买房建房扫盲贴

猪丝丝

一个地基在建筑设计前是要找人对土地进行gutachten的。但无论怎么achten,地表的30cm土层叫做覆土 ...
Hetang 发表于 2010-2-24 17:22

这个高差不是自然的，而是他们挖的。
因为我们那边建了200多栋房子，他们就把原来的小山坡挖成平地了。周围的路他们肯定不能动，所以房子的地基就低了。被挖出来的土去那里了，我就不知道了。
估计如果200栋房子建在山坡上，难度会大很多。具体我也不是很懂。

找到原文了，但是不太明白什么意思，麻烦专业人士给看看：
Aushub der Fundamente und des Kanals.
Es wird ein Grossplanum bis ca 40cm unter dem fertigen Gelaende erstellt. 这个40cm到底指什么呢？

楼主说的自己建房子是自己买材料，然后请不同的公司帮忙建嘛？ 我的几个朋友都是自己买块地，然后找个Bautraeger全部建好。
反正买个成品房肯定要被骗了，只是分大骗和小骗吧。

danielxxs

看来LZ也跟我一样是做管理现场的Bauleitung...总算遇见同行了:D
LZ写的很详细，也很客观。
唯一跟我的看法有一点区别的就是对于施工质量的看法。
当然了，开发商希望节省成本偷工减料一定有，但是因为VOB/C的要求以及德国的DIN Normen，所以偷工减料的空间不大。
不过跟LZ一样，给大家一个忠告，如果不是自己干这行或者有这行的好朋友帮忙，最好不要自建房。这样不但花了钱，还要劳心劳力。。。
p.s. 可以问问LZ是在哪个公司高就吗？！

danielxxs

这个高差不是自然的，而是他们挖的。
因为我们那边建了200多栋房子，他们就把原来的小山坡挖成平地了。周 ...
猪丝丝 发表于 2010-2-24 20:28

个人认为找Bautraeger跟买成品房在理论上没有太大的区别。唯一的区别可能只是自己亲力亲为的事情多一点点，这样下来省下来的钱也就会多一点点。

猪丝丝

楼上的和楼主都是Bauleiter啊。超级崇拜中
我有一个问题，如果像我们这个开发商这样一下子开发了600多栋房子，是不是材料上能拿个批发价呢？不过他们肯定也有利润，这个没法评估。

猪丝丝

帮你补充一下：

其实你这里说的“自建房”，应该是指，从房屋设计，每个工序的材料选择购买，选择每 ...
老汉 发表于 2010-2-24 18:30

楼主说的凡事亲历亲为的自建房，我们连想都不敢想。对于我们这样的外行，房子建好了，命也丢了半条。工作也耽误了

danielxxs

既然买房建房有这么多讲究说法，那一个外行怎么才能买到让人放心的房子呢？去哪里能找到懂行又可靠的人啊？
Cherrys 发表于 2010-2-24 14:52

我想，这个问题也应该是大家看完LZ这个贴以后最大的疑问。
对于大多数没有这方面专业知识以及没有这方面专业知识的朋友的同胞们来说，我会建议大家如果一定想要自建房，最好是找一个资格比较老信用比较高（哪怕收钱比较多）的Architektbuero或者Bau Controlling。而不是找Bautraeger或者成品房开发商。
在德国，一般来说，每栋建筑，不管是民居还是办公，不管规模大小，都需要有至少一个Arch.或者Bauing.坐镇。而各位作为客户，跟他们之间签订的是Architektenvertrag或者Ingenieurvertrag。这类合同的“保质期”是5年（BGB-Werkvertrag），也就是说，在房屋交接全部结束以后开始算，5年内有任何质量问题，他们都是需要负责任的。而且如果因为大家对这方面不了解而故意欺瞒，一旦法院认证，合同“保质期”可以上升到10-30年。

而如果大家这第一步走对了走好了，那后面相对来说就会简单很多。你可以要求他们协助你跟建筑公司谈判。而且不管是在施工过程或者验收，他们都会从旁协助（就像LZ还有我这类工作--Bauleitung）。这也是他们的义务。

这样的结果，也许比找Bautraeger的最终费用要多，但是房屋在建造过程以及建成以后出现问题的几率也会偏小。

以上说的，也适用于买二手房，然后做旧房改造。只是做旧房改造，最好是在买下之前，先找一个Tuev的房屋鉴定师（Immobile Sachverstaendige）做个鉴定。这样大家都会更加放心。

