看上一个Reihenhaus, 请教买新房有经验的人士

yqdhhql

今天看了牙医，麻药发挥了巨大作用，回来昏睡了一下午，晚上上来一看，这里变成了地段评估现场了。。。哈
...
ninik 发表于 2010-6-25 21:21

  买房子，工作地点绝对是最大的限制。。。我们也是因为这个原因放弃了很多地方。
自住只要自己觉得生活方便就可以了，远近都是相对的。最重要的是找自己喜欢的地方。别人再怎么说好，你自己觉得不好，都没有用。
在德国买房，考虑保值升值都太累了，除非自己有心折腾几套房子，否则地就算涨了一百倍又有什么用。

杜思慕

你给得这个网站是个人负债百分比得网站，如果这个可以看出贫富得话，不就是慕尼黑得东面穷
    其 ...
jessica.R 发表于 2010-6-25 21:14

德国没有绝对的穷人区还是富人区，只有相对的。

如果schuldnersatlas不说明问题，不知道还有什么更权威的吗？没有别的意思，我只是想知道。

不明白你从哪里看出来那个图显示出来东边穷西边富。如果你看了只是muenchen的那个图表的话，东边的那个一片红就是trudering。顺便说一句，即使是trudering，总体说来要好过北边的hasenberg和南边的neuperlach。

如果是慕尼黑以外，我指的是landkreis muenche 和周边，比如dachau, erding, ebersberg 什么的，都挺好的，这也是我发贴的原意，就是说楼主的房子所在地并不差。

至于什么北，南，西什么的好过东边，是你说的，不是我说的，我只想说明，你说的这些毫无根据，至于哪边真的好，和我有毛关系，我又不是每半年换个方向住。

杜思慕

今天看了牙医，麻药发挥了巨大作用，回来昏睡了一下午，晚上上来一看，这里变成了地段评估现场了。。。哈
...
ninik 发表于 2010-6-25 21:21

建议楼主去一些大的德语建房论坛，一般那里的讨论很专业。有小孩子住在大的镇子挺好的，什么都有，也没有很乱的交通。至于买Wohnung还是haus,用德语google一下，你会发现结果基本是一边倒。

jessica.R

东边基本全属于Gemeinde Ebersberg, 拥有高收入家庭的比例在bayern仅次于starnberg.
以上这句话可是你说得哦
我是专门针对这句话而言！！！

至于Markt Schwaben从交通来说，去Autobanh确实不太方便。

ninik

回复 40# yqdhhql

是的。。。我曾经有过先买小wohnung, 等以后卖了换大房，或者租出去。后来经过调查
打消了这个念头，问了几个德国人，都说他们宁愿便宜卖了，也不出租，因为麻烦死了。。
说出租房子除了烦恼，还是烦恼。
说到买卖房子做投资，也觉得没什么赚头，目前这边房价稳定，买卖手续费又高，除非拿着
大笔基金作房地产，小倒小卖完全尝不到甜头，哈。

还是选个舒服的房子，住着吧，呵呵。

ninik

回复 42# 杜思慕

我是已经倒在haus上了阿。。。呵呵
据前一阵子的调查结果，我所了解到的是这边升值的房型是：EFH和RH

杜思慕

东边基本全属于Gemeinde Ebersberg, 拥有高收入家庭的比例在bayern仅次于starnberg.
以上这句话可是你说得 ...
jessica.R 发表于 2010-6-25 22:33

    拜托你先分清muenchen, landkreis muenchen以及周边gemeinde的意思。 marktschwaben不属于muenchen,属于Ebersberg.

