买个Mehrfamilienhaus作投资兼自住？

myauto

前几天发的帖子问问关于买哪个房子的事儿，可惜帖子都没有了。给还记得的朋友一个交待：我们决定不买那个98年的房子。我们把照片发到国内，国内懂风水的朋友给看了看，说是风水及其不好。 那个乡下的豪宅，我们还是很犹豫。
这几天又看了一个mehrfamilienhaus，突然觉得买下来作投资兼自住也不错。具体信息如下：

1 。Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen in ruhiger sonniger Wohnlage auf großem Grundstück.
Baujahr 1973, Außenisolierung 1982, voll unterkellert,
komplett vermietet, gute Mieterträge
2。住户共６户，每层两户，一楼和二楼每户都是１０４平，顶楼每户７３平。　
３。二楼的一家住户６月份将要搬出去。　
４。有４个车库
５。离幼儿园很近，校车的车站大约有２００米的路。小区很安静
６。出租房子在这个城市很容易。找房子的人多于空房子本身。　

下面是我自己处于投资方面的考虑，大家给看看，有什么给遗忘掉的，及还需要注意的问题。　先谢谢啦。
１。房子要价是３８万，银行的人说了，大概能降５％。
２。３户１０４平的房子能收冷月租共１５００。２户７３平的能收７００欧。每个月租金收入２２００欧。　
３。房子本身加上各种费用大约需要４０万。　首付４万，　贷款３６万，２０年还清。　
４。贷款３６万，２０年还清，每个月大约要还２５００欧。　
５。还贷２５００欧，租金收入２２００欧，自己实际要付３００欧，住面积１０４平的ｗｏｎｈｕｎｇ．　另外加上ｎｅｂｅｎｋｏｓｔｅｎ，　估计每个月实际为自己的ｗｏｈｎｕｎｇ付５００欧。
６。每个月存１０００欧，为房子的维修作打算。　２０年内，以２０万的维修费作为预算。
７。现在来算一下这２０年，我们为这个房子的付出：４００００(首付)+５００*１２*２０（贷款和收到的租金的差价）+ １０００*１２*２０（用于维修的费用20万，　４万用于空房的租金预算）= 400000。　也就是说，我们实际付出40 万欧，２０年后拥有一个维修的很好的房子。２０年后我们可以继续住在这里，或者再买个房子，这栋楼就专门出租了。这样，养老金就出来了。

不知道这样算有没有什么问题？当然这２０年内，要花些功夫在房子上了。　请大家多多给点意见。　　　

[ 本帖最后由 myauto 于 2008-4-5 18:37 编辑 ]

myauto

房子的照片。

myauto

房子的照片２　

myauto

写了这么多，麻烦大家有空看看、给点建议吧。^_^

zhuoredlefsen

想法很好，当然是有风险的。就是怕空窗期。
房子很漂亮的哦。

yunpiggy

感觉房子有点老。而且要租这么多户，有些事情计划的很好，打理起来却不容易。

myauto

空窗期肯定会有的。 所以准备了20年4万的空档期。

原帖由 zhuoredlefsen 于 2008-4-5 22:25 发表
想法很好，当然是有风险的。就是怕空窗期。
房子很漂亮的哦。

myauto

是的，当户主可不容易。

原帖由 yunpiggy 于 2008-4-5 22:27 发表
感觉房子有点老。而且要租这么多户，有些事情计划的很好，打理起来却不容易。

keine009

我觉得
先看地段,比如周围是不是公司多,那样的话比较好租出去..而且风险不光是空档期,还要考虑有人租了房子交不出,或者不交房租(还有人的连着催,还拖欠房租的,可能哪天搬家走了,拖欠的房租就干脆没拉!!而且这个问题,法律解决起来很慢,就算赢了,也很可能拿不到钱).

myauto

恩，多谢提醒。
所以要出租房子的时候，一定要选择租户。

原帖由 keine009 于 2008-4-5 23:03 发表
我觉得
先看地段,比如周围是不是公司多,那样的话比较好租出去..而且风险不光是空档期,还要考虑有人租了房子交不出,或者不交房租(还有人的连着催,还拖欠房租的,可能哪天搬家走了,拖欠的房租就干脆没拉!!而且这个问题 ...

A1_

我知道有人这样做的.到底经济效益如何就不知道了.毕竟时间太短.
建议找STEUERBRATER, 贷款的时候就说明有多少M2是用来出租的.

singing

找租客是很头疼的事情。
就算找到很nett又很有信用的租客，但是房东还是有很大义务的。
某个租客的窗户坏了，水管坏了，房东都有负责找人修，或者自己修。
如果租客钻墙打洞的时候，不小心打穿了电线水管什么的，就有的烦了。

myauto

真的不知道租房子给别人到底会有多麻烦。我们一年也不会去找房东一次阿。要是所有的房客都是这样就好了。呵呵。
关键是，这投资还是比较保险，而且收益较高吧？呵呵，基金什么的风险太大了阿， 不适合我们这样胆小的人啊。

A1_

原帖由 myauto 于 2008-4-5 18:32 发表 [url=https://www.dolc.de/forum/redirect.php?goto=findpost&pid=11324343&ptid=695569][我们把照片发到国内，国内懂风水的朋友给看了看，说是风水及其不好。.

