又有新情况了-_-， 有人了解Vorkaufsrecht 么？

two steps

事情前情请看这里
https://www.dolc.de/forum.php?mod=viewthread&tid=1587171

昨天房东来了， 说他们计划搬家，需要钱盖新房。
前一阵委托了一个markler 卖他们现在住的 maisonette wohnung， 周末会有15家来看房。顺利的话，2个月后卖我们现在住的这个 wohnung。据他所知，想买他那个 maisonette wohnung 的基本是 eigenbedarf。 估计将来我们现在住的wohnung的买家， 也是eigenbedarf。 于是问题就来了：
1。 如果卖家自住，并着急住进来， 那我们秋天就得搬家。可秋天老公还没毕业 （我们原想明年等他毕业了看找工作的情况决定， 是继续留在这个城市，还是搬到别的城市）， 也就是说， 我们要另找房， 然后有可能新房住了没几个月因为他毕业， 又要再搬
2。 如果我们买下来 （貌似也要交中介费， 哎），可以出8－10万的首付， 但剩下的贷款（15－20万）， 以我家现在的状况能贷下来么？ （我家现在的情况是， 我5月生老二，然后能拿1年的elterngeld (1400欧左右)。 老公每月2000，工作合同是befristet，到明年3月，之后不能再延长了。） 也就是说，我们俩的经济来源只能保证1年。
3。 如果我们不贷款， 全款买， 有什么弊端？ 记得有人提到过什么交税之类的事情？ 如果以后俩人都工作， 没有贷款， 又有房租收，会交比较高的税？

--------------------------------------------- 5月2日更新 --------------------------------------------------------
2星期前房东说， 他们决定了一个买家， 这个人愿意两套房（房东住的和我们住的）一起买， 所以就卖他了，这个人说买下后继续出租。
昨天房东又说，要跟我们签个新的租房合同， 保证我们能租到年底。同时还提到一个Vorkaufsrecht。说当初这套房是两家一起买的（楼下的2个buero属于另一个eigentuemer), 约定如果其中一方卖房，另一方有vorkaufsrecht。 明天另一个eigentuemer将签字， 表明他们不买。

然后我回家一google， 发现原来我们做为Mieter， 也有 Vorkaufsrecht 阿，除非我们不买， 房东才能卖给别人， 是这样么？
我现在还不知道这套房究竟多少钱卖的， 不过如果价格可以的话， 我们也想买呀， 咨询过银行， 贷款也是没问题的。
现在的问题是： 既然我们也有vorkaufsrecht，那房东和买家之间的合同， 也应该让我们过目签字吧？ 但房东咂没提这事儿呢？ 只说提到要改租房合同。

如果价格合适， 我们还是想买下来的。
但因为首付是我妈出，而她的钱现在投资信托去了， 要到今年11月中旬才能拿出， 等汇款到德国， 估计得12月了。
所以我想拖阿拖， 拖到年底， 这样我们就有钱买了。
大家觉得这事儿该怎么拖？

vivi1010

你怀着孕可以不搬吧～～

clareapple

不搬，他又不能把你怎么样，拖几个月再说

plg

你可以不搬的，也不买。房东和你讲的都是他的意愿，但是你可以以找不到房，你快生宝宝为由不搬，如果闹大你去那个Mieterverein ,你作为租户权利很多的。熬过一段时间，下一步就按你们的打算走。

这就是为什么买房的都要知道房子的住客是不是可以保证搬走，否则很少有人愿意近来趟浑水的。

two steps

vivi1010 发表于 2013-4-9 10:46
你怀着孕可以不搬吧～～

不是让我们现在搬， 是可能秋天的时候要搬， 那时候我已经生了。。。。。

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plg 发表于 2013-4-9 10:54
你可以不搬的，也不买。房东和你讲的都是他的意愿，但是你可以以找不到房，你快生宝宝为由不搬，如果闹大你 ...

我下个月就生了。
搬家的话最坏情况是5个月后（3个月的kundigungfrist + 2个月找卖家）， 也就是秋天的时候要走

青草地

卖房的同时不是连房屋合同一起卖吗？

jeditech

1. 两个月后开始卖，讨价还价，买主找贷款，找公正师，签合同，估计也要两三个月吧，新房东kündigen你的租房合同,也有Kündigungsfrist, 三个月，就是年底了。你在和他拖拉，有孩子，要找房子，丈夫写毕业论文，都是上得台面的理由，拖到明年春天应该没问题。就是要赶你出去，也要走法律程序，不是一两个星期的事。缺点是你们住着心里不舒服。以现在情况，贷款估计很困难，因为没有长期固定收入。
2. 如果现在的房主已经签了中介合同，那么即使他自己找到买家（比如你们），买家也要负中介费。而且毕业后又可能搬家，那么买房的Nebenkosten都白费了，连中介费也要房价的10%-11%。
3. 不管全款买还是贷款，都要交房产交易税。如果以后出租，因为没有贷款利息，所以不能退税，但是你本来就不交利息，也不吃亏。

pidi

不搬，赖着。
贷款的事情去问问银行，找找中介帮你。

nomattewhen

我怎么记得房东是不能把房子卖掉，除非他自己eigenbedarf？如果他要卖，买家必须接受租客？

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jeditech 发表于 2013-4-9 11:15
1. 两个月后开始卖，讨价还价，买主找贷款，找公正师，签合同，估计也要两三个月吧，新房东kündigen你的租 ...

