德国150个城市房价全部上涨，在这里投资还能得益

袖底香

德国房地产价格暴涨正在从大城市蔓延到越来越多的中小城市。如经纪人门户网站Homeday对于德国居民人口超过6万的150个城市在过去三年中房价的调查，发现没有任何一个城市的房价下跌。房价不断上涨，对于业主来说就意味着房产增值。当然租金同时也上涨，但租金上涨幅度跟不上房租，从租售比看，如果现在买房投资的话，成本越来越高，但是，在一些地区，即使只从房租回报率看，房东依然回报不错。

德国150个城市房价在过去三年全部上涨
德国150个城市房产的平均价格从平均每平方米1780欧元上涨至2240欧元，平均上涨了25%。7个特大城市的房地产价格处于较高水平，从科隆的每平方米3400欧元到慕尼黑的7100欧元不等。下面是房价涨幅最快的城市具体信息：

城市	联邦州	2015年年底每平方米均价	2018年年底每平方米均价	房价上涨百分比
Berlin	Berlin	2630	3840	46,00%
Augsburg	Bayern	2400	3420	42,50%
Leipzig	Sachsen	1290	1830	41,90%
Heilbronn	Baden-Württemberg	1910	2680	40,30%
Ludwigsburg	Baden-Württemberg	2440	3420	40,20%
Esslingen am Neckar	Baden-Württemberg	2410	3350	39,00%
Pforzheim	Baden-Württemberg	1610	2230	38,50%
Offenbach am Main	Hessen	2130	2920	37,10%
Sindelfingen	Baden-Württemberg	2400	3290	37,10%
Göttingen	Niedersachsen	1720	2340	36,00%
Rüsselsheim am Main	Hessen	1960	2660	35,70%
Villingen-Schwenningen	Baden-Württemberg	1430	1930	35,00%
Landshut	Bayern	2660	3590	35,00%
Garbsen	Niedersachsen	1520	2050	34,90%
Rosenheim	Bayern	2890	3880	34,30%
Aalen	Baden-Württemberg	1680	2250	33,90%
Würzburg	Bayern	2.30	3110	33,50%
Delmenhorst	Niedersachsen	1200	1600	33,30%
Kempten (Allgäu)	Bayern	2140	2850	33,20%
Nürnberg	Bayern	2210	2940	33,00%
Hanau	Hessen	1830	2430	32,80%
Reutlingen	Baden-Württemberg	2270	3000	32,20%
Brandenburg an der Havel	Brandenburg	1220	1610	32,00%
Koblenz	Rheinland-Pfalz	1690	2230	32,00%
Erlangen	Bayern	2640	3480	31,80%
Schwäbisch Gmünd	Baden-Württemberg	1640	2160	31,70%
Mannheim	Baden-Württemberg	2040	2680	31,40%
Rostock	Mecklenburg-Vorpommern	1880	2460	30,90%
Lübeck	Schleswig-Holstein	1660	2170	30,70%
Fürth	Bayern	2120	2770	30,70%
Herford	Nordrhein-Westfalen	1110	1450	30,60%
Potsdam	Brandenburg	2560	3330	30,10%
Bremen	Bremen	1630	2120	30,10%
Oldenburg	Niedersachsen	1840	2390	29,90%
Frankfurt am Main	Hessen	3590	4660	29,80%
Stuttgart	Baden-Württemberg	3160	4100	29,70%
Karlsruhe	Baden-Württemberg	2490	3230	29,70%
Konstanz	Baden-Württemberg	3470	4500	29,70%
Braunschweig	Niedersachsen	1750	2260	29,10%
Hannover	Niedersachsen	1960	2530	29,10%
Freiburg im Breisgau	Baden-Württemberg	3240	4180	29,00%
Offenburg	Baden-Württemberg	1870	2410	28,90%
Lippstadt	Nordrhein-Westfalen	1250	1610	28,80%
Neuss	Nordrhein-Westfalen	1910	2460	28,80%
München	Bayern	5520	7100	28,60%
Kassel	Hessen	1540	1980	28,60%
Münster	Nordrhein-Westfalen	2380	3050	28,20%
Bielefeld	Nordrhein-Westfalen	1500	1920	28,00%
Bayreuth	Bayern	1720	2200	27,90%
Norderstedt	Schleswig-Holstein	2380	3040	27,70%
Salzgitter	Niedersachsen	940	1200	27,70%
Dormagen	Nordrhein-Westfalen	1780	2270	27,50%
Flensburg	Schleswig-Holstein	1490	1900	27,50%
Hürth	Nordrhein-Westfalen	2190	2790	27,40%
Ratingen	Nordrhein-Westfalen	2170	2760	27,20%
Mainz	Rheinland-Pfalz	2.510	3.190	27,10%
Darmstadt	Hessen	2480	3150	27,00%
Regensburg	Bayern	3070	3890	26,70%
Friedrichshafen	Baden-Württemberg	2590	3280	26,60%
Kiel	Schleswig-Holstein	1840	2330	26,60%
Paderborn	Nordrhein-Westfalen	1690	2140	26,60%
Ulm	Baden-Württemberg	2600	3290	26,50%
Worms	Rheinland-Pfalz	1470	1860	26,50%
Düsseldorf	Nordrhein-Westfalen	2800	3540	26,40%
Leverkusen	Nordrhein-Westfalen	1800	2270	26,10%
Ingolstadt	Bayern	3190	4020	26,00%
Osnabrück	Niedersachsen	1580	1990	25,90%
Köln	Nordrhein-Westfalen	2710	3400	25,50%
Heidelberg	Baden-Württemberg	2680	3360	25,40%
Neubrandenburg	Mecklenburg-Vorpommern	1230	1540	25,20%
Neuwied	Rheinland-Pfalz	1280	1600	25,00%
Ludwigshafen am Rhein	Rheinland-Pfalz	1570	1960	24,80%
Fulda	Hessen	1570	1960	24,80%
Minden	Nordrhein-Westfalen	1010	1260	24,80%
Troisdorf	Nordrhein-Westfalen	1820	2270	24,70%
Gießen	Hessen	1870	2330	24,60%
Wolfsburg	Niedersachsen	1840	2290	24,50%
Bamberg	Bayern	2210	2750	24,40%
Halle (Saale)	Sachsen-Anhalt	1160	1440	24,10%
Hamburg	Hamburg	3220	3990	23,90%
Lüneburg	Niedersachsen	2070	2560	23,70%
Erfurt	Thüringen	1480	1830	23,60%
Essen	Nordrhein-Westfalen	1360	1680	23,50%
Wiesbaden	Hessen	2770	3420	23,50%
Bergisch Gladbach	Nordrhein-Westfalen	2020	2490	23,30%
Dortmund	Nordrhein-Westfalen	1440	1770	22,90%
Bremerhaven	Bremen	960	1180	22,90%
Dresden	Sachsen	1660	2040	22,90%
Düren	Nordrhein-Westfalen	1180	1450	22,90%
Magdeburg	Sachsen-Anhalt	1140	1400	22,80%
Neumünster	Schleswig-Holstein	1230	1510	22,80%
Gütersloh	Nordrhein-Westfalen	1540	1890	22,70%
Siegen	Nordrhein-Westfalen	1190	1460	22,70%
Kerpen	Nordrhein-Westfalen	1530	1870	22,20%
Chemnitz	Sachsen	860	1050	22,10%
Tübingen	Baden-Württemberg	2990	3650	22,10%
Hildesheim	Niederschachsen	1270	1550	22,00%
Wuppertal	Nordrhein-Westfalen	1240	1510	21,80%
Bottrop	Nordrhein-Westfalen	1380	1680	21,70%
Herne	Nordrhein-Westfalen	1110	1350	21,60%