照片我看过的,LZ能不能聊聊你的朋友是怎样说风水的?

myauto

我们发到国内的照片比较多一些，单从那张照片的外观也看不出什么的。关键的一条是，邻居的屋脊正好正对那个房子。还有什么厕所正对楼上楼梯。其实这些东西不知道也就罢了，一旦听人家这么一说，心里就不是个事儿了。

原帖由 A1_ 于 2008-4-6 17:23 发表

照片我看过的,LZ能不能聊聊你的朋友是怎样说风水的?

啊呀

房屋出租很麻烦 很麻烦 看了你的房 觉得更加麻烦  这么多租户在一栋楼里有起事来？
最近也在看房 准备买房投资 有空交流 交流。 但有房出租的朋友都坚决说我是吃饱了撑得 没事做$m4$  打听下来德国的房屋出租的感觉 怎么是租户是老大的$m2$

myauto

同感，同感。租户是老大，德国法律保护租户。我们做老大这么多年了，也想下台来看看。嘿嘿。

房屋出租有多麻烦？
1 看房子， 定下租户，估计需要10家看客吧？
2 如果真的水管什么的坏了，维修肯定是要做的，这个很麻烦么？
3 如果租户之间有什么问题，这个还需要我们去解决么？

哎，看来我是又想的太简单了。

原帖由 啊呀 于 2008-4-6 22:08 发表
房屋出租很麻烦 很麻烦 看了你的房 觉得更加麻烦  这么多租户在一栋楼里有起事来？
最近也在看房 准备买房投资 有空交流 交流。 但有房出租的朋友都坚决说我是吃饱了撑得 没事做$m4$  打听下来德国的房屋出租的感觉 ...

kristian

很麻烦，房子租之前要找人粉刷，打扫卫生，都很贵，然后找祖客，住的离要出租的房子近还好办，要部老得跑，烦都烦死

myauto

难道前面一个租户搬走的时候不打扫卫生么？ 我们每次搬家都打扫好两天的阿。
如果买下这个房子，我们打算住其中的一个Wohnung.所以不用跑。

原帖由 kristian 于 2008-4-6 22:27 发表
很麻烦，房子租之前要找人粉刷，打扫卫生，都很贵，然后找祖客，住的离要出租的房子近还好办，要部老得跑，烦都烦死

skadi80

如果是一两户出租的,那还好,但这房子太大了,出租5,6户的,那就真的有点麻烦.
不过可以考虑让中介公司管理,赚的钱没那么多,但省麻烦.

myauto

出租5户。如果3，4年流动一次到是还好，如果一个wohnung的租户每年换一次的话，就很麻烦了。
里面有一家住户，已经从房子建好起，就在那里住了。一楼和二楼的住户比较稳定，就是顶楼的老换，因为顶楼的隔热不好。如果我们把这个房子买下的话，打算先把屋顶做个好的隔热层。
计划：
1. 屋顶的隔热层（2010）
2. 所有的窗户都换掉（2014）
3。换掉部分Heizung(2016)
4. 换掉全部的Bad（2018）

希望这样能吸引一些好的长期的租客。 呵呵。

原帖由 skadi80 于 2008-4-6 22:45 发表
如果是一两户出租的,那还好,但这房子太大了,出租5,6户的,那就真的有点麻烦.
不过可以考虑让中介公司管理,赚的钱没那么多,但省麻烦.

myauto

除了出租的麻烦以外，大家认为这个投资值得么？回报能像我们所期望的那么高么？或者还有什么遗漏的地方需要注意？ 多谢拉。

skadi80

原帖由 myauto 于 2008-4-6 23:14 发表
出租5户。如果3，4年流动一次到是还好，如果一个wohnung的租户每年换一次的话，就很麻烦了。
里面有一家住户，已经从房子建好起，就在那里住了。一楼和二楼的住户比较稳定，就是顶楼的老换，因为顶楼的隔热不好。如 ...

只能说一句,计划赶不上变化.
不过你花在房子里的钱倒可以退6分之5的税.

skadi80

原帖由 myauto 于 2008-4-6 23:17 发表
除了出租的麻烦以外，大家认为这个投资值得么？回报能像我们所期望的那么高么？或者还有什么遗漏的地方需要注意？ 多谢拉。

出租房子,对于我来说算是一个比较保险的投资.:)
不过回报率就不好说了,因为突发状况很多.$汗$

singing

不过Mieteinnahme也要上税的，最后的净收入并没有楼主在1楼算得那么多了。

pidi

感觉这个主意不错。如果楼主没有别的投资渠道，自己又愿意管理房子，总体来说可行。
不过房子总价那么便宜，这样的房子那么好租吗?有点奇怪

myauto

房子比较便宜的原因：
1。这里是个小城市，或者可以说是个大农村。
2。房主2年前去世了，无儿无女，就把这个房子给了8个侄儿，这8个人还都不在这里，所以一合计，就给卖了。

A1_

30多年的房子,中间如果没维修过的话,价值等同与ROHBAU.