百年前的天津房地产业

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百年前的天津房地产业作者：高鹏



　　房地产买卖自古有之，天津近代意义上的房地产开发始于开埠以后。

　　1860年《北京条约》的签订，英国、法国、美国、德国、日本、奥地利、意大利、俄国、比利时9国开始疯狂地在天津抢占地盘，强划了大约15平方公里的租界地，面积相当于天津老城区的8倍。列强不仅把天津变成在中国倾销商品、掠夺原料、输出资本的重要基地和桥头堡，还纷纷在各自租界上搞起房地产开发，用来牟取暴利。这在客观上催生了天津近代房地产行业。

　　与很多通商城市一样，领跑当时天津房地产市场的主要是租界地块，华界房地产价格的涨幅相对平稳。这主要因为与华界相比，租界的房地产有着两个得天独厚的优势。一是租界内工商业繁荣，物资供应丰富，水、电等公用设施设备完善，公共事业发达。选择在租界经营商业、开办工厂或者是个人居住，都较当时的天津老城区方便得多。二是人身财产安全更有保障。九个租界就是九个“独立王国”，驻有军队，配备有现代化的警探和巡捕，治安秩序良好。在国内外战争不断、民变四起的清末民初时期，各国租界好似官僚、商人们的“世外桃源”。在他们看来，租界才能保证他们的生命财产安全不被威胁。

　　有需求就有市场，在众多轮番上下台的官僚、军阀眼中，租界地产是稀缺资源。根据1927年的统计，天津的华人上层有将近70%居住在英、法、意、日四国租界，各国租界房地产大开发、房地产价格的飞涨，我国官僚、军阀们尤其“功不可没”。

　　随着各方对租界房地产需求的不断增加，各国租界纷纷开办近代意义上的房地产开发、经营机构。1901年，由美国人丁家立创设于英租界的先农房产公司是租界内首家经营房地产的机构。随后，比商仪品房产放款公司(设于法租界内)、俄商阜昌洋行、意商立多利房地产股份有限公司、奥租界建造公司等房地产机构先后建立。这些由租界当局或者个人筹建的房地产开发机构一经成立，便投身到房地产开发巨额利润的争夺中去，为租界当局和个人牟取了暴利。以意大利租界为例，根据英国人雷穆森1925年撰写的《天津租界史》记录，意租界最初的市政收入大概每月只有200银元，经过不断进行房地产开发，到1923年，该租界年收入已经达到白银16.5万两之多。

　　谈到天津房地产行业，应当提一下几位叱咤当时华租两界的 “地产大亨”。

　　一是英租界先农房产公司的创办者，美国人丁家立。其在1917年得知将要疏浚海河吹填墙子河外洼地的消息后，抢先以每亩200—500元的价格大量收购该地区土地。至1925年，该地区地价已升至每亩至少4000元，获利何止十倍。丁家立通过房产抵押放款及出租土地房屋的方法，取得大批房产，获得了巨额利润。至解放初，先农房产公司名下拥有包括花园大楼、先农大楼、新泰兴大楼，以及先农大院、荣华里、先农里、跃华里和开封道、徐州道、大沽路、建设路等地区的房产81500多间，占外国人在天津房产总数的44%。1954年人民政府在对该公司进行接管时，其股份已由最初成立时的4000股扩充为650万股，房地产业的厚利可见一斑。

　　二是成功开发了意租界的费洛梯(一译作菲莱蒂)。据《天津志略》记载，“意租界位于天津各租界之北部，东界北宁铁路，东南与特别三区毗连，西南邻海河，西北与特别二区接壤，(租界)条约成于清光绪二十七年”，“租界成立之始，系一片荒芜，平面最低点较现在凹下二十四尺，修垫累年，始渐平坦，地较偏僻，商店稀少”。意大利在西方列强中的经济实力相对弱小，意租界是各国租界中最小的一个，它是意大利在境外设置的唯一租界。费洛梯在担任意大利驻津领事之前，是一名军官，本身并没有城市建设方面的经验。但实践最终证明，费洛梯具有非凡的组织和规划才能。他利用意大利政府并不充裕的拨款，填平了意租界内的沼泽地，规划建造了租界内的所有街道、菜市场、医院和公议局办公楼，还修建了俱乐部和“意国花园”。

