德国人收入20年增长了3倍 为何房价却涨不起来

funfuny

放眼全球，德国的房地产市场绝对是一朵奇葩。在1990年~2011年期间，德国真实房价（房价涨幅减去价涨幅）累计涨幅下跌了2.0%；但人均国民收入（GNI）增长了3倍有余。而同期可比发达国家（美、英、法）房价的平均累计涨幅为52.7% 。

　　据德国统计局数据，即便是在2010年之后（移民大量涌入，德国至少有1530万人口拥有移民背景，占总人口的19.2%）德国出现历史上罕有的房价快速上涨，但累计涨幅也只有19%，还不如上海过去一年的涨幅（25%）。

　　2000年以来德国房价指数，数据来源：德国联邦统计局

德国人收入20年增长了3倍，为何房价却涨不起来?
　　那么问题来了，为什么德国的房价就是不怎么涨呢？

　　居者有其屋的住房制度

　　德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。在德国所有与房地产有关的政策，都是基于一个出发点：居者有其屋（不论是自有还是租赁）。

　　1.不同收入人群都有房住。德国政府的住房政策，会考虑居民的收入差距，对高、中、低档房屋确定供应结构。基本能够做到依据人口的需求而定，至少满足每个家庭有一套住房的需要。2006年德国住房3955万套，人口8237.6万，户均拥有1.44套（一家三口）。

　　德国政府每年会拿出专款补贴国民住房，86%的德国人享有不同额度的住房补贴和租金补贴。

　　德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套，占到全德家庭总数的41%左右。德国政府还对低收入家庭实行“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助其获得合适住房。

　　和其他国家不同的是，德国的房地产供应只有四成来自开发商，另外六成来自合作社（合建房产以供社员租赁）和自建房（居民自己拿地自己建设）。

　　2.鼓励租房胜过鼓励买房。从上世界50年代起，为填补住房缺口，德国政府大兴土木开建公租房，其后相当长时期，德国公租房占据了住房市场的绝大部分比例。后来，政府把手中的公租房私有化出售后，租赁房主要由私人和合作社供给，两者占总租赁房源的88%。 相当一部分国民甚至几十年都是住在公租房里的，返也为德国人以后普遍的“租房观念”埋下了种子。

　　在德国，拥有自己的住房人群不到总人口的一半，大部分人都是租房。在首都柏林，住房拥有率只有15.6%——换句话说，有将近85%的人都是租房住。

此外，德国政府对自有住房的补贴力度要低于出租；而且对合作社（供应了德国三成的住房）建造的出租房免税；住房信贷银行给予建房出租的私人和开发商提供无息或低息贷款，同时设立住房建设基金，以低息、无息等政策性优惠贷款鼓励和扶植开发商和私人更新旧房，将其出租或出售。
　　此外，德国政府对自有住房的补贴力度要低于出租；而且对合作社（供应了德国三成的住房）建造的出租房免税；住房信贷银行给予建房出租的私人和开发商提供无息或低息贷款，同时设立住房建设基金，以低息、无息等政策性优惠贷款鼓励和扶植开发商和私人更新旧房，将其出租或出售。

　　3.稳定的房贷政策。在德国，房贷利率是固定的，国家的利率调整，不会造成购房者房贷支出的波动。虽然德国人也享受不到房贷利率下降带来的好处，但也避免了房贷利率上升带来的害处——2008年的次贷危机，其中一个背景就是美联储在2004年~2006年连续多次加息，使得大量贷款者入不敷出。

　　最严厉的投机抑制政策

　　在德国没有炒房的人，因为德国政府已经将这条路完全掐死。德国的住房价格政策，可谓严苛至极。

　　1.卖房的人没法乱涨价。德国的房地产价格不是由开发商或是政府定价制定的，而是通过独立的第三方房地产评估师进行评估后确定了一个具有法律效力的“基准价格”，市场价格将围绕基准价格在合理范围内波动。德国的第三方房地产评估机构需对自己评估的结果负责30年，并承担相应的法律责任。

　　如果开发商制定的房价超过合理价格（即上文所说的“基准价格”）的20%，则认定为“超高房价”，属违法行为，购房者可向法院起诉，如果房价没有降到合理范围，则出售者将面临最高5万欧元的罚款；如果开发商制定的价格超过合理价50%，则认定为“房价暴利”，更会触犯《刑法》，构成犯罪，可判处3年有期徒刑。

