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楼主: jeditech

[买房建房] 出租房退税总结

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发表于 2015-6-16 09:48 | 显示全部楼层
不好意思,我看到了,你在13年就有了解释。谢谢不麻烦了。
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发表于 2015-6-17 08:03 | 显示全部楼层
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发表于 2015-6-17 13:15 | 显示全部楼层
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发表于 2015-6-18 21:10 | 显示全部楼层
楼主,谢谢!鉴定师的费用能抵税吗?好像你没提到。
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发表于 2015-6-19 11:17 | 显示全部楼层
jeditech 发表于 2013-7-12 22:10
1。一般有关房屋日常支出的费用,都可以转嫁给房客,比如公用部分的水电,绿地维护,公共区域的打扫,垃 ...

请教
1,你提到买房中介费的问题。我如何与中介商量,怎样才能让中介费第一年退出?

2,估计办理完所有事,给卖方三个月搬家时间,我再装修,估计到12,1日才能出租。按你说的
       2015年买房贷款的利息
       装修维护费(可能比较多,怎么办)
       厨具部份
       及你提到的第三部份
       我只出租一个月照样可按你说的这几部分抵税。
我这样理解对吗?
谢谢!
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发表于 2015-6-25 12:33 | 显示全部楼层
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发表于 2015-6-25 14:16 | 显示全部楼层
大侠,如果2011年买的房子,自住到2014年,2015年才开始出租。那么2011年买房的贷款手续费,中介费,公证费能退税吗?

点评

watch你好棒!  发表于 2015-6-25 17:49
楼主的贴写的挺清楚:第一部分是买房当年可全额报税的,而你打算出租的房是4年前购买的,这一部分应该是不能报税了;第三部分按照每年2%折旧报税,如果2015年你将房子出租,那么2016年可以报这个2%的折旧部分。  发表于 2015-6-25 16:17
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发表于 2015-6-25 15:38 | 显示全部楼层
请问,我们现在的房子贷款还清了,要换一个更大一些的房子自住,把现有的这个房子拿去出租。我们再买房子肯定还要贷款,这个贷款产生的利息可以从年收入里报税时去除吗?谢谢!

点评

watch已经回答得很清楚,谢谢。  发表于 2015-6-25 22:23
买的新房子是自住目的,由此产生的利息不能抵税。如果买的新房子用来出租,则贷款买这个新房子产生的利息可以抵税。  发表于 2015-6-25 16:13
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发表于 2015-6-25 17:34 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2015-6-25 22:17 | 显示全部楼层
马年好运 发表于 2015-6-18 21:10
楼主,谢谢!鉴定师的费用能抵税吗?好像你没提到。

可以,每年2%,所以金额很有限。
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 楼主| 发表于 2015-6-25 22:22 | 显示全部楼层
马年好运 发表于 2015-6-19 11:17
请教
1,你提到买房中介费的问题。我如何与中介商量,怎样才能让中介费第一年退出?

1。你可以尝试让中介把买房中介费开成贷款中介费,那么就是Finanzierungskosten,可以当年全退。
2。对。装修维护费,如果是Instandsetzung的费用,也可以当年全退。厨具部分前面提过了,家具分为13年,电器8年。
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发表于 2015-6-25 22:36 | 显示全部楼层
楼主,太谢谢了。
我与中介商量,估计不行。不过可以试试。
谢谢回复。很有用呢,我都记下,待16年报税。
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发表于 2015-6-27 01:11 | 显示全部楼层
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发表于 2015-7-1 23:28 | 显示全部楼层
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发表于 2015-7-4 22:34 来自手机 | 显示全部楼层
请问楼主,贷款利息是每年都会从银行收到证明吗?还是要自己计算?多谢了
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 楼主| 发表于 2015-7-5 08:26 | 显示全部楼层
drache2012 发表于 2015-7-4 22:34
请问楼主,贷款利息是每年都会从银行收到证明吗?还是要自己计算?多谢了

银行每年会给你Steuerbescheinigung.
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发表于 2015-7-5 14:22 来自手机 | 显示全部楼层
jeditech 发表于 2015-7-5 08:26
银行每年会给你Steuerbescheinigung.

多谢啦!刚买了两个wohnung出租,再考虑要不要明年退税请个税务师呢,你有什么建议吗?
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发表于 2015-7-10 11:16 | 显示全部楼层
本帖最后由 anjia65 于 2015-7-13 13:06 编辑

非常谢谢楼主的第一贴。我按此帖成功退税了。



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发表于 2015-7-10 11:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 anjia65 于 2015-7-13 13:09 编辑

因为买的是旧房,地税换算率高,退税时AfA 很吃亏的。只能这样了。
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发表于 2015-7-31 23:10 | 显示全部楼层
房子自住了3年,然后出租的。那房子里面的厨房和家具的折旧怎么算,是退(13-3)/13=10/13呢,还是就是按照13年分摊(当然电器按照8年算)
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发表于 2015-8-6 17:01 | 显示全部楼层
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发表于 2015-8-8 00:42 | 显示全部楼层
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发表于 2015-10-26 11:35 | 显示全部楼层
你好,楼主。
假如一年房租收益8400欧;还贷7200欧,房价折旧4000欧元。也就是说和房屋出租相关的收入8400欧,支出11200欧。
税务局是认可从我的全年总收入中扣除这11200欧的支出,还是只认可8400欧的支出(因为房租收益只有8400欧)?

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还贷的部分只计入利息(本金是不能作为支出的),所以支出是 当年的贷款利息 + 房屋折旧4000  发表于 2015-10-26 14:18
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发表于 2015-12-5 20:54 | 显示全部楼层
dennyy 发表于 2015-10-26 10:35
你好,楼主。
假如一年房租收益8400欧;还贷7200欧,房价折旧4000欧元。也就是说和房屋出租相关的收入8400 ...