总之一句话，不管是买成品房还是自建房，一定要有了一定的经济基础再做打算，不要头脑发热不作考虑一下就投进去。

另外一个问题，其实很多大的Architektbuero信用度都很高（当然在每个地方都有很多当地的小的Arch.Buero，很多很老的信用也很好的。至少不怕他不认账跑掉:p），但是很少会接这类小工程，但是可以注意看开发商给出的设计管理公司是哪个。这样也可以从侧面稍微了解一些开发商所经营楼盘的质量问题。

danielxxs

楼上的和楼主都是Bauleiter啊。超级崇拜中
我有一个问题，如果像我们这个开发商这样一下子开发了600多栋房 ...
猪丝丝 发表于 2010-2-24 21:34

先纠正一个单词问题啊:p
我们做的是Bauleitung，如果按照中文理解，应该是施工监理；而并不是Bauleiter，因为Bauleiter一般是建筑公司手下的，中文俗称“包工头”。我们的工作跟Bauleiter有很多本质区别，至少很简单的一点就是，我们是帮开发商或者项目方的。而Bauleiter是百分百帮建筑公司的。

如果开发商一下子开发很多房子，材料上是百分百有折扣的（而且在跟建筑方的合同里面也会有一定配额的Nachlass，一般是3%到10%不等）。但是对于开发商来说，利润还是有的，他们拿到的折扣以及Nachlass越大，利润空间也就越大。

一个很简单的道理：他们卖给你们房子并不是批发，而只是零售，所以他们给你们的价格也就是那些建筑材料的零售价格，而不是他们所得到的批发价格。

iceflowers

楼主有心了。真难得。大家都受益了！

猪丝丝

先纠正一个单词问题啊:p
我们做的是Bauleitung，如果按照中文理解，应该是施工监理；而并不是Bauleiter， ...
danielxxs 发表于 2010-2-24 22:02

嘿嘿，不知道还有监理这个工作啊。我以为做Bauleitung的，自然就是领导别人建房子的，就成了Bauleiter了。真是各行如隔山了，见笑了

violazen

有专业人事咨询，赶快抓来问问。地下室用Weißewanne方法做，有什么缺点吗？
另外验房的时候，我们作为业余的有什么checklist可以参考的吗? 或者我们应该抓几个重点检查?

Cherrys

回复 36# danielxxs

长知识了！多谢！！

danielxxs

有专业人事咨询，赶快抓来问问。地下室用Weißewanne方法做，有什么缺点吗？
另外验房的时候，我们作为 ...
violazen 发表于 2010-2-24 22:20

你这个问题很专业哦:p
一般Keller有你说的这种Weisse wanne（纯水泥防水层或者防水隔墙），以及Schwarze Wanne（就是在WW的基础上再刷一层沥青或者焦油，以及其它防水涂层）.
相比SW，WW不管是在成本还是建筑时间上都要比SW好。
缺点确实，施工难度比较大。因为成本以及建筑时间的优势，使得WW在建造过程过程中，只要有一点点因为地下水压强增大而出现的防水层裂缝，就会破坏整个防水层的作用。
因此，这需要该建筑的建筑物理工程师以及土方勘探（尤其是对地下水压强）做出非常准确的判断。
个人建议：在地下水丰富的地区以及住在河边，建议使用Scharze Wanne，虽然贵点，但是经用；而想使用Weisse Wanne的最好是选择地下水资源相对匮乏或者地下水压力不大的山区。

另外，你提出的另一个问题，就是关于在做房屋Abnahme的，这个并没有什么Checklist。如果一定要说Checklist那就只能是当初房屋施工前的Ausschreibung以及建筑公司的那份Angebot。如果是成品房，那最好还是找一个有相关资格认证的房产鉴定师。（这个一般可以在Tuev找到）

而验房的时候，作为外行人来说，需要注意的几个地方，我先随便说两个，啥时候再想到了，再说。。。
首先就是房间内的噪音问题（这个我问题我在一个专门问隔音效果的帖子里面回答过），这个需要注意的是建筑外噪音以及隔壁屋的噪音。
然后就是供暖问题。一般来说，冬天验房是最容易的，因为按照DIN Norm(忘记是哪条了-_-!)，冬天室温不能低于20°C，这个大家可以拿温度计自己测。
然后就是房屋隔热层的问题，这个本楼LZ以及详细说明了，我就不喧宾夺主了。
防水当然更是重中之重！这个一般有几个需要特别注意的地方：地下室的边边角角，房屋外墙内部，厨房厕所浴室的天花板还有内墙。

其他需要注意的地方，请恕我暂时想不上来。。。-_-!!!