　　德国法律规定：

　　2.卖房的人，税负沉重。对于那些出租用于盈利的房东，政府要收取房产税（自住或者出租用于非盈利目的没有这项税）。对于10年内交易房产的，要缴纳评估价值 1%~1.5%的房产土地税；其次还要缴纳 3.5%的房产交易税；最后，获利还需按照价差缴纳25%的资本利得税。

　　3.房租也不准大涨。德国的《租金调节法》里明确规定：租金可以随市场水平调整，但是三年内房租不能提价超过 20%，否则违法，并将被处以罚款；超过50%，则是“房租暴利”的犯罪行为。

　　4.严控房贷，不让炒房。在德国，房贷首付为四成；而且房产价值增值的部分，也无法追加获得更多贷款。同时德国规定，抵押贷款利息支出不能抵扣税负。

　　1975 年至2011年这36年时间，德国消费品价格指数上涨了一倍，而租金价格只上涨了 65%左右。2010年以来，德国房租增长不到7%，远低于房价19%的涨幅。因此，即便是房价上涨，对于半数依靠租房的德国人来说，房租涨幅也在可承受的范围内。

　　德国的房租水平，在发达国家当中属于较低的水平。比如柏林市中心一套一居室的房子，租金价格大致在638.92 欧元（约合人民币4660元）一月。联邦统计局数据显示，2014年德国人住房支出在可支配收入当中的占比为27.3%，而2008年时为31.8%；需要注意的是，德国统计局统计的住房支出包括水、电、取暖、装修保养、房贷利息、与房产有关的保险费等等。

　　在德国，盖房子着实赚不到什么钱，以至于德国政府发放的建筑许可整体呈下降趋势，只是在最近几年房价回暖之后才有回升（如下图示）。

德国发放的建筑施工许可数量（单位：千个）
德国发放的建筑施工许可数量（单位：千个）


　　社会发展规律使然

　　当我们看到德国政府在积极介入房地产市场，并保持了长期以来房地产市场价格稳定的同时，我们也不应当忽略，德国自身经历的经济发展阶段，也是房价无法持续上涨的重要原因。这里我们需要重点关注德国两个特点：人口增长率以及城市化的进程。

德国的人口增长率，单位（%），数据来源：世界银行。
　　德国的人口增长率，单位（%），数据来源：世界银行。

　　从上面的数据图不难看出，德国的人口增长率一直维持在极低甚至负增长的水平。人口增长不起来，多余的房子想要涨价也难。

　　此外，和中国不同的是，作为高度发达的现代国家，德国早已经完成城市化进程。没有更多的人口涌入，城市当中的房产想要涨价也无法实现。

尽管有人口增长率低、城市化水平高等有利条件，但德国政府仍取得了其他发达国家未曾取得的成绩。将波动性最强而体量又十分巨大的房地产市场管理好，让德国经济具备了超强的稳定性和韧性。
　　尽管有人口增长率低、城市化水平高等有利条件，但德国政府仍取得了其他发达国家未曾取得的成绩。将波动性最强而体量又十分巨大的房地产市场管理好，让德国经济具备了超强的稳定性和韧性。

乐水鸣佩环

看来还有很多人持有，“你觉得哪里好就去哪里呀，又没有人拦着你！？” 这种肤浅的观点。 能提出这种观点的，要么自己对社会运行系统认知太肤浅，要么根本就不是务工者还在校园或者家里做着梦。

留德华回不去的主要原因是重回中国的成本过高，几乎无法收回这种成本的损失。 举例来说，留德华把20-30岁最好的年华留给了德国，在这里积累工作和学习经验，在这里的企业逐渐加薪升职积累人脉，你忽然来一句，你怎么不回中国？ 他们倒是想回啊，但是国内会有那么多企业高度认可你的能力和经验么？ 不是没有，但是很少，而且缺乏人脉的积累，注定你一回去就会遇到一个大坎！ 同样道理，国内的同龄人在国内积累的经验和人脉，也无法让这里的德企那么容易信服给你开出高工资！ 我来自上海，但我如果和上海年薪几十万的同学对调国家对调工作，双方都无法拿到目前的工资水平，这点很难理解么？？？

衣食住行，住是大头，国内一线的同学和朋友，要么买房早，要么拆迁分房，要么两家一起买一套婚房，要么有困难买经适房，解决在上海住房的问题有很多很多途径，关键是你什么时候来的上海，决定了你赶上了哪一波的形势。 不能因为现在拿着市场行情望过去房价高，就说上海买房几乎是不可能完成的事情吧？