请问这个房价折旧是怎么算出来的?

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谢谢。  发表于 2015-12-8 15:46
一般是房价除去地价的2%  发表于 2015-12-6 15:48
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发表于 2016-2-18 01:37 来自手机 | 显示全部楼层
从投资的角度看,因为买房出租带来的变化实际上是净收入为负时减免这个差值的税,弥补一部分损失,却仍是损失的多,如果净收入为正,则会多征这个差值的税,但还是盈利的多。不赚不赔的情况,则跟没有买房出租结果一样了。如果买房自住,则不改变总收入,也不计房子的支出,报税结果不受影响。
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发表于 2016-2-18 03:08 | 显示全部楼层
请教您楼主,我們的公寓買的時候20萬,現在還有10萬餘款。因为准备买新的住所把旧房出租,而且旧房可以随时重新贷款(bauspar已经zuteilung了)。一個有几处资产的朋友一直建议我,旧房多贷款,比如虽然10万余款但贷款15万(有的银行没问题,也不管钱拿去做什么),如此出租时租金用来免税就是算15万的利息可以免税而不是10万的利息免稅,免稅再加上折舊費等等。而多出的5万可用来今后买新房首付。他还多次反复强调这是合理避税,而且仅仅是把自己以前存的钱拿出来。但是我问了税务师,他们都说,多的5万要用到旧房投资才能免税,否则就是耍花招。有个还说,如果要多拿钱,最好贷款的时候分割成两分,分清哪些时余款,哪些是多出来的利于算税。

我又在想,或许贷款后马上出租是有些讲不过去会让财政局注意到,可是如果我现在贷款但不如上分割,而是一次15万,几个月或更久后后再出租,那时利息和贷款总额,本来就不好计算了,而且我确实是自住后再出租,是否就真可以拿这15万来免税也不会有麻烦。

我个人是不愿冒险,如果是不合法的其实也多不了多少钱还给自己找麻烦,因为税务局是十年后还可以追查并以6%利息要求赔偿。

多谢了!
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 楼主| 发表于 2016-2-22 11:54 | 显示全部楼层
小灰兔Mila 发表于 2016-2-18 03:08
请教您楼主,我們的公寓買的時候20萬,現在還有10萬餘款。因为准备买新的住所把旧房出租,而且旧房可以随时 ...

上周有事,回复稍迟,请见谅。

税务师说的是对的。原则上只有用在出租房上的贷款利息可以退税。贷款15万,10万还旧贷款,剩余五万如果用于翻修出租房,那么其利息也可以退税。如果那五万用于比如买车,那么利息当然不能退。你那个朋友的做法其实是钻了空子,因为税务局一般不会来查你的钱是否真的用于出租房。问题是万一有一天税务局较真了,麻烦很多。
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发表于 2016-2-29 22:35 | 显示全部楼层
本帖最后由 小灰兔Mila 于 2016-2-29 21:37 编辑
jeditech 发表于 2016-2-22 10:54
上周有事,回复稍迟,请见谅。

税务师说的是对的。原则上只有用在出租房上的贷款利息可以退税。贷款15 ...


多谢楼主!我觉得楼主很懂法律,能向您请教很高兴。

前天和美国做房地产的亲戚请教,他给我说了如下的话:

「你要先打听清楚德国的政策,我说的是我所了解的美国的情况。

所有在出租房上的利息应该都是免税的。

假设你原来的房贷是10万,重贷后是15万,房子重贷后出租,这15的息都是免税的,与你拿出的5万无关。原因是,银行之所以给你重贷15万,是因为你的出租房目前的市场价值15万,你在出租一个15的房子,15万的贷款是商业行为,其利息是商业花费因此都是免税的。

你重贷15万,意味着你在出租房上投了15万,所以这15的利息是免税的。至于你拿出的5万,如果继续投入出租房,这5万的利率可以免税,否则不可以。

15万都是免税的,因为它是出租房的现有贷款。另外5万,如果你继续投在同一或另一出租房上,可以再免税,那么你会有总数20万的免税。否则的话这5万(如果你用来干别的)不免税。」

楼主,看来德国的政策和美国不一样。以上面的例子,美国至少能免15万利息的税,最多能免20万利息的税。德国是最少10万,最多估计是15万吧?

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 楼主| 发表于 2016-3-1 16:03 | 显示全部楼层
小灰兔Mila 发表于 2016-2-29 22:35
多谢楼主!我觉得楼主很懂法律,能向您请教很高兴。

前天和美国做房地产的亲戚请教,他给我说了如下 ...

贷款利息是否可以退税,其原则是贷款的用途,与房屋的市场价值无关。只要钱是用在出租的房子上,就可以退税。
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发表于 2016-3-1 20:03 | 显示全部楼层
本帖最后由 小灰兔Mila 于 2016-3-1 19:07 编辑
jeditech 发表于 2016-3-1 15:03
贷款利息是否可以退税,其原则是贷款的用途,与房屋的市场价值无关。只要钱是用在出租的房子上,就可以退 ...


楼主,我估计德国、美国的制度不同。
关于用到出租房上来免税,可以把钱存着以后用么?可以在找到租户以前用么?还是必须有了租房合同在一定时限内用。
用于购置出租房的暖气电器家具是不行的吧?这样只是使资产增值。必须只是用在雇佣工人的工资上免税吧?
不用只是作为万一租户不交房租的过渡资金,这样的利息也不能免税吧?
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