doggie0122

LZ是在慕尼黑么？能不能推荐几个好的建筑公司或者开发商呢？或者单看价格，高一点地说明质量会好一点呢？纯外行，买房子太难了！

danielxxs

嘿嘿，不知道还有监理这个工作啊。我以为做Bauleitung的，自然就是领导别人建房子的，就成了Bauleiter了。 ...
猪丝丝 发表于 2010-2-24 22:19

听我爸说（他在国内也是搞工程的），工程监理这个行业在国内好像也是比较新的一个行业。
所以没听说过不足为奇。
不过你说的对，隔行确实如隔山。。。所以大家都有挣钱的本领和门路:D
上帝是公平的，不会让任何一个人没钱挣:p

Hetang

看来LZ也跟我一样是做管理现场的Bauleitung...总算遇见同行了:D
LZ写的很详细，也很客观。
唯一跟我的看法 ...
danielxxs 发表于 2010-2-24 21:16

   你好，可能咱俩还是有点区别，我不是监理，我是Architekt, 并且我们基本只做办公楼和工业建筑。现在主要负责Projektentwicklung Konzept 和建筑设计。因为经常接触一些分包商（建筑公司），所以对他们有一些了解。德国确实有一些VOB/C和DIN Normen的规定，但咱们干着一行的人都了解，即便请了Tüv或者Dekra进行工程验收，就一定是合格的好房子么？他们做的只是让建筑跟你所签订的合同对上号。我想说的是，问题并不是出在施工过程中，施工中的偷工减料基本可以忽略不计，因为有法律的规定，德国人还不大敢明目张胆的违反。真正的问题出在合同阶段，有几个外行人能看懂合同的？合同上写上aussenwandputz, estrich每个人的合同上都有这些，有几个人了解这些是什么？aussenputz就分为2大类，normalputz和mineralischenputz,而这两大类里面又分成多个小类，区别天差地别。我就见过一个开发商忽悠一个人，说给他mineralischenputz里面最好的材料，4-5mm的那种，要了很高的价钱。我当时就晕了。2mm那种才是贵的，4-5mm的要便宜很多。Estrich又分为zementestrich和Anhydritestrich,这两种材料对于地热供暖的实际效果差别在一倍以上。可哪个合同里清楚列明这些类别了？只是告诉你一个总的名称叫做estrich.或者mineralischenputz.
  自建房如果事事亲力亲为，即便是专业人员也没有那么多精力。我所说的自建房可以是找bauträger的。关键是要有明白的人清楚看清合同。不然将来你想告人家都没法告，因为人家是按照合同办事的。开发商就不同了，20栋房子，给出的合同样本基本一样。想要其他材料，可以，因为其他19栋用的另外一种，要为你单独进货，单独施工，加钱吧。我就听过一个开发商说过，这叫做差别费，就是在材料人工的基础上还要有附加费，谁叫你特殊呢。这还是建立在看懂合同的基础上。自建或者找Bauträger还是有建出好房的可能性，只要你能找到明白的朋友帮你。

  ps.我在NRW工作

Hetang

我想，这个问题也应该是大家看完LZ这个贴以后最大的疑问。
对于大多数没有这方面专业知识以及没有这方 ...
danielxxs 发表于 2010-2-24 21:54

  

  这里面我想说两个问题。你所说的是一般的步骤，也是建房者自以为放心的步骤。但好像不是这么简单。我以前就在建筑师事务所工作。德国信誉好的大中型事务所，如GMP,JSK,HPP这些都不接民用建筑，利润太低。而小的事务所都跟建筑商挂钩。就是说，你以为你找的architekt是独立的第三方，可人家是靠建筑上或者开发商吃饭的，并不是靠你这个小项目。只要跟建筑商搞好关系，以后建筑商的项目给你做，还会在乎现在客户的利益得失么？（我以前在建筑师事务所的时候，老板就是这么要求的）不要把德国人想的太诚实，在饭碗面前，人人都一样。
  另外一点，我所说的质量差只是相对与你付出的钱，并不是说那些是豆腐渣工程。10cm的保暖有什么关系呢，房子又不会倒，只是可能以后每个月多交10欧元的取暖费，一般人也察觉不到，只是觉得自己比较浪费，或者保暖就是这样。你所说的5年质保是实情，但问题是再豆腐渣的工程，5年之内出现问题的几率也是很小的，质保基本等于没用。另外也不要过于迷信tuev,他们帮你看2手房，会拆开墙体看里面么？会扒开管道看看腐蚀程度么？会在楼板打个洞，看看隔音和防水做得怎么样么？汽车刚做完tuev，第二天就坏了的例子很多。
  我说的可能是太负面了，其实相对于国内，这边还是要好很多。在德国不是不能买房，而是要找到能帮你的朋友之后再买。

