投资房到底值不值得？

gluttonie_jr

情况和最近一个帖子一样，最近看上了个投资房，找了银行100% Kaufpreis 贷款。

投资房大约 110 平米，是以前的邻居优先考虑我们的，所以不需要 Makler。房价 350T，50年代，二层，屋主已住了30年，保暖啊、暖气什么的都行，就是厨房老旧了点。

租金大概每坪10欧，每个月 1100 欧应该没问题
银行给出 1.7% 利率，每个月还贷 大约 1400 欧，所以每个月大约倒贴 300 欧。

用报税软件算了下，工资+另一栋小出租房，如果再加上每月1100 欧 Mieteinhanme 的话，貌似永远都得 nachzahlen 了。。
而且lz现在的自住房，每个月都得还 1300 的房贷。如果有几个月收不上租金的话，也挺不好受的。

刚觉收来的租金都得缴税+还贷，没剩下不说，以后的20年内都得倒贴。
虽然 1100 欧租金听起来很吸引，可是20年内都是没有实际利益，还不如每年多回一趟家，不知大家怎么看？
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Update:
350T 包括 110 平米+tiefgarage+Garten (Sondernutzung)
地点其实不错，在 Stuttgart 附近的大学城，房子就在 Stadtmitte


每个月大约倒贴 300 欧，是看根据个人的 Tilgung 而定。银行说如果出租房的话，由于利息可以退税，tilgung 低些其实也行。
简单算一算 : 租金一年 12T 的话，利率 2%，加上 Abschreibung 2%， 350T的4% 就是 14T，每年报税不会产生额外负担。（这样计算应该正确吧？）
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Update 2021:

帖子都差不对两年了，时间过得好快。。
房子不在 斯特圈内，在附近的大学城。

房子最终售价 300T, 连 Kaufnebenkosten 一共贷了 330T
由于大学城，房子一直保持出租状态。
个人觉得很重要的一点：把房子当作 WG 出租了，每个房间 大约500，接近单个租户（学生）的承担能力，租金基本抵消贷款
两年下来，当初 330T 贷款还了 30T，还剩下300T，得坚持到 65岁吧。。。

melody在德国

建议入手，现在不买，2年后肯定后悔

maidongxidemao

最近看了好多官方评价房子价值的文件来说说我的看法吧。我们只看Haus, 所以说的就是haus的情况。

haus的价值包括地价和房子价值。地价是升值的，如果你的地点好，确实每年可以涨一点。但是房子的价值是贬值的。一般根据建造年代和建造方式，一幢房子的寿命在70-90年之间。也就是说，如果你什么都不做，那么最早70年后，房子就一文不值了。50年代的房子，到现在，基本上房子是不值钱的。当然如果期间做了大的装修，可以把房子的寿命再提一提。这也是为什么很多人会买老房子推了重新盖新房子，因为基本上老房子的价值就是地价，好处是一般地点偏市中心。
根据这种估价方式。如果你买了个50年代的老房子投资，十年后才能出售。这十年内房子是贬值，地是增值，如果地价增长的速度赶不上房子贬值的速度，那么最后扣除税和利息，你基本上赚不到钱。中间出租要是无法盈利，那就是在给银行交利息。如果你中间做了装修，那就又是一笔投资，那样回本的时间就更长。
所以对于完全想空手套白狼的，基本上是很难通过这种方式赚钱的。德国的房市跟中国不一样，德国过去几十年房价几乎没涨过，就在过去的十年狂飙，但是现在很多德国人已经买不起房子了，没有买家就涨不上去。中国的二手房最老的一批也是80年代前后建的，到现在也就不到40年。大部分的交易房子都是00年后的，都很新。而且国情特殊，很多老房子都在学区，再破也有人买。而德国太破的房子租不出去也卖不出去，haus可以买了推了重建，wohnung基本上就别想了。。
如果想投资，最好是买好地段的新房子，面积小一点，总投资低。这样哪怕你十年后卖房子，一方面不需要太多投资来装修，另一方面房子不会贬值太快。
老实说，没本金真的别在德国玩房地产。

xixi00

gluttonie_jr 发表于 2020-7-29 20:30
来给一年半前的旧帖更新一下：

房子在大约一年前买下了，没有 Makler，没有本金，银行贷款 100%

地段好的话，疫情过后房价还会涨的，毕竟那么多救疫重建资金投入市场，总得有去处，到股市和不动产领域引发资产通胀，总比物价升高对民生伤害小。再出租8年半以上等价格最高时卖掉，同时确保租客可以在卖房之前随时搬走，投资就合算

gluttonie_jr

来给一年半前的旧帖更新一下：

房子在大约一年前买下了，没有 Makler，没有本金，银行贷款 100%
由于地点还行，买下后就出租了，目前加出租的 garage 1300 租金，个人觉得还行，就是今年得 nachzahlen了
房子老旧，可能接下来2，3年要弄个地板、厨房什么的，大赚一笔短期内是不行的，刚好持平吧。