　　费洛梯一人身兼领事、建筑规划工程师、公用事业顾问和具体工作人员数职，通过二十余年的努力，将意租界建设成了华界“精英”和“领袖”们向往的“天堂”。据统计，1922年，居住在意租界的中国人有4025名，意大利人62名，其他国籍的人42名。到1935年，意租界共有居民6261人，其中有5725名中国人。有一位名叫伍特海德的外国记者在1934年写过：“对所有外国人来说，德国租界是最好的居住地，英国租界及其扩展区有最重要的外国银行、办事处、商店和大量中国人口，而意大利租界开始成为最受中国隐退军政官员欢迎的富丽堂皇的居住地。”意租界完善的公用设施、设备也吸引了一些“文化名人”入住，如梁启超等。

　　当时天津房地产界不仅诞生了很多“洋大亨”，还培养出不少天津本地的“地产大鳄”。最著名的有两位，一位是英商怡和洋行买办梁炎卿，另一位是英商仁记洋行买办李辅臣。

　　梁炎卿家族以两千万银元的资产始终位居天津最著名的四大买办之首。梁炎卿获利主要通过两个渠道，一是投资购买著名企业的股票，其本人就是英商先农房产公司的董事和大股东，持有先农公司价值近200万两白银的股票。在股票投资之外，梁炎卿的直接投资也集中在地产方面。他作为天津英租界早期地产的投资者，在地价上升后将囤积的地产出卖给军阀、官僚，牟取了暴利。梁炎卿在天津市区的不动产有：唐山道安定里和自住的花园楼房；建设路福安里；营口道宝华里；山西路耀华里及河北宝兴公司各里巷等等。尝到投资地产甜头的梁炎卿很快就将触手伸出天津，在张家口购买了大块的地皮，成为天津跨省市投资房地产的买办第一人。不管是购买股票还是直接投资，梁炎卿家族的获利有很大一部分来自房地产行业。

　　与梁炎卿一样，李辅臣家族在租界内的地产投资也是在洋行的提携下进行的。据相关资料记载，除几处自用住宅外，李辅臣家族购置的房产还包括：“南门外宁家大桥聚福里(仁记李的堂号是聚福堂)，出租房屋四五百间；原曲阜道聚福里出租楼房四十所；重庆道楼房六所(只租给外国人)；仁记东栈(原大沽路天津市百货公司批发部仓库)；仁记西栈(原建设路天津市汽车配件厂和天津市卷烟厂仓库)仓库两座；赤峰道楼房一所(原冀东银行旧址)，李氏家族还曾经购置了包括原工人剧场、福厚里在内的大片楼房。”

　　上述地产界的“大亨”、“大鳄”在当时毕竟只是少数人。房地产开发占用资金量大，生产、流通、消费周期长，一般的企业和个人是难以支撑的。与今天一样，各大银行是当时租界房地产业的主要投资者和主要资金来源地。

　　在华资银行里，“南三行”(浙江兴业、浙江实业、上海商业储蓄银行)和“北四行”(金城、盐业、中南、大陆银行)对房地产业的投资比较集中。大陆银行创始人谈荔孙在投资房地产方面就颇具建树。大陆银行很早便设立了信托部，主营金钱、证券、债券还有动产和不动产等业务。其中，房地产投资是其主要业务。大陆银行信托部章程明确规定信托基金和款项运用范围包括：“繁荣市场生利及易于转移之房地产买卖及兴筑；繁荣市场生利及易于转移之房地产抵押放款。”大陆银行于1932年投资建成大陆商场，办理商铺出租事务，实际上进行的也是房地产开发和商住楼出租经营。“北四行”联合组建的“四行储蓄会”一俟成立，也开始向房地产行业大举进军，购买地皮，建造楼房。“四行储蓄会”当时闻名全国的大手笔就是购进位于上海市中心跑马厅对面的派克路(今黄河路)上一块地皮，历时三年四个月，耗资420万元巨资，建成地面22层、地下2层，共24层，高83.6米的四行大厦，是当时上海最高的建筑。     

　　水涨船也高。租界地价的大幅上升也拉动着天津老城区尤其是租界周边地段华界地价的上扬。据有关记载，当时河北大胡同地区就曾出现过民国天津第一地王。民国十七年，军阀幕僚龚家祺在天津海河南岸大胡同商业街买下一块地皮，每亩地价5万银元。当时整个天津市(不包括租界)的平均地价是每亩1309元，这块地的价格比平均地价高出几十倍。简单地按购买力换算，那时的一块银元约折合现今人民币60—70元。据相关统计，当时一般职员的月收入只有8元左右，5万银元不啻于天文数字。根据1934年(民国二十三年)房师文《天津市地价之研究》一书的记载，从清朝末年到抗战前夕，在天津再也没有出现比这块地皮更贵的土地。