关于收入，上海国内40岁以下双白领的家庭，每个人收入20-30万，家庭收入40-60万的大有人在，比例绝对不低。由于很多有父母做后盾帮带孩子，双方事业都可以有所追求。 在德国的家庭能做到么？ 逗逼的徳签绝对不会允许父母来这里超过3个月，意味着双职工家庭必定有人要有所牺牲，单职工家庭就算一方能拿10万税前，也只是达到了国内双白领家庭收入的中下线。 还有各种回国，邀请父母过来等等隐性成本。 论家庭收入和国内一线比，在德国能有什么优势么？ 早知道如此，还不如把人生最好的10年留给上海北京。

德村如果有点优势，就是不错的环境和2线城市房价相对可以接受了（比如斯图加特），另外在德国，只要选择住在二线城市周边就行了，小小的村子也是五脏俱全，只有到孩子该上中学的时候才会操心学校质量，其他角度都比国内居住成本低。

flotus

asdre 发表于 2016-4-27 12:38
我觉得趁年轻回去也挺好的，现在真没听到哪个国家让人觉得完全的放心，都有一堆烂事。
关键还是能多挣到 ...

是呢，国内老龄化越来越严重，二胎都全面放开了，以后养老金能不能发的出去。日本民族单一，老龄化也很严重。欧洲在msl化，美国有一堆的黑人，拉丁美裔，枪支泛滥。如果这样看，那都没法呆了！还是安心过好自己的日子吧。所谓兵来将挡水来土掩。过好一天是一天。

绿色的田园

乐水鸣佩环 发表于 2016-4-27 09:53
看来还有很多人持有，“你觉得哪里好就去哪里呀，又没有人拦着你！？” 这种肤浅的观点。 能提出这种观点的 ...

回不去了，抱怨，也于事无补 ，不如调整下心态，看看好的那面，有这个吵吵功夫，不如想想有什么可能让自己现在不得不呆的这块土地变的更好些。

Prony

德国统计局真是名不虚传

kidkudo

朋友圈的yy文章还是少发吧

irvine

德吹写的文章吧。20年收入翻了3倍？房价没涨？呵呵呵，原来我们生活在人间天堂啊。

holgerhuhu

房价涨几倍(大城市)。工资有的涨一点。有的没涨。有的缩水。加班不给钱的公司有的是。为什么德国人怀念马克时代，我经历了最后一年马克时代，真是好生活呀！房价物价超便宜，工资挺高，生活水平决对比现在好！

funfuny

irvine 发表于 2016-4-26 08:44
德吹写的文章吧。20年收入翻了3倍？房价没涨？呵呵呵，原来我们生活在人间天堂啊。

国内公知朋友圈都传疯了....

clareapple

这是国内的文章！抛开购买力谈纸面收入，有意义吗

deboraww

holgerhuhu 发表于 2016-4-26 08:48
房价涨几倍(大城市)。工资有的涨一点。有的没涨。有的缩水。加班不给钱的公司有的是。为什么德国人怀念马克 ...

是的，我老公也这么说。

澜风抚袖

开玩笑吧？
边远小村的房价没涨，和国内小地方一样
工资涨幅，呵呵，跟得上通胀就不错了

Darkpriest

澜风抚袖 发表于 2016-4-26 09:44
开玩笑吧？
边远小村的房价没涨，和国内小地方一样
工资涨幅，呵呵，跟得上通胀就不错了

官方统计差点就通缩了。。但事实上，除了油价，鲜有东西降价。即使有，也是一个月投入不了几块钱的东西…
房价么，呵呵，全德国“平均”房价确实没怎么涨。。

marklin

文章的统计数据基本还是准确的，只是作者偷梁换柱。
作者觉得德国房价20年不涨，也对，那就回德国农村去生活。

irona

说我认识一个德国家庭，在拜仁慕尼黑，有三个孩子，夫妻收入不错。12年前，政府补贴市民买房，这家认为租房也挺好，就没买，2009年，房价开始涨了，他们租了个新排房，将近150平，房东愿50万卖他们，他们觉得太贵，自己负担不起也就没买，现在这房价涨到天了，他们已经绝了买房想法，等继承了。

vermieten1

irona 发表于 2016-4-26 10:39
说我认识一个德国家庭，在拜仁慕尼黑，有三个孩子，夫妻收入不错。12年前，政府补贴市民买房，这家认为租房 ...

09年利息是百分之4点多，三个孩子的家庭毕竟开销大，贷款50万，每年利息光利息就要2万多了，还要加还本金的话，跟当时的房租来比太高了，当时还是觉得贵啊，除非家里有一大笔补贴才行，租房租到现在租金估计也不算太高了，修理费用又不要出，

vermieten1

holgerhuhu 发表于 2016-4-26 08:48
房价涨几倍(大城市)。工资有的涨一点。有的没涨。有的缩水。加班不给钱的公司有的是。为什么德国人怀念马克 ...

