总还有别的事情可以做吧，比如说业余的爱好或者抽空做点文书类的事情，那么多一间工作房也是很必要的

以后有了孩子，那么更加需要空间了。

我妈听说我们租的房子快有100平方米还纳闷，觉得人为什么不能凑合过日子，结果我也懒得说了，该过的日子还是要过，想得长远一点儿，舒适一点儿是应该的

建筑师

原帖由 zhigi 于 2007-12-8 13:07 发表



抱歉抱歉我语文学得不好，话说得不好，原谅我吧:(

其实我原来也想攒个5年到10年的钱，然后一步到位，买个大的，可是我妈妈总说，结婚了总要有个自己的房子，也是一种投资。我们也是算过的，比如我们现 ...

你妈妈的话代表了国内的观点，在这里结婚后租房住的大有人在。我想你不必因为她的话太有压力。

那来看看你买房的两个动机：

1。自己住：

这个大家讲了很多，你自己也说了，不合适。假设你在五年之内要有孩子，肯定得换房，颇费周折。

2。投资：

你妈妈多半是以国内房市的火爆来衡量在德国买房的效益，觉得买了房自己先住着，大不了再卖，总亏不到哪儿去。
事实上，德国二手房市场不太活跃，尤其公寓房。你可以做做功课，上网搜一下类似条件的房子，如果不做翻修的话，加十年房龄是什么价钱，有个定量的比较。这个价钱的损失，加上买房过程的各种手续费，以及你交给银行的贷款利息或是完全靠自己存款而损失的本身应得的存款利息，所有这些加起来，跟你省下来的房租相比较，就可以知道买房究竟是否合算。

在这个比较中没有考虑的，是到时候出手四十年的旧房并不容易。如果这边钱拿不出来，那边买新房贷款利息势必增加，那么你不是这边降价出手就是那边多给银行打工。

尤其你说的这个房子，三十多年了，一般是正在要大修的坎上。你至少要问卖主，过去十年有过哪些翻修措施：暖气，外墙保暖层，外部粉刷，窗户，屋顶，电线，等等，他如果说有，请他出示证明材料。否则的话，都是大动作。要动，至少两三万，不动，十年后肯定不好卖。

至于出租，两室的房子倒是很抢手的。不过万一碰上个不好的房客，德国法律可是保护房客的，到时候就看谁耗得起了。


总之，买这个房子麻烦不少。如果价钱真的是便宜得让人动心，那你至少要对自己面临的风险有对策。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-8 21:47 编辑 ]

pidi

哇，我一直就等你回复了。
牛人啊，分析透彻！

原帖由 建筑师 于 2007-12-8 21:45 发表


你妈妈的话代表了国内的观点，在这里结婚后租房住的大有人在。我想你不必因为她的话太有压力。

那来看看你买房的两个动机：

1。自己住：

这个大家讲了很多，你自己也说了，不合适。假设你在五年之 ...

pidi

说到底，还是钱的问题。
如果手头宽余，轻松10多万欧元，看好了房子，买了就放那里，高兴！
算上贷款，利率，往往就不值了。

原帖由 Benzin 于 2007-12-7 16:13 发表
如果打算一次性付清，不贷款，将来打算作为Geldanlage出租，可以考虑，但如果要贷款，而且将来打算换房子，建议就别买了，首先折腾，如果在另买房子时贷款没还清，会很吃力的。而且现在Wohnung不好出手，将来也 ...

zhigi

原帖由 QCheng 于 2007-12-8 20:47 发表
我想既然你准备一笔付清房款，不如再贷点款，买个稍大点的房子。

其实我们还是学生呢，虽然老公估计明年三月份毕业，但是估计现在也没有人肯贷款给我们啊:(

原帖由 mixmas 于 2007-12-8 21:29 发表
我就那么一说啊，先不说孩子，就算是2口子住一房一厅都挺挤的，各人除了吃饭看电视睡觉以外，总还有别的事情可以做吧，比如说业余的爱好或者抽空做点文书类的事情，那么多一间工作房也是很必要的

以后有了孩 ...

分析的好有道理，我现在就把我老公揪过来，让他好好学习学习。

原帖由 建筑师 于 2007-12-8 21:45 发表


你妈妈的话代表了国内的观点，在这里结婚后租房住的大有人在。我想你不必因为她的话太有压力。

那来看看你买房的两个动机：

1。自己住：

这个大家讲了很多，你自己也说了，不合适。假设你在五年之 ...