杜思慕

回复  杜思慕

我是已经倒在haus上了阿。。。呵呵
据前一阵子的调查结果，我所了解到的是这边升值的房型 ...
ninik 发表于 2010-6-25 22:42

看来调查结果和我的不冲突，呵呵。

yqdhhql

德国没有绝对的穷人区还是富人区，只有相对的。

如果schuldnersatlas不说明问题，不知道还有什么更 ...
杜思慕 发表于 2010-6-25 22:22

Schuldnersatlas还真不能说明问题。。。mm肯定没有学过经济吧。。。没别的意思，学过经济的思维不是这样的
打个比方，一个人收入不多，但够付个小Wohnung的房租，小日子过得紧巴巴，但不欠债。另一个人存了二十万，足够付Haus的首付，于是贷款十万买了个Haus。你说谁富谁穷呢？
不说别的，你看Gruenwald为什么不是全绿的呢，这不是富人区吗？由此说明并不是没有债务的就是富人。当然，也不能说债务越多的越有钱。所以结果就是，这个负债图完全说明不了贫富，倒是可以在一定程度上反应Eigentumswohnung的比例，因为Eigentumswohnung是和Kredit紧密相连的。
不过有句话我是认同的，德国没有绝对的穷人区还是富人区。尤其是慕尼黑，所谓的好区和差区，在治安、整洁等各方面都没有显著的差别。其实有一点我一直很不明白，中国人在国内都不挑区，到了国外反而挑得厉害。大家关起门来过日子，邻居又没影响你的生活，你嫌这嫌那的干吗，人家还没嫌你呢，呵呵。当然有小孩的不希望小孩受太多穆斯林文化的影响，是可以理解的。但要嫌贫爱富，自己又没富到什么程度，也挺搞笑的。

杜思慕

Schuldnersatlas还真不能说明问题。。。mm肯定没有学过经济吧。。。没别的意思，学过经济的思维不是这样 ...
yqdhhql 发表于 2010-6-25 23:00

谢谢你回帖

你把整个德国图打开，你会发现还是能说明一定问题的。

还有很长的报告来说明这些图，你要是有兴趣，也可以下载下来研究一下。至于嫌贫爱富什么的，和我发的无关，我也只是针对别人的发言，找了一些数据，感兴趣的人可以参考一下。

邻居还是很重要的，尤其是有孩子的。当然也不是说非得住在starnberg，只是说应该在允许范围内，尽量找那些和自己情况类似的地方，比方说很多小孩子，或者大部分居民和自己年龄，状况差不多的。我在慕尼黑去过的那些所谓的富人区，感觉就是老人很多，小孩子在外面很少。

还有，国内买房的人不挑区吗？

yqdhhql

你把整个德国图打开，你会发现还是能说明一定问题的。

还有很长的报告来说明这些图，你要是有兴趣， ...
杜思慕 发表于 2010-6-25 23:06

如果没有别的数据说明，这个图确实没什么说服力。
为了说明贫富分布的话，为什么不直接找收入分布图呢，岂不是更直观一些？我记得以前看到过的。。。

yqdhhql

谢谢你回帖

你把整个德国图打开，你会发现还是能说明一定问题的。

还有很长的报告来说明这些图， ...
杜思慕 发表于 2010-6-25 23:06

呵呵，我只是借你的题发挥一下，别误会，里面的“你”不是真的指你哈！
大家本来就是讨论讨论，有数据大家都很感兴趣，讨论得激烈一点也是好事嘛～～
国内挑区都是挑学区，围着学校转，没人专门研究外来人口，平均收入这些东西吧。。。当然，有钱人会买到顶级豪宅聚集的地方，勉强也算挑区好了

杜思慕

如果没有别的数据说明，这个图确实没什么说服力。
为了说明贫富分布的话，为什么不直接找收入分布图呢 ...
yqdhhql 发表于 2010-6-25 23:12

这是我以前看到的一篇德语报告引用了verschuldneratlas来说明贫富问题的，所以我也引用一下。至于你说的收入分布，曾经见过，也懒得专门再找一次。其实也说明不了什么具体问题，因为，就像说过的，所谓的贫富其实在慕尼黑都是穿插的。上面我记得有人说riem什么的，其实riem很多房子真的很好，而且很贵。

danielxxs

大家好，发现这里好多有经验人士，特来请教。
最近看上了一个小型Reihenhaus，2009年的新房子，大概三四十 ...
3 看房时发现一个问题，就是地下室的墙壁与墙壁的交界处涂料表面有些竖型裂痕，但不多，
  看了几套都是这样，连样品房地下室也是，其他墙壁都没有问题。问了一下卖房子的，他很
  不在乎的说，这个很正常，因为施工时潮气比较重，晾了一年多，潮气少了，涂料表面有些裂痕很
  自然，尤其是地下室，不知这个说法可不可信？还是因为房子有问题？
ninik 发表于 2010-6-24 19:24

来回答一下你的第三个问题啊。
这一类属于Anschlussfugeriss。虽然一般来说有时候不可避免，但是所谓不可避免是因为施工过程中的错误。
一般来说问题不会很大。跟开发商说的一样，有可能是因为潮湿的原因。
但是一般来说，这类问题可大可小。有可能会造成以后这个部分霉变以及其它一些问题。到时候要修可能就会很困难。
自己没有看到你的那个房子的具体情况，不好太怎么评价，但是个人建议你如果真打算要买的话还是找个Gutachter帮你看看为妙。

yqdhhql

这是我以前看到的一篇德语报告引用了verschuldneratlas来说明贫富问题的，所以我也引用一下。至于你说的 ...
杜思慕 发表于 2010-6-25 23:26