谢谢， 那我们就先拖着看看。

p.s. 为什么说买房的nebenkosten 白费了？
还有， 中介费这么贵阿？ 我以为也就4－5％

XIX公主

2。 如果我们买下来 （貌似也要交中介费， 哎），可以出8－10万的首付， 但剩下的贷款（15－20万）， 以我家现在的状况能贷下来么？ （我家现在的情况是， 我5月生老二，然后能拿1年的elterngeld (1400欧左右)。 老公每月2000，工作合同是befristet，到明年3月，之后不能再延长了。） 也就是说，我们俩的经济来源只能保证1年。

根据你写的这个情况，贷款我估计很悬。但是具体的你还是要问银行的。

jeditech

two steps 发表于 2013-4-9 11:20
谢谢， 那我们就先拖着看看。

p.s. 为什么说买房的nebenkosten 白费了？

中介费各州规定不同，可以在3%到7%不等，但买房还有其他的Nebenkosten，大头是交易税（Grunderwerbssteuer），也要看你所在州的规定，有3.5%, 有5%。还有公正费用，大约1.5%，还有Grundbuchamt，等等，加起来可是不少。如果你以后卖房，这些费用是不能加在买家身上的，所以我说白费了。

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XIX公主 发表于 2013-4-9 11:24
根据你写的这个情况，贷款我估计很悬。但是具体的你还是要问银行的。

好， 我找时间问问

德国房吧

第一，如果妹妹心理素质好的话，完全可以不理会房东的买卖意愿的。他想干嘛那是他的，你有实际原因暂时搬不出去也是可以理解的。再说了，妹妹还按时付着房租，比那些赖着不走还没钱交租的好多了，他应该知足了。但这个是有前提的，就是他定期给你写信问你吓唬你，妹子无所谓，心理不堵的荒，那就ok，不用着急的说。但要是觉得一天到晚自己的生活让房东给搅和的不得安宁的话，那另当别论，早走早安生。
第二，妹子老公现在还有工作，有固定的收入，妹子还会有Elterngeld，再说首付也比较高。这些都是不错的条件。你们可以去银行咨询下，跟银行解释下情况，如果schufa没啥不好的记录的话，完全有可能拿到贷款的。

事在人为。别让房东给弄乱了阵脚，你们完全可以按你们自己的安排来。

two steps

jeditech 发表于 2013-4-9 11:32
中介费各州规定不同，可以在3%到7%不等，但买房还有其他的Nebenkosten，大头是交易税（Grunderwerbssteue ...

谢谢。
如果我们买下来， 自己住1，2年后出租，当作投资， nebenkosten 也算白费么？
因为这个地区一直很受欢迎，自从附近启动一个大项目（6－8年内盖11个研究中心）后，房价更是蹭蹭长，我想买下来当投资。。。。。

jeditech

two steps 发表于 2013-4-9 11:47
谢谢。
如果我们买下来， 自己住1，2年后出租，当作投资， nebenkosten 也算白费么？
因为这个地区一直 ...

当投资出租，那么房子还在你手里，当然就不是白费了。如果房子地段，维修状况等都不错，的确值得考虑。

two steps

jeditech 发表于 2013-4-9 11:54
当投资出租，那么房子还在你手里，当然就不是白费了。如果房子地段，维修状况等都不错，的确值得考虑。

谢谢解答！
地段很好， 房东计划新盖的房子也在这条街上，因为没地皮了， 他是买旧房子然后推倒重盖，因为他也觉得这个地段太好了。
不过维修状况真不了解，我们再打听打听

two steps

德国房吧 发表于 2013-4-9 11:42
第一，如果妹妹心理素质好的话，完全可以不理会房东的买卖意愿的。他想干嘛那是他的，你有实际原因暂时搬不 ...

谢谢。
1， 我跟老公心理素质一般。尤其他，属于好说话， 好面子那种，从来不会把关系弄僵。有时候想到孩子， 也希望能多一事不如少一事
2。这个列入下一步计划了。你知道办贷款的步骤是啥么？ 我现在想到的就是去sparkasse, commerzbank 约个termin

viviever

jeditech 发表于 2013-4-9 11:15
1. 两个月后开始卖，讨价还价，买主找贷款，找公正师，签合同，估计也要两三个月吧，新房东kündigen你的租 ...