总之，买这个房子麻烦不少。如果价钱真的是便宜得让人动心，那你至少要对自己面临的风险有对策。

就是价格的问题啊，原来我的计划是怎么着也得等我老公毕业了，挣几年钱了，再说。
附近的房子，看了一下，价格基本上在2000多块钱以上。2300也是经常的。
这房子，我们预估1600（如果真的买下来了，而且搞定了，我一定来写个功略），而且绝对不是因为房子的问题，是房主的问题。就是机会难得，我们才动心的，要不然，我也觉得时候不对啊。:(

找房主太困难了，请问，如果我去找物业公司，他们会告诉我维修的情况吗？唉，越来越头疼了:( ，再先去翻翻那本gutachten吧。

zhigi

原帖由 pidi 于 2007-12-8 22:00 发表
说到底，还是钱的问题。
如果手头宽余，轻松10多万欧元，看好了房子，买了就放那里，高兴！
算上贷款，利率，往往就不值了。

钱是跟我老妈，还有我老公的老妈借的，虽然没有贷款利息，不过还是要还的，人家挣起来也不容易，总不能贪污了，良心上过不去。呵呵

zhigi

刚刚写了半天结果突然半死，什么操作也不能做，干脆抓了个图下来，呵呵:P
大家凑活看，现在这里谢过大家了$m19$ $m19$ $m19$

pidi

能一次付清还是值得研究一下。如果手头真松(借来的钱，不付利息，哪也是你的钱啊), 你认为价格也真合适，可以考虑。

原帖由 zhigi 于 2007-12-8 22:17 发表



钱是跟我老妈，还有我老公的老妈借的，虽然没有贷款利息，不过还是要还的，人家挣起来也不容易，总不能贪污了，良心上过不去。呵呵

建筑师

原帖由 zhigi 于 2007-12-8 22:14 发表


找房主太困难了，请问，如果我去找物业公司，他们会告诉我维修的情况吗？唉，越来越头疼了 ，再先去翻翻那本gutachten吧。 ...

好好学那本gutachten是关键。那里应该包括了房子状况的评估以及做过的维修。不清楚的问物业公司。你那个图看不清楚。如果真要请教大家，是不是该勤快一点？:)

看来你是觉得从中可以赚到一笔。那就想清楚为了那可能的利益面对这么多麻烦是否值得：万一毕业了换地方（万一必须回国？）怎么来管，万一卖不掉成了鸡肋怎么办，要出租多少年才收得回投资。不要忘了，如果你很快卖掉，盈利是要计算在收入当中来一起上税的。

父母的钱也是钱，就算是他们不跟你计较，投资了万一收不回那是做子女的能力不够，父母依然伤心。话说得比较直接，对事不对人，我想道理你是明白的。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-9 17:16 编辑 ]

kaitian

俺补充一点,建筑师别生气啊,我对你的建筑知识是很服的。
关于如果再次出手，纳税问题不大。
不动产在德国如果持有时间不超过10年是需要交纳投机税的。
但是，例外的是，如果你自己只有这一套房子，并且自己居住，那么可以免交投机税。


- Private Veräußerungsgeschäfte (Spekulationsfrist) bei vermieteten Immobilien:

Private Veräußerungsgewinne von Immobilien werden nach der bis zum 31.12.1998 gültigen Rechtslage nur dann einkommensteuerlich erfaßt, wenn Erwerb und Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren erfolgen. Die Neufassung des Einkommensteuergesetzes verlängert die sogenannte Spekulationsfrist bei Grundstücken, die nach dem 31.12.1998 veräußert werden, auf zehn Jahre. Durch die Verlängerung der Spekulationsfrist sind Veräußerungen von Immobilien stärker betroffen, für die in den vergangenen Jahren hohe Abschreibungsbeträge in Anspruch genommen wurden. Wurden in der Vergangenheit hohe Abschreibungen (z. B. die 50%ige Sonderabschreibung in den neuen Ländern) getätigt, reduzieren diese die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, so daß ein höherer zu versteuernder Gewinn entsteht. Von dieser speziellen Regelung sind Veräußerungen von Immobilien betroffen, die nach dem 31.7.1995 angeschafft wurden. Die Neuregelung stellt zusätzlich sicher, daß auch der Gewinn aus der Veräußerung eines innerhalb der (neuen) Spekulationsfrist hergestellten Gebäudes zukünftig ebenfalls der Besteuerung unterliegt.