难怪了，不过那篇报道还有别的复杂的数据，我说呢，怎么找了个这么迂回曲折的图，不弄个直观的
说实话，我买房子之前也研究了很久的区的问题，也是因为有孩子，没办法，总要考虑到孩子的教育问题吧。后来的发现真的是，穷富穿插，一点没错。所谓的好区，也就那两条街特别好，差区也是，过了那几栋房子，似乎又不错了。后来也就想开了，只要学校ok，就不纠结了。
Riem西边和东边的差别也挺大的，东边新建的Haus都很贵，还卖得特别好 。。。可能都被不识货的买去沦为不良资产了吧，哈哈

杜思慕

难怪了，不过那篇报道还有别的复杂的数据，我说呢，怎么找了个这么迂回曲折的图，不弄个直观的{:5_362: ...
yqdhhql 发表于 2010-6-25 23:52

  riem东边自然环境真不错。就是人杂，因为孩子有几次不愉快的经历，再好也不想去了。

ALPHA

如果在Ismaning 工作，在哪里买房好啊

杜思慕

Ismaning 本身就很好，不过新建的很贵。

欧铭

回复  欧铭

不要觉得你认为怎么怎么样， 要去调研， 你看看Hirschgarten 那个新区的房价有多高， 更多的 ...
chenzhaocn 发表于 2010-6-25 19:32

呵呵，看出你是很直爽的性格，你说的大致内容我都理解。
我都不知道google tendency ，现在开始研究。没用过，可以研究房价走势或趋势？我真的落伍了。

Akim

Ismaning 本身就很好，不过新建的很贵。
杜思慕 发表于 2010-6-26 00:10

对, ISMANING挺好的, 我有几个朋友在那儿买的. 我也考虑过, 不过因为我老公说,只要是S-BAHN的地段一概不考虑, 所以只能算了.

yqdhhql

买房其实是件特别痛苦的事，因为永远没有完美，永远都要作出让步。
自住的房子，缘分很重要。我就在传说中慕尼黑最差的几个区之一住过，但是两年从没遇到过什么不愉快的事，周围的邻居都很友善，环境也不错，也没听说过有什么治安问题，要搬走了还挺不舍得的。有的朋友住在所谓的Gute Lage，倒是遇到了治安问题，邻里纠纷，所以这个真是不好说。
当然投资的话，又是另一番考虑了。Gute Lage确实比较能保值，但是升值潜力不是绝对的，比如Hirschgarten，就有很多专家认为升值可能不大，为什么呢，因为价格已经很高了，没有多少再上升的空间。当然，也许有另外一些专家会说那里会升值，到底听谁的呢？
我建议大家多看统计数据，少看专家言论，因为经济预测是非常复杂的，绝对不是掐指一算就能算准的。真正有潜力的项目，往往是风险比较高的，要相信自己的嗅觉和判断。投资的最重要指标是投资回报率。成本低，回报高的就是好项目。如果成本很高，回报不成比例，即使百分百安全，也不是严格意义的好投资。
至于城里郊区，真的是各人喜好，德国没有城乡差异，郊区也什么都有，没必要人人都跑市中心去买个Wohnung窝着。

yqdhhql

真不明白， 买房又不是买菜， 还不挑个好的地方买， 这个房子的事情更应该宁缺毋滥， 如果你有个几百万资产 ...
chenzhaocn 发表于 2010-6-26 13:41

你确实是好意，可是对我们这些穷人来说，真难啊！
想在郊区买个Haus么，你说不行，只有市区才好，市区也不是都好，只有那贵的地方外国人少的地方才好。。。可那些好的区，先不说买不买得起了，Nymphenburg有Haus卖么，就算有，年纪都比咱爹大了。。。好吧，为了打入富人区，咱只好买个Wohnung憋着住了，这也算了，等咱中国人都住进了富人区，把那些区外国人弄比例高了，咱又拖人家后腿了。。。
谁要有了几百万，都去会去那最贵的地方买Villa ，这还用说么，唉！

yqdhhql

要不大家都来说说自己认为的性价比比较高，或者升值潜力比较大的区吧，这样对打算买房的童鞋比较有实际的参考意义

Akim

真不明白， 买房又不是买菜， 还不挑个好的地方买， 这个房子的事情更应该宁缺毋滥， 如果你有个几百万资产 ...
chenzhaocn 发表于 2010-6-26 13:41

