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[买房建房] 新研究:德国房市繁荣已经到顶峰,大城市公寓价格或将大幅下跌30%

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发表于 2018-2-21 13:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 袖底香 于 2018-2-21 12:55 编辑

2017年,德国的房地产价格再次上涨近8%,但是本周二德国房地产中央委员会(ZIA)发表的一个报告认为在不久的将来,房市将回归,将有更多德国家庭能买得起房。

报告声称:房地产的盛宴还没有结束,但是将迎来理性回归。特别是有些地方,房价已经达到高峰,从现在开始,房价可能会下跌。
2017年,德国房市的增长根本没有放缓的迹象,新租房的冷房租上涨了4,3%,每平方米的房租中间价达到7,46欧元。增幅高于前一年的3,1%。公寓房房价也再次上涨7,9%(每平方米的中间价达到2120欧元),虽然略低于2016年的8,8%, 但同样是一个比较大的增幅。

下面是德国7个特大城市房租和房价在2017年的涨幅,其中蓝色是房租,红色是房价:



那么研究人员为什么认为房市将理性回归呢?除了利率可能上涨以外,还有如下原因:

1.租金上涨速度远远低于房价上涨速度

2017年,延续前几年趋势,房价上涨速度远超租金上涨速度。自2009年以来,德国的新租房租金上涨了26%,而同期房价上涨61%。因此房价相比房租高估35%。据报道,自2009年以来,德国400个城市和地区中,317个城市和地区的房价涨幅高于租金涨幅,232个城市和地区,其差距甚至超过了20个百分点。A级大城市更明显,例如在汉堡,2009年以来房价上涨了90%,而租金仅上涨23%;慕尼黑房价上涨143%,租金上涨43%。这些差异表明,某些城市已经出现房地产泡沫。另一方面,因为租金和房价之间的差距太大,投资价值越来越低。

2.柏林和慕尼黑等城市吸引的青年人开始减少

例如柏林和慕尼黑,因为房价和房租上涨,对生活成本上涨尤其敏感的德国年轻人开始迁出,20至30岁的德国年轻人无法承担住房费用,不再自动流入大都市,反而是德国东部,莱比锡,科特布斯和罗斯托克等城市如今正在获利。而西德,年轻人更愿意迁入如帕绍,班贝格,菲尔特和因戈尔施塔特等城市。这意味着:只有外国移民大量迁入才能确保大城市房市的继续发展。但是难民和来自南欧的移民日渐减少,外国人涌入的情况可能有所缓解,也就是说,大城市的房需也会缩水。

3.公寓的供应正在增加

所有A级大城市,公寓供应正在加速增长。2009年,德国7大城市每年大约有19000套公寓上市,到2016年已经上升到41200套,柏林新建的公寓最多。这也缓解了市场的压力。而且公寓的供应还会增加,至少是柏林这样的城市。而法兰克福或汉堡,目前也有大量已经批准但尚未完成的建筑项目。
下图是德国大城市每平方公寓的中间价:


专家认为,慕尼黑,斯图加特和法兰克福等城市,新房供应量将首次超过房需。而柏林,至少也会发展到供需平衡的水平。而德国房地产中央委员会的合作者Empirica研究所甚至认为:未来四年,柏林,慕尼黑和斯图加特的公寓价格可能会大幅下跌 30%。

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发表于 2018-2-27 17:17 | 显示全部楼层
年轻人都去东德?

请问工作机会呢?

这帮砖家和国内一样的,国内砖家也说房价会跌,结果呢?

至少未来十年内,房价还要涨(市区好地段),只是增长会比较缓慢了。
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发表于 2018-2-21 14:43 | 显示全部楼层
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    发表于 2018-2-21 14:56 | 显示全部楼层
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    发表于 2018-2-21 14:57 | 显示全部楼层
    专家每年都唱衰。这几年在大城市买过房子的都知道,地段好的房子,只要不是天价买家都是抢的。去年遇到过斯图2区的新projekt,在hoehenpark边上,价格ca. 5000欧一平米,中午12点开卖,当天晚上7点就邮件说所有50套房子都被预订了。
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    发表于 2018-2-21 15:06 | 显示全部楼层
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    superpopeye 发表于 2018-2-21 13:57
    专家每年都唱衰。这几年在大城市买过房子的都知道,地段好的房子,只要不是天价买家都是抢的。去年遇到过斯 ...

    5000 也太便宜了吧。

    东柏林都超 5000 了。

    西柏林  10000 以上的楼盘比比皆是了。
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    发表于 2018-2-21 15:10 | 显示全部楼层
    蟹肉 发表于 2018-2-21 14:06
    5000 也太便宜了吧。

    东柏林都超 5000 了。

    所以刚开盘就全被预订了。而且那个projekt30%的房型是朝南的,剩下的都是朝北朝西的房型,就这情况半天工夫全被订了。朝南的房型也真心一般,4 zimmer wohnung光一个走廊就10几平米
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    发表于 2018-2-21 15:20 来自手机 | 显示全部楼层
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    superpopeye 发表于 2018-2-21 14:10
    所以刚开盘就全被预订了。而且那个projekt30%的房型是朝南的,剩下的都是朝北朝西的房型,就这情况半天工 ...

    盖多点。学柏林60-90 年代,盖个几十万套廉租房。 哈哈
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    发表于 2018-2-21 15:52 | 显示全部楼层
    德华旅行社
    专家年年唱衰,房价年年涨!
    啥时候专家都说要涨,没一个人唱衰,那时候才是真的该注意了。
    中国的经验告诉你,根本不用看租售比……
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    发表于 2018-2-21 16:42 | 显示全部楼层
    一般是经济砖家说啥,反着做就对了。
    房子是买涨不买跌,真到那一天房价开跌的时候,大家应该有更大的危机要考虑。
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    发表于 2018-2-21 16:47 | 显示全部楼层
    德华旅行社
    看看澳洲,加拿大和英国,就知道德国房市潜力还有多大了
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