Ausnahme: Zur Vermeidung einer ungerechtfertigten Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Aufgabe eines Wohnsitzes (z. B. wegen Arbeitsplatzwechsels) unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum nicht der Besteuerung, soweit das Wohneigentum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder aber im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

原帖由 建筑师 于 2007-12-9 13:45 发表


好好学那本gutachten是关键。那里应该包括了房子状况的评估以及做过的维修。不清楚的问物业公司。你那个图看不清楚。如果真要请教大家，是不是该勤快一点？:)

看来你是觉得从中可以赚到一笔。那就想清楚 ...

spiceflower

可以买下来自住几年，有小孩的时候卖掉买套新的，这里出租投资是不太现实的，房租低，房价涨幅不大，政策保护租房人。

按5年之内没小孩自住5年，5年后卖掉的情况来算
假如现在以1600欧买进，5年后按正常价格2100欧（2000-2300,取保守数字2100）卖出，一室一厅假设60平米来算
买入价  96，000欧 公证费，地税等共5.5% = 5280欧，实际开销 101,280欧
卖出价 126，000欧

5年自住后卖出不需要交投机税，所以实得 24720欧
算上5年的一室一厅的租金，假设冷租8.5欧每平，每月510欧冷租，5年共30600欧
所以买房的实际收入是24720+30600=55320 欧
假设5年里的维修费用是10000欧，那么实得45320欧。、

所以只要5年后（或者是想卖的时候）房子能卖得出去，还是合算的。如果修理的地方多，最后房子又不好卖，必须出租的情况下，那就没必要考虑了。跟房客打交道每月赚500欧还不够累心的呢。

上面是粗略算法，仅供参考

建筑师

原帖由 kaitian 于 2007-12-9 14:40 发表
俺补充一点,建筑师别生气啊,我对你的建筑知识是很服的。
关于如果再次出手，纳税问题不大。
不动产在德国如果持有时间不超过10年是需要交纳投机税的。
但是，例外的是，如果你自己只有这一套房子，并且自己居 ...

这有什么好生气的，大家都是在讨论嘛，我从你的报税帖子中也受益不少。:)

不过，我原帖说的是 “不要忘了，如果你很快卖掉，盈利是要计算在收入当中来一起上税的。”

自住房再次出手不上 Spekulationssteuer ，就是你引用的那段话提到的：如果房子在再次出售的当年以及这之前的两个年度都是自己住，那么盈利不用上税。

你引用的那段话是一般概念中 “自住房两年内盈利须纳税” 的来源。但这个两年的说法其实是按年度来算的。这里对楼主最有利的期限的算法是：比如 2007年12月买下，2009年1月出手就不必对盈利纳税了。但在这个期限内卖掉，盈利要计入他们的总收入一起来上缴所得税 Einkommensteuer。

因为楼主考虑这个房子目前主要是看中它再卖可能有盈利，而他们还是学生，近期毕业产生变数的可能会比较大，所以想提醒她这一点。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-9 16:21 编辑 ]

建筑师

原帖由 spiceflower 于 2007-12-9 15:52 发表
买入价  96，000欧 公证费，地税等共5.5% = 5280欧，实际开销 101,280欧
卖出价 126，000欧

5年自住后卖出不需要交投机税，所以实得 24720欧
算上5年的一室一厅的租金，假设冷租8.5欧每平，每月510欧冷租，5年共30600欧
所以买房的实际收入是24720+30600=55320 欧
假设5年里的维修费用是10000欧，那么实得45320欧。、...

算得很仔细了，$送花$
不过好像忘了投入的资本在这五年内本身应有的收益吧，这笔钱可不少呢。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-9 16:27 编辑 ]

spiceflower

原帖由 建筑师 于 2007-12-9 16:26 发表


算得很仔细了，$送花$
不过好像忘了投入的资本在这五年内本身应有的收益吧，这笔钱可不少呢。

所以如果LZ的10万欧元能够有别的途径年收益大于贷款利息5% 的话，可以首付20%，其余贷款更合算，余下的钱可以5年内作别的投资。。。不过如果LZ没有其他投资途径，在德国也不能贷款的情况下，10万欧5年收益大于40%， 平均每年8%以上的收益，也算不错了。