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[买房建房] 德国房产热潮在新冠危机中并没有降温,看看德国各城市家庭的住房负担

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发表于 2020-6-16 10:19 | 显示全部楼层 |阅读模式

新冠危机使德国经济陷入严重危机。但是,德国房地产市场并没有降温。在许多城市,房价和房租仍然很高。看看德国家庭每月住房费用已经占家庭净收入的多少百分比。

在新冠大流行之前,德国的房地产价格已经大幅上涨了多年,尤其是在大都市地区。因为储蓄利息低,促使许多投资者购买房屋和公寓。而目前即使面临新冠危机,德国房地产市场也并没有降温。据ImmoScout24当前的数据分析显示,自今年年初以来,德国各地的公寓价格上涨了6.2%,仍处于每平方米4145欧元的高位。自2020年1月以来,不受新冠大流行的影响,独栋房屋的价格也上涨了4%,达到每平方米2526欧元。

这种发展趋势导致的结果之一是:尽管现在的房贷利息史上最低,但大部分中产阶级几乎买不起房地产,特别是像慕尼黑这样的大城市。这也得到了Empirica房产分析公司最新研究的证实。

慕尼黑和法兰克福的新房几乎让普通家庭无法承受
Empirica房地产专业人士根据各城市家庭的平均净收入,以及当地60至80平方米公寓的报价,来衡量各城市家庭的购房负担。要求房贷必须在30年内还清。

根据调查结果,慕尼黑的普通收入购房者必须在2019年将其每月家庭净收入的49%用于购买新公寓,才有可能在30年内还清贷款。而美因河畔法兰克福以48%接近慕尼黑。柏林已经排在第三位,尽管其42%的比例仍和前两位的城市存在明显差距。

开姆尼茨位居倒数第二。在这里,购房者只需将家庭净收入的15%花费在购房上。这意味着:这里普通收入者最容易获得房产。

新房租金或者贷款占家庭净收入的百分比
鉴于房地产价格的急剧上涨,在接受调查的17个德国城市中,三分之二城市中的普通收入家庭,都是租房对家庭预算的压力要小于购房。但是,在波恩,开姆尼茨,杜伊斯堡,汉诺威和莱比锡,情况则相反。在这里,购房者比租户更受益。

如下表,左边两栏显示了2009年和2019年,新房租金相对于家庭平均净收入的比例,当然,这个比重是不断增加的,说明即使对于房客来说,住房负担也越来越重。而右边的两栏,则显示了买房的房贷相对于家庭平均净收入的比例:



较低的房贷利率推动房价上涨

几乎对德国所有城市来说:即使房贷利率一直在降低,但是房价上涨都是高于同期能节省的房贷的。对于杜塞尔多夫而言尤其如此。2009年,北威州首府的一套公寓平均花费了6年的家庭年收入。但是到2019年底,几乎要翻一番。也就是越早购房越合算。

新冠危机对建筑业影响
近年来,建筑行业经历了高速增长,平均每年的增长率为两位百分数。订单非常充裕。但是,新冠危机也会影响建筑业。德国建筑工业中央协会(HDB)预计今年的销售将停滞在1350亿欧元左右。尽管公寓建筑的需求仍然很高,但私人委托和公共建筑的订单正在下降。因为施工现场的卫生措施(例如距离规则和轮班制)以及分包商找不到工人,都会使建筑业面临困难。

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