你也是的,你看看LZ给出的MARKT SCHWABEN的价格, RH,30万多点, 这说明LZ预算也许就是这么多,你自己说,这个价格在M哪个好区能买到多大面积的房? 你说的那些做生意买老房子投资的生意人我恰巧也认识一个,他老房子买俩了,还要接着买呢,这样的所谓识货的有实力的投资人有几个,所以你说的这个对大部分买房的普通人有什么意义? 每个人都是本着自己的经济力量及要求做出取舍买房子, 你认为好的地方未必其他人也认同的.

Akim

要不大家都来说说自己认为的性价比比较高，或者升值潜力比较大的区吧，这样对打算买房的童鞋比较有实际的参 ...
yqdhhql 发表于 2010-6-26 14:37

http://www.muenchen.de/soz/daten#daten
看这个链接吧,这个数据应该很权威了,这里面TRUDERING-RIEM的外国人比例在慕尼黑都算低的,并不象很多人想的那样,NYMPHENBURG,LAIM都比这里高,还有每个区的失业情况,居民人数,拿救济金的人的比例都有.

yqdhhql

看这个链接吧,这个数据应该很权威了,这里面TRUDERING-RIEM的外国人比例在慕尼黑都算低的,并不象很多人想 ...
Akim 发表于 2010-6-26 21:37

那个贫穷状况报告好惊人啊，Nymphenburg贫穷人口密度居然排名那么高，真没想到。。。
不过我是一直觉得，租房率高的地方，贫穷人口相对就多，而那些小镇还有新区，自有住房率都非常高，就算房价相对便宜，其实真正的贫穷人口并不多。
自住的房子还是要实惠一点，自己的感觉最重要，没必要图那些虚名。
投资的话要看潜力，这和绝对地价没有关系。就像买股票，没必要挑最贵的买。。。事实上投资豪宅失败的案例多着呢。。。

ninik

回复 60# chenzhaocn

你的好意大家都知道，这里也没人反驳你的意见，因为这本来就没有对与错，没有一个观点对于所有人都适用的。

什么是好？人的需求得到了满足，产生了满足感和随之而来的幸福感就是好。
关键是每个人需求都不一样。。。

大家都很客客气气在这说出自己的意见来，供需要的人做参考，不挺好吗？
相信你把你的想法写出来也是为了让更多人做参考，作出满足个人需求的正确判断吧？

那么，你把你的观点清楚、客气地表达出来就足够了，没必要强求别人都去接受你的观点。

欧铭

Nymphenburg 的富人区集中在那条运河两岸， 和宫殿主门口往西一条路上，富人区嘛， 怎么可能那么大呢， 哈哈 ...
chenzhaocn 发表于 2010-6-26 23:01

实际上，这种区域很小的富人区对我们老百姓来讲，意义不大，他们去的地方，我们也去不起，即使我们勉强住的近了，也接触不上，如果是为了孩子找这个好区域，但是附近大环境有很多租房的，学校里面也未必都是富人区的孩子，反过来，这些富人的孩子也未必就近入学。
如果是好的小镇，附近的会所，体育俱乐部都是面向附近镇子和村里的人，反而接触当地人的机会更多，孩子入学都是这个小地方的人，小朋友也好交往。我住过大城市，小镇，真正从心里感觉舒服的还是小镇。通常，小镇的人比城市的人要友好。
我说的都是自住的房子，投资我不懂，也没有钱来考虑。等我住舒服了，非常有钱的时候也许会研究这种豪宅。我想chenzhaocn的经济实力是非常强的，所以考虑的出发点和我们也不一样。

Akim

大家别和他争了,没意义.

我也是觉得慕尼黑周边的很多小镇都不错,人没有大城市那么杂,好几个人都和我说过,慕尼黑周边都比慕尼黑好,LZ是不是也可以看看POING?

ninik

大家别和他争了,没意义.

我也是觉得慕尼黑周边的很多小镇都不错,人没有大城市那么杂,好几个人都和我说过 ...
Akim 发表于 2010-6-27 08:20

恩，poing 也很不错，不过还没有找到合适的房子，呵呵。

听说poing没有 Gymnasium，poing 的孩子都到 Marktschwaben来上学。
这可能说明一个问题，就是poing小孩子的比例不是很高。有小孩子的家庭可能就要这个问题了