maidongxidemao

楼主你这房子都一个月了，真正俏的好房子现在早就抢了。我婆婆住的地方有两个同期建的房子，大小状态都差不多，都是破烂的老房子 。一个400千不到出的，一个喊价650还是700的。那个喊价高的地段还不如喊价低的，地面积也小点。认识的邻居根本没人买。ImmoScout 挂了很久了。别以为德国人傻。

melody在德国

gluttonie_jr 发表于 2018-12-26 23:34
你是觉得房价还有升值空间？

我不是专家，但是关注斯图房子也有一段时间，建议房子花钱装修一下，再配上全套家具，一个月多租300欧不是问题

残荷听雨

一个大坑

Dattel

只为了房租的话，不值得，太费心费力。
如果房子有升值的可能，值得。
如果以后房子能涨到4，50万，转手卖了，不就赚到钱了吗？

一柱擎天

nononononononononono

805188536

110平 三十五万说明好地段嘛 肯定会涨的 买吧

IGBT

你們都是牛逼人，小本生意，居然還要賠錢做，呵呵

st2477

1. 用于自己居住使用，且有资金，可以购买不动产
2. 用于倒手转卖，且在德国1线城市，住房还有上涨空间，可以购买不动产
3. 用于出租，必须在德国1线城市，才可以考虑购买不动产。因为没有出租压力。
出租有风险，遇到劣质住户，房租的钱还不够修理房子，房租收不回，整天用坏东西，整天被邻居投诉。。。烦死你

dudii

楼主跟我们遇到了同样的问题。。。我们的另一种算法：（估计会被人喷）：算每年能还的本金，用我们的例子，假如开始每年能还本金7000左右，一年倒贴2000左右，那么租户帮你还本金5000左右。。。如果地段真的特别好，有新的科技园区，校区搬迁啥的，能有升值空间，貌似也不是很无脑的投资。。。

xixi00

主要要看这房子将来的升值前景，这主要看Lage了，另外由于战后50年代房子的材料问题，楼主还要考虑同年代的房子本地人的认同，将来是否可以转手。长期持有的话每个月倒贴300欧，房租还得交个人所得税，这还不算碰到不好房客花的精力。

maidongxidemao

进来1100出去1400，吸引什么人。。。。。。。。

gluttonie_jr

Dattel 发表于 2018-12-4 07:43
只为了房租的话，不值得，太费心费力。
如果房子有升值的可能，值得。
如果以后房子能涨到4，50万，转手 ...

Kaufpreis 35万, 加上 Grunderwerbsteuer 和 Notar， 大约 3万， 和银行利息，十年后至少得 42、43 万才能说不亏

温文江湖

我知道的和楼主总价面积一样的，新房 租金12，所以你这个价格不低租金不高

liliss

出租房买那么大做什么，除非做WG。

xixi00

liliss 发表于 2018-12-5 08:12
出租房买那么大做什么，除非做WG。

同感，这么大的房子，只能租给有孩子的家庭或者按WG出租。租给有孩子的家庭很难搬走，到了想卖房时还空不出的话就卖不上好价格，按WG租的话事情多太操心

system111

st2477 发表于 2018-12-4 10:52
1. 用于自己居住使用，且有资金，可以购买不动产
2. 用于倒手转卖，且在德国1线城市，住房还有上涨空间， ...

支持！

system111

maidongxidemao 发表于 2018-12-4 20:01
最近看了好多官方评价房子价值的文件来说说我的看法吧。我们只看Haus, 所以说的就是haus的情况。

haus的 ...

写得好！学习了。

smtp

大城市不懂，中小城市现在买wohnung投资觉得不划算。
德国买房子再靠卖来赚钱，这个我都没期望过，毕竟住的不是慕尼黑那种大城市。
我们这里房价近年也是飙升，但是买时候就不便宜了，再买上次贡，卖上次贡，中间银行利息，平常再修修，如果现在买房，估计卖时候能持平就不错了。所以我这儿还是老老实实的出租，出租普通人家即使是正常偏高租金，基本也就是持平，房租还房贷加税（你的盈利就是N年以后你赚了个房子）。如果想平常在不影响还贷款情况下还有好多剩，那还是得靠学生，大Wohnung就WG，大Haus舍得下手就直接改成一个一个小wohnung，或屋内带厕所厨房的Apartment。再带上家具，租金一下就上去了，可以在能租出去的情况下往死里要（20欧元每平的租金都不嫌多，我们这里小面积的平均每平租金不到10欧元，大面积的不到7欧元）。这样去掉整改投资也有很多赚，但前提是得找个本来就不怎么样的Haus (如果30多万才100多平，那基本就是没戏了)。找地点好，地小房子大，价格低，结构好改的，旧不要紧，反正又不是自己住。当然出租，尤其是租学生肯定事儿多，太烦的话就交verwaltung来管。另外觉得也不要老是想着房子出租这种投资不划算，这个还是得算一算，股票啥的赚得多，即使赚钱那也是本金那几万，十几万的百分之多少利，而投资房子你的本金只有首付加nebenkosten而已。

