请教，签订建房合同Bauvertrag到动土开工Baubeginn之间一般多久时间，流程如何

lalos · 发表于 2013-6-17 09:35

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满架蔷薇一院香 · 发表于 2013-6-17 09:47

我家盖房许可是在正式合同签订后才申请的。贷款合同是在建房合同前就签好的。合同签好后，到开工，大概半年。

lalos · 发表于 2013-6-17 11:01

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lalos · 发表于 2013-6-17 11:03

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tiniya · 发表于 2013-6-17 11:13

不用6，你地皮已经notar过了，新建房不用再notar了

从Bauvertrag到Baubeginn之间一共需要多久时间呢

我们是4个月，不过因为建房公司一直把日期往后拖，有的快的2个月就行了

270304 · 发表于 2013-6-17 11:14

lalos 发表于 2013-6-17 12:03
在补充一个问题，可否可以在建房合同上加注，开工时间必须在某年某月某日之前
否则，万一排工期到1,2年以 ...

没有什么用，我们就多等了8个月。
比方说Baugenehmingung批不下来，就是想按期开工都不可能。

满架蔷薇一院香 · 发表于 2013-6-17 11:58

lalos 发表于 2013-6-17 11:01
谢谢mm回复！
考虑到2个问题，
1，如果建房合同在申请许可之前就签好，万一许可批不下来呢，建房图纸合 ...

你说的情况不是不可能。尽可能提前了解清楚bauvorschriften，在允许范围内设计的话，不会批不下来的，如果超出了许可，需要sondergenehmigung的话，当然有一定风险。
开工时间的话，就是你们和建房公司谈判的问题了。关键的不是何时开工，而是何时完工! 尽量把交付时间能写进合同里，并写清楚超期如何赔偿的情况，这样来避免你们的贷款利息损失和目前的房租损失等。另外，建房许可如果拖得时间长了拿不下来、影响开工的话，据我印象里，这个不是建房公司的责任的。

lalos · 发表于 2013-6-17 12:00

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lalos · 发表于 2013-6-17 12:06

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hyena · 发表于 2013-6-17 12:12

我们家一月底签的建房合同，到现在，连Bauantrag都没做好呢。哎，我实在是无语了。幸亏没有提前签贷款合同，不然光交breitstellungszins都要好多了。无奈的等待中。

270304 · 发表于 2013-6-17 12:33

lalos 发表于 2013-6-17 13:00
恩，我也是考虑到这点，所以觉得应该先签一个werkVertrag，然后拿已经设计好的图纸先申请建房许可，许可 ...

有时并不是什么大问题，我们的Baugenehmigung往返了3次之多，有时是窗户栏杆要改，有时是采光计算有误，每次往返都要1，2月，有时Bauamt的人病了，有时又休假了，到快差不多了，又要到冬季了，总之，整个过程让我学会了有耐心。

tiniya · 发表于 2013-6-17 12:35

lalos 发表于 2013-6-17 13:06
因为我们虽然地皮没有贷款，但是建房还是得贷款，所以贷款后，貌似还得去公证处一下，把土地证上加上银行 ...

你是对的，是要把grundschuld写到grundbuch里面去

tiniya · 发表于 2013-6-17 12:39

hyena 发表于 2013-6-17 13:12
我们家一月底签的建房合同，到现在，连Bauantrag都没做好呢。哎，我实在是无语了。幸亏没有提前签贷款合同 ...

感觉德国人办事拖拖拉拉的挺厉害的，我们4月初就什么都齐全可以动工了，硬是拖到了5月底才开工，结果开工到现在半个月了，erdarbeiten才刚结束，不知道他们怎么安排的，听说8月又要休假3周。我们下个月就要开始交zins了，也没办法，还好合同里写着交房10月31号，过一天100欧，不然不得被他们坑死啊。

lalos · 发表于 2013-6-17 12:53

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pidi · 发表于 2013-6-17 13:37

本帖最后由 pidi 于 2013-6-17 17:32 编辑

首先羡慕楼主，每张帖都是热帖，功力深厚。
我来回答一下这个问题。
我们排得很紧，1个月半之内搞完。
但是有两个前提，第一，FINANZIERUNG我虽然没有签，但是已经问好，心里有数。
第二，建房合同也已经弄好，但是没有签。这两项大约半年前就弄完。我其实并不想盖房子，就想拖着，没有时间没有心情没有精力。
建房公司说他其他工程已经动工，希望一起建，我就一起建了。
首先是签建房合同，签完后他给我出资料，去申请建房许可。同时我自己贷款申请。贷款有些波折，原来看好的银行不做了，耽误了2个星期。签新的资料，银行批复。要再去NOTAR, GRUNDSCHULDBESTELLUNG, 这个又等了两个星期。
建房许可在GRUNDSCHULD下来之前1星期批了。
开工。
主要是建房方希望我们工期提前，他们追着问我贷款什么时候下来，建房没有排队。

pidi · 发表于 2013-6-17 18:05

lalos 发表于 2013-6-17 12:53
请问，bauantrag是不是指申请建房许可的材料

如果是的话，那应该先4bauvertrag，在bauantrag，在3Ba ...