预计德国房价还将上涨
Homeday首席执行官Steffen Wicker表示，预计德国房地产市场不会出现快速逆转。因为房贷利率下降和建筑成本的不断上涨，进一步推动德国房价不断上涨。应该说，只要进一步投资有增值的前景的物业，就能成为有利可图的投资。

租金收益率应该更值得关注
当然房价越来越高，租金上涨幅度还是跟不上房价增长，在德国大都市中心地区，租金收益率已经下降到平均3％左右。而德国七大城市的所有地区，租金收益率也不过是平均每年3.5％。即使业主也已通过抵税等手段稍微提高回报，但是意外的维修或租客短期空缺可能会很快使房主的预期回报遭受损失。在过去的几年里，经过房价和房租的不断上涨，德国房产投资的风险正在增加。依赖于房价上涨对投资者来说是一个冒险的策略。而且德国住宅房地产市场的监管主要致力于租户保护。例如，如果未来的房东不再允许将房产税转让给租户 ，正如社民党目前要求的那样，房东的回报将继续下降。因此，对于出租房来说，租金收益率应该更值得关注。下面是德国大城市里面租金收益率最高和最低的地区，对于投资业主有重要的参考价值：

地区	城市	租金收益率 (in %)	房价 (每平方米均价)	房租 (每平方米均价)
回报率最高的十个地区
Bohnsdorf	Berlin	5,3	1925	9,15
Neubrück	Köln	5,0	1875	8,50
Gremberghoven	Köln	4,9	2200	9,75
Blankenburg	Berlin	4,7	2150	9,15
Widdersdorf	Köln	4,7	2275	9,70
Buchforst	Köln	4,7	2100	8,90
Garath	Düsseldorf	4,6	2100	8,80
Lichtenbroich	Düsseldorf	4,6	2150	8,95
Humboldt/ Gremberg	Köln	4,5	2375	9,75
Lind	Köln	4,5	2125	8,65
回报率最低的十个地区
Harvestehude	Hamburg	2,4	7475	16,10
HafenCity	Hamburg	2,4	6200	13,20
Gutleutviertel	Frankfurt	2,4	6425	13,75
Rotherbaum	Hamburg	2,5	6300	14,05
Altstadt	Düsseldorf	2,5	5400	12,25
Maxvorstadt	München	2,5	8550	18,70
Uhlenhorst	Hamburg	2,6	6125	14,05
Schwabing-West	München	2,6	8625	19,35
Westend-Nord	Frankfurt	2,6	6950	15,95
Lehel	München	2,6	8825	19,75
Rendite = Nettokaltmiete umgelegt auf den Kaufpreis samt Grunderwerbsteuer und Kosten für Notar und Grundbuch (2%), Angaben sind gerundet, gelten für eine bestehende Wohnung, kein Neubau, und beziehen sich auf den Durchschnitt des Stadtteils Quelle: Immobilienscout24

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