Hetang

有专业人事咨询，赶快抓来问问。地下室用Weißewanne方法做，有什么缺点吗？
另外验房的时候，我们作为 ...
violazen 发表于 2010-2-24 22:20

    据我了解，Weißewanne在成本上要低一些，施工难度要大一些，没关系，多出的工时不是免费的，都要算到你头上的。另外Weißewanne相对于其他方式，不是很耐用。尤其德国降雨量极其丰富，地层含水量很高，这要看看具体的地段才能说清楚。另外这种方式也要看看基础防水做得怎么样。如果自建，建议还是用传统方式，沥青防水，耐用一些。关于房屋验收，可能做tuev的人有list,我还真没有这样的东西，其实房屋建成的时候应该看得东西已经看不到了，最好在施工过程中多去看看。关于重点，最重要的就是保暖，隔音，防潮。防潮很难在短时间内看出来，隔音用脚跺两下，用手敲两下就能听得很清楚。保暖也有点麻烦，冬天还好说，关上窗户，开暖气到20度，看看一个小时后温度多少。夏天如果室内相对凉快一点，说明保暖性好，但也不绝对，要看看多长时间没开窗了...其实，真正完工的时候，验收的余地不大

Hetang

你这个问题很专业哦:p
一般Keller有你说的这种Weisse wanne（纯水泥防水层或者防水隔墙），以及Schwarz ...
danielxxs 发表于 2010-2-24 23:36

    原来已经回答了，谢谢这位同仁

Hetang

LZ是在慕尼黑么？能不能推荐几个好的建筑公司或者开发商呢？或者单看价格，高一点地说明质量会好一点呢？纯 ...
doggie0122 发表于 2010-2-24 23:39

    我不在慕尼黑，在NRW,不好意思。

Hetang

另外在顶楼补充了一点关于keller的误区

老汉

还有就是开发商的工程分级外包的问题。无论是那种一下子开发几十套几百套房子的开发商，还是你自己找来的承建商，他们最后都是要把工程一级级地包给其他的小公司或者干脆就是包给东欧的黑施工队来干。而在这个一层层转手外包的过程中，你的合同里设计满意的房子就开始“进水”了。而当你发现的时候，往往已经晚了，这个官司也很难扯得清楚。....

只有两种人能够买到自己满意的房子：

一是真正懂行的能够真正自建房的。
二是什么都不懂的，也不想懂的，能做到“穷汉娶狗头精”自己偷着乐的人。

对于其他人来说买房就是痛苦的开始.........。

buch1234

满头包的学习中。。。ls说的对啊，买房就是痛苦的开始。。。

liux

这个是没有办法的，就是这样的，不光是买房，还有很多其他，消费者都是一头羊。
俗话说的好，买的总是没哟卖的精。

CARVEN

lz 1楼说的这些学土木工程的人应该懂吧？等老公回家我问问他，我们的房子符合不符合。

可爱万岁

再问问LZ，签合同的时候是不是该请个专业人士在场看合同是否有漏洞？这个去哪里请？还有听说如果在建中的房子可以除合同外再签一份überwachung的合同是么？俺不懂，请LZ指教！

水瓶座小天天

mark一下

凌波不过横塘路

我想，这个问题也应该是大家看完LZ这个贴以后最大的疑问。
对于大多数没有这方面专业知识以及没有这方 ...
danielxxs 发表于 2010-2-24 21:54

    明白了，难怪我们的Architekt看过房子后主动要求跟建筑公司联系

凌波不过横塘路

你这个问题很专业哦:p
一般Keller有你说的这种Weisse wanne（纯水泥防水层或者防水隔墙），以及Schwarz ...

个人建议：在地下水丰富的地区以及住在河边，建议使用Scharze Wanne，虽然贵点，但是经用；而想使用Weisse Wanne的最好是选择地下水资源相对匮乏或者地下水压力不大的山区。

danielxxs 发表于 2010-2-24 23:36

可为什么我们建房的报价中，WW比SW要贵呢？而且当时WW的报价就是以地下水位浅这个状况设想来的，之后地层勘探后才因为水位深不必用WW而改为SW

落花微雨

LZ真是好人啊！

fourfour_dolc

回复 1# Hetang


    楼主真是好人啊！