如果以后出租，因为没有贷款利息，所以不能退税，但是你本来就不交利息，也不吃亏。

房子出租收的房租要交税。算房子出租的Rendite 4% (25w房价的情况下年冷租1万欧)，租金部分的Steuersatz 40%，那么实际上的Rendite只有2.4%。全款买房的现金存银行利息定期的存款利率都有可能超过这个。再加上买房的Nebendkosten，以后再买房自住手头没多少Eigenkapital，这房子出租找房客出问题维修这个那个的，我觉得还是蛮亏的。

其实最坏的打算就是5个月后另找房子搬家，怕折腾就找搬家公司。没必要因为省小钱而投大钱。

yygz

你们这种应该不行。刚问了房贷的问题，说是要unbefristet的工作合同才可以

jeditech

viviever 发表于 2013-4-9 12:32
房子出租收的房租要交税。算房子出租的Rendite 4% (25w房价的情况下年冷租1万欧)，租金部分的Steuersat ...

这个算法不准确吧。就按房价250k算，全部贷款，自己出Nebenkosten,算10%，就是25k，年冷租12k（250k 的房子，月租1000应该不算多，楼主现在的房租为准）, Hausgeld房东出的部分每月100，每年算1200。贷款签10年，按Baugeldvergleich上的平均利率，3.2%, Tilgungssatz 1%, 那么每年还贷10500, 总计每年不算Steuereffekt净入300欧（省略不计），十年就是3000，十年后的Restschuld 220k。

Steuereffekt: 利息开始8250一年，以后每年递减，但因为Tilgungssatz低，所以递减很慢，加上每年2%的折旧（房值算75%，就是187500），就是3750，正好抵消房租收入，也就是说无需多交所得税。

简单的说，就是投入25k，年入3k，加十年后房价中的30k。简单的算，每年的Rendite接近3%，不算差。加上十年后房子升值空间，房租上升等因素，绝对不会比存银行吃亏。

viviever

jeditech 发表于 2013-4-9 13:09
这个算法不准确吧。就按房价250k算，全部贷款，自己出Nebenkosten,算10%，就是25k，年冷租12k（250k 的房 ...

晕，我说的是 LZ问的 全款买房的情况。

德国房吧

two steps 发表于 2013-4-9 12:18
谢谢。
1， 我跟老公心理素质一般。尤其他，属于好说话， 好面子那种，从来不会把关系弄僵。有时候想到孩 ...

贷款的顺序是这样的，看中了房子，拿上房子信息和个人收入信息去银行谈，然后他们会告诉你大概情况以及进一步需要的资料。
鉴于妹妹这个房子只是一个意愿，不需先找房东要具体的房子信息。建议妹妹去银行，口述房子大概信息，其实你最重要的是想看看没无限期工作合同给不给贷款。他们会给你一个答复的。
说道这里，你刚才说了几个大家都知道的大的有营业网点的银行。其实也可以找一些网上银行，他们也给贷款，并且要求比较低。可以试试。有过有期限工作合同拿到房屋贷款的案例。
还有就是如果要买你们现住的这个房子的话，可以跟房东说，不要他把房子交给中介买。你们直接买，可以省去中介费（不少钱呢。）。如果已经交给中介了，那你们就耗着不出去，然后把每个来看房的都给搅和一通（例如来人看房时说句schimmel啥的就够刚兴趣的受的了），他们都不敢买了，卖不出去了就是你的了，说不定这样还能便宜点买到手呢。

banapple

笨, 不用搬

mieter都有schulz的, 一般1年到3年.
不是说想撵你滚蛋就能撵的.

哪有这么容易的事儿

Joy2000

viviever 发表于 2013-4-9 13:13
晕，我说的是 LZ问的 全款买房的情况。

Abschreibung呢？

jeditech

Joy2000 发表于 2013-4-9 16:41
Abschreibung呢？

就是每年2%的折旧。不过确实看错了，看成全贷了。

viviever

Joy2000 发表于 2013-4-9 16:41
Abschreibung呢？

这个我没算，反过来修房子的支出之类的也没算。
我就是大致算了一下，想表达的意思是，为了避免一次搬家，在完全不确定的情况下买这个房子不划算。

m.b.

mm不用搬家的，我有个同事的朋友两年前买了房子，里面的房客至今没有搬走的打算，他们也奈何房客不得！房客受法律保护得很好的

urzl

你们应该是不用搬走的，德国房东不能随便跟访客解约的。前几年，karlsruhe法庭就判过一个这样的案子，房东要撵房客走，最后，房客赢啦。
当然，如果你们房东非要你们走，你们不走，你们赢了，也是撕破脸了。。有利有弊吧。