lola118

为什么就我觉得不错的投资呢？没有本金，等于每月存三百欧，二十年后卖掉可以卖至少大概40万估计。养老有保障了呀！

maidongxidemao

lola118 发表于 2018-12-5 12:14
为什么就我觉得不错的投资呢？没有本金，等于每月存三百欧，二十年后卖掉可以卖至少大概40万估计。养老有保 ...

第一这二十年你不可能一分钱不投资。第二你现在收1000的租金不等于20年后还能收1000的租金，但是还款额是不变的。最后你真确定20年后能40万卖掉？房子卖不掉就不是钱，上哪去找养老金？德国除了那几个大都市，其他地方的房子都要看地点和房子的年限。我们这有个地点非常好的地，政府特意降价卖，才6万欧450平，因为是坡地倾斜度太高，根本就没人买，有人买了还退了。那个地区的地正常的没有500一平根本下不来。所以说房市火不等于你廉价买的东西也会跟着火。

lola118

maidongxidemao 发表于 2018-12-5 17:04
第一这二十年你不可能一分钱不投资。第二你现在收1000的租金不等于20年后还能收1000的租金，但是还款额是 ...

那如果在比如柏林市中心，这样的投资就会很值得了吧？

xixi00

建议不要买战后50，60年代的房子，材料里面有害物质，德国人一般都知道，将来卖时不好脱手。建议买90年代以后最好00年以后的房子。如果一定要买老房子，就买20年代以前，甚至18几几年的大石头房，最好外墙带雕刻的，里面屋顶也有石膏雕刻的，举架3米多，最好能买到4米多的。这种Altbau很受欢迎，一般贴到网上很快就会卖掉

abadebadu

maidongxidemao 发表于 2018-12-4 20:01
最近看了好多官方评价房子价值的文件来说说我的看法吧。我们只看Haus, 所以说的就是haus的情况。

haus的 ...

maidongxidemao

lola118 发表于 2018-12-5 21:58
那如果在比如柏林市中心，这样的投资就会很值得了吧？

投资不是为了卖就是为了租，总要生钱的。你自己想想廉价的房子有没有买头？市中心破房子也多了去了。别以为只要是房子就可以闭眼买。别人房子为啥卖了？因为他觉得现在卖可以利润最大化。

nemos1

不知道房子的好快情况怎么样， 但是司徒这几年房价也是长得很凶的，据说近期也不会改变。如果地点真是在stadtmitte，那这个面积跟这个房价还是很不错的。况且，你说银行给的年利率是1，7%，那就更好了。不管投资什么都是有风险的，房产也一样。

lola118

楼主，你这房子多久能还清，就是说，多久可以完全属于自己？可以再出售?

maidongxidemao

nemos1 发表于 2018-12-12 11:30
不知道房子的好快情况怎么样， 但是司徒这几年房价也是长得很凶的，据说近期也不会改变。如果地点真是在sta ...

德国的市中心可不一定是好区，尤其火车站周围。。。司徒市中心很多烂区的。在德国投资不能用中国的思维。其实德国可以投资的东西很多，就算是不动产也有很多种，买个旧公寓出租真的不算是最聪明的投资。

nemos1

maidongxidemao 发表于 2018-12-12 21:19
德国的市中心可不一定是好区，尤其火车站周围。。。司徒市中心很多烂区的。在德国投资不能用中国的思维。 ...

你透露下其他不动产的投资渠道看看啊？估计楼主就是没找到才看上这个房子的。即使找到了其他的不动产，风险如何，银行是否愿意放贷又是一个问题了。

maidongxidemao

nemos1 发表于 2018-12-13 04:32
你透露下其他不动产的投资渠道看看啊？估计楼主就是没找到才看上这个房子的。即使找到了其他的不动产，风 ...

投资本来就有风险，连什么可以投资都不知道，那还是别玩了，会被玩死。只要有能力，银行有啥不乐意放贷的。我前面说了，房子可以投资但不是什么房子都可以投。

nemos1

maidongxidemao 发表于 2018-12-13 07:06
投资本来就有风险，连什么可以投资都不知道，那还是别玩了，会被玩死。只要有能力，银行有啥不乐意放贷的 ...

你连这个房子情况都不知道，就断定人家的风险大小，比黄大仙还厉害。
”只要有能力，银行有啥不乐意放贷的“，这话儿您还是自己跟银行去拜吧。