换成欧元后实际收入缩水了

irona

vermieten1 发表于 2016-4-26 10:56
09年利息是百分之4点多，三个孩子的家庭毕竟开销大，贷款50万，每年利息光利息就要2万多了，还要加还本金 ...

当时利息是高，但是他们租也要每月2000左右的租金，如果买的话，百分1的还款加利息，还是和租金差不多。现在那个排房已经市价是100万左右，相比之下，就算高利息，当时买还是合算的。不过这都是马后炮，很多德国人还是没有买房的概念。

ADW

屁

澜风抚袖

Darkpriest 发表于 2016-4-26 10:19
官方统计差点就通缩了。。但事实上，除了油价，鲜有东西降价。即使有，也是一个月投入不了几块钱的东西… ...

还有就是加大电子产品的权重，电子产品的趋势是便宜，这个是没错，
但大家多久才买一次手机，买一次电脑平板之类的？
小地方没工作机会，要到大城市工作，交通成本高，大家都涌进大城市，
小地方没人住了，当然房价便宜了
国内公知就是这样，比房价，就只拿国内一线城市的房价和别国边远地方比或者和别国平均房价比
比物价，就比名牌价格，比进口食物。。。。
病得不轻

xuxiaoyao

95年德国平均工资 50665 马克 （25904.60 欧元）2015年平均工资34999欧元， 20年提高35%

澜风抚袖

xuxiaoyao 发表于 2016-4-26 12:06
95年德国平均工资 50665 马克 （25904.60 欧元）2015年平均工资34999欧元， 20年提高35%

如果年均通胀率是3%, 物价20年涨了80%
1.03的20次方是1.8061112346694138

musicbeibei

xuxiaoyao 发表于 2016-4-26 12:06
95年德国平均工资 50665 马克 （25904.60 欧元）2015年平均工资34999欧元， 20年提高35%

问题是,欧元跟马克官方说是1比2的比例,但是实际生活中,1欧元只能买到1马克的东西. 也就是说所有的东西几乎都涨了一倍,只有工资是不变的. 例如1995年的汽油平均价是1,51马克,2014年是1,52欧元.

欧元使用等于是收割了国民一半的财产,那叫一个变态!

yichayiyi

吹牛不打草稿，新闻联播现在是世界版么？里面的人都生活在天堂。。。工资基本没怎么涨，现在0利息，房价，物价和生活有关的东西都在涨价了。德国人越活越穷

kidkudo

澜风抚袖 发表于 2016-4-26 11:58
还有就是加大电子产品的权重，电子产品的趋势是便宜，这个是没错，
但大家多久才买一次手机，买一次电脑 ...

恩，还有脑残公知拿美国裸配车和国内顶配比及价格的。。。。德国也对外来豪车征收进口关税阿

德国现在二次城市化，大城市会越来越贵

三国演义

这种狗屁文章就不要乱传了吧。

kidkudo

musicbeibei 发表于 2016-4-26 12:25
问题是,欧元跟马克官方说是1比2的比例,但是实际生活中,1欧元只能买到1马克的东西. 也就是说所有的东西几 ...

是的因为当年马克实际拿到的数目不低，也就是说你现在到手比如一个月2000欧，那个时候是4000马克，生活用品所占的消费比例实际是很低的。

欧元先割了一次德国国民的羊毛，然后德国人又通过欧元割了其他国家羊毛，最终钱进了大企业，寡头和政府的口袋

实际上这种事情德国在89年已经做了一次，看过"再见列宁"这个电影的都知道，主角因为晚去了一点，手里的东德马克就成了一堆废纸，因为兑换比例提高了n 倍

Reisender

德国人表示，你们外国人瞎ＢＢ个啥，我们德国有钱，财大气粗，着急个啥...

rainpolar

这文章是来搞笑的吗

清丽脱俗

慕尼黑房价3年翻一倍，工资没涨，地铁和食物都涨

chromeftw

我觉得这倒是一个正常的信号。

资本主义+自由主义慢慢都会变成这样，在这种环境下，种族的因素变得越来越不重要，重要的是你有钱。

原来所谓的social democratic都该挂了。。。

irvine

chromeftw 发表于 2016-4-26 13:39
我觉得这倒是一个正常的信号。

资本主义+自由主义慢慢都会变成这样，在这种环境下，种族的因素变得越来 ...

这个跟资本主义自由主义有啥关系？哪里不是money talks？