懂的人支支招：买房后租出去退税怎么算呀？

笨笨女孩子

纠结这个房子应该自己住还是租呢？我有点想自己住，但有觉得租出去可以退税，因为我拿的一级税卡。
我同事每月还银行380欧，退税能退回300欧。
那是不是我也可以这样呀？

另外一个问题是，听说在德国，如果是贷款买的房子租出去，因为有贷款，所以房租部分不用交税的？

yanyanqq

money_job 发表于 2012-9-2 22:00
买房出租，赚钱的不是通过房租，而是通过折旧，装修等产生的可以退税项目

1 欧洲目前的inflation大约2 ...

这个房子按５０年来算的折旧费是根据baujahr来算的吧？也就是说房龄超过５０年的就不能折旧算了。

pidi

johndoe 发表于 2012-9-14 13:28
notar的费用要40或50年abschreiben阿

我查了一下。我理解错了，你是对的。
NOTARKOSTEN要和KAUFPREIS一起加起来50年折旧，而不能进去当年抵扣

money_job

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 15:14
额。。。这个玩笑开得我一身汗。。。我哪能那么有钱呀。。。

谢谢分析了。和楼上的机器猫同学的结论是 ...

买房出租，赚钱的不是通过房租，而是通过折旧，装修等产生的可以退税项目

1 欧洲目前的inflation大约2%，存钱利息小于2%的，则都是个人资产直接损失
2 买房来出租，中间的makler 费用，公证等都可以放到Werbugkost中退税，特别是房子可以全家在40-50年全部折旧，这样每年都有一定的折旧比例，同时利息部分也可以退税。能买房出租的，也一般都有一份正当工作，就算年薪50K吧，则1即税卡每年交税至少20K。通过买房出租，制造不小的退税额度，根据Fianztest的文章，个人可以弄出几乎17K的退税额度。要知道，就算不买房，每年也一样要交税的，这笔钱一分少教不了。通过买房出租，可以让本来白白缴纳的税金变为有效的退税金额，来增值自己的资产，这有多好！

当然，建议在具体执行的时候，找个steuerberater，详细问问每步退税要领，要留下那些收据，账单才可以哦。

总之，我认识的德国人，有钱的，手里都有好几套房产，租出去来制造现金流，同时也可以有效退税

viviever

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 11:12
倒的确不是都是税的。只是给个大致数感觉了。TILGUNG不用担心，省下来的TILGUNG直接寄到中国，那里是8% ...

既然你认为国内存银行的利息是8%, 那么劝你不要在德国买房出租, 因为德国租房的Rendite很少会超过7%, 一般4-5%就算不错了.

假设你月供400欧里300欧是利息, 100欧是Tilgung, 房租Netto是400欧, 那么你的房租收入里还有100欧需要交税, 按你的47%税率来算, 需要交47欧. 那么, 你房租月供以及相关的税都算进去, 每个月负收入47欧.
还了一年的贷款以后, 月供还是400欧, 利息逐渐变少假设为250欧, 那么Tilgung为150欧, 房租收入里则还有150欧需要交税, 按47%算是70欧, 那么那个时候你每个月负收入70欧.
  

Benzin

贷款买房出租的话，以我现在了解的情况是：
1。房租收入作为einkommen要交einkommensteuer.
2。出租房的贷款每月按揭里面利息部分可以算作werbungskosten免税，tilgung部分不行。
3。出租房进行装修以及维修费用可以作为werbungskosten免税。
4。出租房因为管理方面，（比如交给管理公司）的开支也可以作为werbungskosten免税。
还有就等其他人补充了。

个人觉得你那个同事说的每月交银行380，然后退税能退回来300，这300是一年的退税额的话还可信，毕竟这380里面有tilgung，如果是每个月的话就很夸张了。因为按照这个比例，即使这380里面全是利息，没有tilgung，那你同事的年税率是78%，德国好像到目前还没有人收入高到要交78%税的。

lequnze

Benzin 发表于 2012-8-14 17:15
贷款买房出租的话，以我现在了解的情况是：
1。房租收入作为einkommen要交einkommensteuer.
2。出租房的贷 ...

请问，Tilgung的1%要不要交税阿？
买房出租，除了个人所得税，每年还需要交什么税吗？比如房产税？

快乐的园丁

2楼解释的很清楚了。你不可能一直利息比租金多。等到租金多的那天，还得交税呢

viviever

Benzin 发表于 2012-8-14 17:15
贷款买房出租的话，以我现在了解的情况是：
1。房租收入作为einkommen要交einkommensteuer.
2。出租房的贷 ...

这个说明很清楚. 有部分人不理解退税的意思, 退税其实是指你因为某些原因产生的支出的一部分可以免税, 来年算税的时候, 在家庭年总收入的基础上减去这可以免税的部分, 然后算税, 再相比那一整年已交税的额度, 多退少补.
如果只有收入没有什么支出, 那么就不太可能会有多少税可退.
出租房装修, 好像也只是人工费可以退税.

笨笨女孩子

Benzin 发表于 2012-8-14 17:15
贷款买房出租的话，以我现在了解的情况是：
1。房租收入作为einkommen要交einkommensteuer.
2。出租房的贷 ...

真的非常感谢您及时和详细认真的回复！
还想请问一下：
1，因为我现在正在办银行的事，那么我如果要租出去的话，就应该TILGUNG越小越好了？因为这样利息就高，退的就多？
2，我知道这个问题比较难。但是如果我月租六百（包括HAUSGELD　200），月供4百，那么请大致给我一个感觉，就是工资退税退回来的钱，除去房租的税钱，还剩多少一个月呢。我就想知道是几百呢，还是几十呢？我现在在德国交税大约占工资47%左右。再次感谢！

pattonoriental

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 09:25
真的非常感谢您及时和详细认真的回复！
还想请问一下：
1，因为我现在正在办银行的事，那么我如果要租出 ...

47%里面应该不都是税吧。
要是tilgung少了，还的时间就会变长，总的来看未必核算，得仔细算算

笨笨女孩子

pattonoriental 发表于 2012-8-15 10:28
47%里面应该不都是税吧。
要是tilgung少了，还的时间就会变长，总的来看未必核算，得仔细算算

倒的确不是都是税的。只是给个大致数感觉了。TILGUNG不用担心，省下来的TILGUNG直接寄到中国，那里是8%的利息。直接赚5个百分点。

pattonoriental

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 10:12
倒的确不是都是税的。只是给个大致数感觉了。TILGUNG不用担心，省下来的TILGUNG直接寄到中国，那里是8% ...

中国存欧元也有8%？

一只小羊

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 10:25
真的非常感谢您及时和详细认真的回复！
还想请问一下：
1，因为我现在正在办银行的事，那么我如果要租出 ...

你还是别买了，太没概念了