差不多。一般Bauantragsunterlagen是1个月的约定时间。我们是1个星期建筑师自己加班加点做好。因为他自己给自己干有动力。
里面要出的资料不少。
包括Grundrisse, Ansichten, Schnitte im Maßstab
Wohn und Nutzflächenberechnung, 这个有点麻烦，因为户型图总是改来该去，但是他们应该有软件，不难计算。
Berechnung des umbauten Raumes
Berechnung der Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl
安排好下水管管道
Baubeschreibung
但是我感觉虽然麻烦，但是都基本都是现成的东西，应该有软件计算，其实1个星期足够，外包出去的建筑师因为沟通问题可能时间要长。

pidi · 发表于 2013-6-17 18:06

我的心得就是总打电话，基本打完电话，各方面人马都会快点。

alepha · 发表于 2013-6-17 18:25

我觉得找建筑师前面的过程会比建筑公司快，我所知道的Viebrock如果现在签合同，那肯定是排期到明年才能开工了。如果你不签合同，就不能排期。但是一开始造了，肯定3个月能完成。至于贷款，如果现在签，又要交Bereitstellungszins, 如果现在不签，到时候就有利息上升的风险，自己评估啦

270304 · 发表于 2013-6-17 18:38

tiniya 发表于 2013-6-17 13:39
感觉德国人办事拖拖拉拉的挺厉害的，我们4月初就什么都齐全可以动工了，硬是拖到了5月底才开工，结果开工 ...

1天100欧，这个合同签的好。
注意前期拖得太长，到最后为了赶工期，可以不可以时就给你可以了。
5个月，要各班人马协调好，不出纰漏，还是可以的。

tiniya · 发表于 2013-6-17 21:03

lalos 发表于 2013-6-17 12:01
谢谢mm回复！
考虑到2个问题，
1，如果建房合同在申请许可之前就签好，万一许可批不下来呢，建房图纸合 ...

我们一开始签vorvertrag时就注明了，如果地皮没买到，建房申请没过或者贷款没贷到的话就作废

tiniya · 发表于 2013-6-17 21:05

270304 发表于 2013-6-17 13:33
有时并不是什么大问题，我们的Baugenehmigung往返了3次之多，有时是窗户栏杆要改，有时是采光计算有误， ...

有耐心很不容易啊，我们从4月等到6月底，等的都快疯了，现在连房子的一块砖都还没看到

tiniya · 发表于 2013-6-17 21:08

270304 发表于 2013-6-17 19:38
1天100欧，这个合同签的好。
注意前期拖得太长，到最后为了赶工期，可以不可以时就给你可以了。
5个月 ...

合同是这么写，就是不知道到时候会不会扯皮。现在到10月底连5个月都不到了，我们现在就怕到时候他们为了赶工不注意质量。

lalos · 发表于 2013-6-18 07:29

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lalos · 发表于 2013-6-18 07:38

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270304 · 发表于 2013-6-18 08:54

tiniya 发表于 2013-6-17 22:08
合同是这么写，就是不知道到时候会不会扯皮。现在到10月底连5个月都不到了，我们现在就怕到时候他们为了 ...

是这样，如怕质量不能保证就请监工。
我周围的朋友他们请监工的，觉得很值。

alepha · 发表于 2013-6-18 11:46

lalos 发表于 2013-6-18 08:29
是不是说，签了正式的建房合同之后，就可以开始排期了
考虑到要是万一贷款或者建房许可没有批下来或者有 ...

房子设计好了, 才可以去申请建房合同。一般没签正式的合同，不管是建筑师还是建筑商
都不可以一直给你改图纸的。一般建房公司只保证造房子的时间，而前期的时间是没法保证的。
贷款可以之前去Anfragen，不签合同，如果要签合同，银行也是要图纸和Werkvertrag的。
所以我觉得应该是先设计房子，签建房合同。如果担心贷款不批，可以加入合同，如果贷不了款，就可以免费退出。这样知道了建房开始日期，就可以慢慢选贷款了。

tiniya · 发表于 2013-6-18 12:15

270304 发表于 2013-6-18 09:54
是这样，如怕质量不能保证就请监工。
我周围的朋友他们请监工的，觉得很值。

我们也有朋友家请了，一点用了没有，还花了不少钱，所以我们暂时还没这打算。质量管理这种bauleiter不管的吗？

270304 · 发表于 2013-6-18 13:04

tiniya 发表于 2013-6-18 13:15
我们也有朋友家请了，一点用了没有，还花了不少钱，所以我们暂时还没这打算。质量管理这种bauleiter不管 ...

请了没用有两种可能，一是建房质量超好，没有任何问题，made in Germany。二是监工看你是外国人，又不懂行，不那么认真，或不那么负责。我们小区的德国家庭一多半都请了。
Bauleiter监工，既是运动员，又是裁判的意思。

tiniya · 发表于 2013-6-18 13:43

270304 发表于 2013-6-18 14:04
请了没用有两种可能，一是建房质量超好，没有任何问题，made in Germany。二是监工看你是外国人，又不懂 ...

恩，你说的有道理。主要我们也不认识什么口碑好的监工，怕白花冤枉钱，另外想想我们的建房公司口碑还是不错的，所以就想把这钱省了。反正现在房子还没起来，到时候要是情况不对，再想办法请一个。

davidxixi · 发表于 2014-10-20 21:52

我想问一下，Werkauftrag和Huasbauvertrag 的区别到底是什么，我们和银行申请贷款，银行要我们交Werkauftrag，我们之前一直以为这个就是Hausbauvertrag.

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